A aquisição de propriedades imobiliárias por meio do famoso "Contrato de Gaveta" é uma prática histórica e recorrente no mercado brasileiro. Essa modalidade de negócio, motivada muitas vezes pela busca em evitar os custos de escrituração e de impostos de transmissão, gera uma situação de informalidade que pode trazer graves riscos ao patrimônio do adquirente. Regularizar um imóvel adquirido por compromisso de compra e venda não registrado é uma medida essencial para garantir a segurança jurídica, convertendo uma mera situação de fato e de direito pessoal em um direito real de propriedade incontestável. Este breve artigo detalha os caminhos legais disponíveis para solucionar essa questão.
O QUE É O CONTRATO DE GAVETA NO DIREITO IMOBILIÁRIO
O "contrato de gaveta" é a denominação popular dada ao compromisso ou promessa de compra e venda celebrado por instrumento particular que não é levado a registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Do ponto de vista estritamente jurídico, a "Promessa de Compra e Venda" não registrada possui natureza de DIREITO PESSOAL e obrigacional. Isso significa que ela gera obrigações válidas apenas entre as partes contratantes (inter partes), não possuindo eficácia contra terceiros (erga omnes).
Apenas com o registro do instrumento no cartório competente, e desde que não haja cláusula de arrependimento, o promitente comprador adquire o DIREITO REAL à aquisição do imóvel, nos exatos termos do artigo 1.417 do Código Civil. Contudo, a ausência de registro não retira a validade do negócio jurídico firmado entre vendedor e comprador - embora o deixe desabrigado da publicidade que só a inscrição no RGI pode conferir. A jurisprudência pátria, atenta à realidade social, confere ampla proteção ao adquirente que detém apenas o contrato de gaveta, o que se consolida por meio da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Tal súmula permite que o possuidor oponha embargos de terceiro para defender a sua posse contra eventuais penhoras e constrições judiciais decorrentes de dívidas do vendedor.
Segundo a doutrina especializada, a promessa de compra e venda, enquanto não registrada, é um "direito pessoal", mas que, uma vez quitada, autoriza o adquirente a buscar a transferência definitiva do bem (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário - Teoria e Prática, 2020).
OS RISCOS DA MANUTENÇÃO DA INFORMALIDADE IMOBILIÁRIA
Embora a jurisprudência proteja a posse do adquirente, manter o imóvel amparado apenas por um contrato de gaveta envolve riscos significativos que nem todos os adquirentes tem noção... Como a propriedade formal perante a lei só se transmite com o registro do título translativo (artigo 1.245 do Código Civil), o imóvel continua constando em nome do antigo proprietário e isso é extremamente perigoso.
Isso expõe o comprador ao perigo de o bem ser penhorado por dívidas trabalhistas, fiscais ou cíveis do vendedor. Além disso, em caso de falecimento do vendedor original, o imóvel integrará o espólio, exigindo que o comprador habilite seu crédito ou ingresse com medidas judiciais contra os herdeiros para obter a escritura, o que torna o processo custoso e demorado. Há, ainda, o risco de "má-fé" por parte do vendedor, que, figurando formalmente como dono, poderia tentar alienar o mesmo bem a um terceiro.
Para evitar esses passivos, o ordenamento jurídico disponibiliza mecanismos específicos para que o titular do contrato de gaveta regularize o domínio da propriedade.
SOLUÇÕES JURÍDICAS CABÍVEIS PARA A REGULARIZAÇÃO:
1. A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL
A adjudicação compulsória é a via prioritária quando o comprador integralizou o pagamento do preço acordado, mas esbarra na recusa, na impossibilidade (como falecimento ou localização incerta) ou na inércia do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva. Trata-se de uma ação que visa compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade, culminando em uma decisão que supre a manifestação de vontade omitida.
Historicamente, debatia-se se o registro prévio do contrato era um requisito para essa ação. O STJ pacificou o tema por meio da Súmula 239, estabelecendo que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
Uma das inovações mais relevantes do direito imobiliário recente foi a introdução da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, promovida pela Lei 14.382/2022 (Lei do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - SERP), que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Esse mecanismo permite que a regularização seja feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de uma ação judicial, garantindo extrema celeridade ao processo.
