Parecer RGI - Grupo GGV - Usucapião Judicial – Imóvel Penhorado

Usucapião Judicial – Imóvel Penhorado

Estamos com um mandado de usucapião para ser registrado.

Vamos abrir matrícula para o imóvel e registrar o mandado, encerrando-se a matrícula originária.

Acontece que, a matrícula de origem está gravada com penhora em favor da Fazenda Municipal.

Devemos transportar a penhora para a nova matrícula?

Qual o seu entendimento?

 

Resposta:

No caso trata-se de usucapião judicial e não extrajudicial;

A usucapião, assim, como a desapropriação é forma originária de aquisição, e a sua aquisição (declaração de domínio) não concorre à vontade do titular do domínio extinto, e irá de certa forma sanear o imóvel. O imóvel usucapiendo não terá filiação por ser a usucapião forma originária de aquisição.

No que diz respeito a penhora, ela é superada pela usucapião justamente por ser forma originária de aquisição.

Não há o prevalecimento dos gravames contra o usucapiente que terá a propriedade originária do imóvel de forma livre e desembaraçada de quaisquer gravames. ( STJ – REsp  716.753 RS (2.005/0002065-0 e REsp 941.464-SC 24/04/2012).

Nenhuma transmissão anterior, bem como, nenhum outro direito anterior subsiste com a aquisição (declaração de domínio) por usucapião, eventuais ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto.

Portanto abre-se a matrícula para o imóvel usucapiendo, sem nada mencionar quanto aos ônus anteriores, que não subsistem e nem necessitam serem cancelados, somente se faz referência ao registro anterior.

(Ver RDI 33 – A sentença de Usucapião e o Registro de Imóveis – Dr. Benedito Silvério Ribeiro e anexos)

O Usucapião constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento de propriedade imperfeita.

Como é sabida, a aquisição usucapional, legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.

O fundamento primacial é o de que a usucapião, assim como a desapropriação é forma originária de aquisição que não guarda relacionamento algum com os anteriores registros ou dados constantes da repartição imobiliária, cuidando, pois, de registro novo, a ser aberto em decorrência da apresentação do mandado judicial.

É óbvio que fica inoperante o registro existente, a partir do momento em que venha a ser transcrita a sentença de usucapião, descabendo ao anterior dominus movimentar doravante o seu registro.

Se a usucapião consegue arrostar o domínio, o que impede de fazê-lo com a penhora/hipoteca;

O que produz a usucapião é a posse. O possuidor, como tal, não tem de estar a par do que se passa no registro, que é o local de atos jurídicos, portanto, espaço do mundo jurídico. Por isso, adquire-se o domínio a despeito do registro e ainda que se conheça o registro.

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, que não se subordina ao direito do proprietário demitido do domínio. Isso ocorre em todas as formas de usucapião judiciais, não havendo motivo para distinção.

Através da usucapião, o adquirente recebe o imóvel livre de ônus. Com o registro da sentença, opera-se automaticamente a extinção dos direitos reais constituídos pelo antigo proprietário.

Oficial deve apenas observar se a usucapião foi sobre a totalidade do bem gravado, já que, se parcial, subsistirão os ônus sobre a parte restante.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 19 de Setembro de 2.019.

 

Fonte: Grupo GGV