TJSP. VRP/SP. Usucapião Extrajudicial. RGI. ITCM. Requisitos. Facultatividade

Processo 1064389-07.2019.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1064389-07.2019.8.26.0100
Processo 1064389-07.2019.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Jose Fera Credidio Neto – – Elyria Bonetti Yoshida – Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por José Fera Credido Neto e Elyria Bonetti Yoshida em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após segunda negativa de registro de usucapião extrajudicial relativa ao imóvel transcrito sob nº 73.749.
Os suscitantes afirmam que após o afastamento dos óbices anteriormente apresentados pelo Oficial no Proc. 1006201- 21.2019.8.26.0100, foi solicitado a comprovação de pagamento de ITBI referente a cessão de direitos hereditários, o que foi atendido, além de comprovante do recolhimento de ITCMD relativo ao inventário de Vincenzo Candia. Discordam os suscitantes de tal exigência, alegando ser inócua tal exigência, além de não haver burla a legislação.
O Oficial manifestou-se às fls. 24/26, juntando documentos às fls. 27/43. Aduz que, no procedimento anterior, foi determinado que o Oficial verificasse se não se estava a burlar as formas tradicionais de aquisição de propriedade, de modo que exigiu os comprovantes de pagamento dos tributos. Vieram aos autos cópia do processo administrativo de usucapião (fls. 64/323). O Ministério Público opinou pela procedência dadúvida (fls. 58/59). É o relatório. Decido.
O presente óbice deve ser afastado.
De fato, ao decidir o Processo nº 1006201- 21.2019.8.26.0100, após afastar os óbices ali analisados, determinou-se que deveria o Oficial atentar-se ao disposto no §2º do Art. 13 do Prov. 65/2017, evitando assim que o processo de usucapião fosse usado como forma de burlar os meios tradicionais de aquisição de propriedade. Tal norma é de essencial importância, pois visa coibir a utilização do procedimento extrajudicial de usucapião como meio de aquisição da propriedade quando tal aquisição poderia ser feita de outros modos, de especial modo a impedir que o interessado se furte a pagar emolumentos com escrituras públicas, taxas judiciárias e outros impostos eventualmente incidentes.
Conforme já apontado em outras decisões deste juízo, o procedimento extrajudicial de usucapião em muito se assemelha ao processo judicial, tendo como mais importante diferença a inexistência de lide ou contestação ao pedido. Não por outra razão, o Prov. 65/2017 exige a apresentação de requerimento nos moldes da petição inicial, além do procedimento demandar a notificação de interessados, juntada de documentos que comprovem a posse e julgamento do mérito do pedido pelo Oficial de Registro. Neste comparativo, legítimo se faz entender o Art. 13, §2º do Prov. 65/2017 como analogia ao interesse de agir necessário nas ações judiciais: se for aparente que o requerente pretende burlar os meios tradicionais de aquisição de propriedade, cumpre ao Oficial exigir explicações ou documentos que demonstrem a necessidade do pedido de usucapião para que atinja seu objetivo; ficando claro que a aquisição poderia ser feita, em tempo hábil e sem grandes dificuldades, através dos meios tradicionais de aquisição, o pedido deve ser indeferido, assim como a ação judicial seria extinta sem julgamento do mérito por falta de interesse de agir.
Com base em tais premissas, em que pese a cautela do Oficial, a interpretação dada com relação ao decidido na dúvida anterior extrapola os objetivos da norma e, de certo modo, contraria os próprios fundamentos da usucapião. Naqueles autos, decidiu-se pela desnecessidade de citação dos cedentes, com base no caput do Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ. Isso porque, havendo negócio jurídico entre as partes com relação ao imóvel objeto do pedido, presume-se que não haverá oposição à usucapião, já que o outorgante alienou seus direitos sobre o bem. Ocorre que, ao presumir que não há oposição, surge a dúvida com relação a necessidade da usucapião.

Ora, se há concordância do proprietário ou outro titular de direitos sobre o bem, deve a parte explicar porque não formaliza tal concordância em título apto ao registro.

Daí a inserção do §2º no citado Art. 13, além do comentário constante na decisão da dúvida anterior. No presente caso, a notificação dos cedentes foi dispensada com base nos documentos apresentados, inclusive o pagamento do imposto incidente sobre a operação. Deste modo, demonstrou a parte a regularidade na origem da posse do imóvel: passou a exercê-la após adquirir de quem entendia ser titulares do direito de propriedade. Isso não significa, contudo, ser necessária a demonstração de que os cedentes obtiveram tais direitos hereditários regularmente, com comprovação do ITCMB. Demonstrada a boa-fé na aquisição da posse, está cumprido um dos requisitos da usucapião ordinária, havendo justo título. Se não se está pleiteando a acessio possessionis, irrelevante a comprovação da titularidade do direito pelo cedente. Portanto, pelos próprios requisitos da usucapião pleiteada, a exigência formulada se mostra descabida.
Ainda, se fosse pleiteada a usucapião extraordinária, uma vez afastada a exigência de justo título e boa-fé, a exigência de comprovantes de pagamento de imposto seria ainda mais desnecessária. Destarte, para os fins do Art. 13, §2º, do Prov. 65/17, não há necessidade de que seja comprovada a regularidade de todas as alienações anteriores, até porque se totalmente regulares a usucapião seria desnecessária.

Em outras palavras, a exigência de comprovante do ITCMD é inepta a demonstrar violação ou não aos meios tradicionais de aquisição de propriedade.

Eventual exigência de pagamento de imposto pode ser necessária para fins de demonstrar a origem da posse e existência de boa-fé, mas no presente caso tal comprovação já foi feita com o recolhimento do ITBI sobre a cessão de direitos que deu origem à posse que se pretende ver utilizada para reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Não se está a dizer, aqui, que não há qualquer violação aos meios tradicionais de aquisição de propriedade no presente caso, mas apenas que a exigência do Oficial não é apta para comprovar a inexistência de fraude.

Nada impede, contudo, que em sua qualificação registral ao fim do pedido entenda o Oficial que a aquisição poderia se dar de forma regular sem grandes dificuldades, indeferindo o pedido ou pedindo maiores esclarecimentos do requerente. Destaco a expressão “sem grandes dificuldades”. Isso porque,

a depender do pedido, pode ser possível a aquisição de título aquisitivo, mas o processo para adquiri-lo seria tão trabalhoso que se justifica o interesse de agir no pedido de usucapião, não havendo burla aos métodos regulares. Tal hipótese ocorreria, por exemplo, quando houvesse sucessivas aquisições de direito por causa mortis, mas sem inventário: o interessado até poderia requisitar a abertura de todas as partilhas necessárias em uma cadeia de cessões para que obtivesse a adjudicação do imóvel, mas tal procedimento seria tão demorado ou dificultoso que a usucapião é o único meio efetivo para obtenção da regularidade da propriedade em tempo hábil.

No caso concreto, todavia, em não havendo análise do Oficial sobre o mérito do pedido, não pode esta corregedoria manifestar-se, sob pena de supressão de instância. Diante do exposto, julgo improcedente a presente dúvida inversa, afastando a exigência de comprovante de recolhimento de ITCMD, determinando o regular seguimento o processo administrativo de usucapião. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. P.R.I.C. – ADV: NELSON ROBERTO TURCO (OAB 31190/SP)