Para a VIA EXTRAJUDICIAL, o parágrafo 1º do artigo 216-B exige, entre outros requisitos, a representação por Advogado, a apresentação do instrumento de promessa de compra e venda, a prova do inadimplemento do vendedor (notificação sem resposta em 15 dias), as certidões de distribuição de ações, a comprovação de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, de forma essencial, a ATA NOTARIAL. A Ata Notarial, lavrada por Tabelião de Notas, deve atestar a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento do preço e a recusa ou impossibilidade de outorga do título de propriedade.
O deferimento no cartório independe da regularidade fiscal do promitente vendedor e do prévio registro do contrato, facilitando amplamente a vida do adquirente (FLÁVIO TARTUCE. Manual de direito civil: volume único, 2024).
2. A AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
A promessa de compra e venda constitui um CONTRATO PRELIMINAR que encerra uma obrigação de fazer: a celebração do contrato definitivo (Escritura Pública). Sendo assim, o ordenamento jurídico, especificamente nos artigos 463 e 464 do Código Civil, permite que o adquirente ingresse com uma ação de obrigação de fazer.
Nesta hipótese, o juiz fixará um prazo razoável para que a parte inadimplente cumpra a prestação. Caso o vendedor se mantenha renitente e esgotado o prazo estipulado judicialmente, a própria sentença proferida suprirá a vontade da parte inadimplente, valendo como título hábil para registro e transferência da propriedade no Cartório de Imóveis. Importa destacar que, assim como na adjudicação, exige-se a demonstração cabal de que o preço do imóvel foi totalmente quitado.
3. A USUCAPIÃO COMO AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE
Quando a Adjudicação Compulsória ou a obrigação de fazer se mostram inviáveis — por exemplo, quando há quebras sucessivas na cadeia de contratos de gaveta ("contratos de gaveta" transferidos repetidas vezes sem a anuência dos antigos donos) ou quando é impossível provar a quitação de todas as parcelas originárias —, a usucapião pode despontar como a solução jurídica adequada.
Por ser uma forma ORIGINÁRIA de aquisição da propriedade, a usucapião "limpa" o histórico do imóvel, extinguindo eventuais gravames anteriores. A modalidade mais pertinente para quem possui um contrato de gaveta é a usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, que exige a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos, além de justo título e boa-fé. Com toda certeza outras espécies de Usucapião podem e devem ser avaliadas à luz do caso concreto uma vez que a legislação admite outras espécies.
O compromisso de compra e venda, mesmo não registrado, é pacificamente aceito pelos tribunais como "justo título", pois infunde no possuidor a crença legítima de que a coisa lhe pertence. Esse entendimento está consubstanciado no Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ, que prevê que a expressão "justo título" abrange qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. O prazo exigido pode cair para 5 anos se o adquirente houver estabelecido no imóvel a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
A doutrina abalizadora de ARNALDO RIZZARDO (Direito das Coisas, 2013) destaca que qualquer documento que retrate uma transação efetiva, inclusive o compromisso sem registro, inclui-se no conceito de justo título para viabilizar a prescrição aquisitiva. Ademais, desde o advento do Código de Processo Civil de 2015 e da Lei 13.465/2017, consolidou-se a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (artigo 216-A da Lei 6.015/1973), processada diretamente no cartório. O Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) expressamente elenca o compromisso de compra e venda acompanhado de prova de quitação como documento hábil para instruir o pedido extrajudicial, dispensando inclusive a notificação do antigo titular do domínio, o que acelera significativamente o reconhecimento da propriedade.
4. A REGULARIZAÇÃO NO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)
Uma situação muito específica e comum no Brasil envolve os contratos de gaveta de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em que o comprador assume as parcelas do financiamento no lugar do mutuário original, sem a ciência do banco.
O legislador, reconhecendo essa realidade social, editou a Lei 10.150/2000, que permitiu a regularização dessas transferências. Contudo, a legislação impôs um marco temporal estrito. Para as cessões de direitos celebradas até 25 de outubro de 1996, o adquirente (cessionário) possui legitimidade ampla para discutir o contrato em juízo e buscar a regularização, dispensando-se a concordância da instituição financeira. Para os contratos celebrados após essa data, a jurisprudência consolidada do STJ exige a anuência do agente financeiro para que a transferência seja regularizada.
Outro ponto de extrema relevância nos contratos de gaveta do SFH diz respeito ao falecimento do mutuário original (vendedor). Os contratos de financiamento possuem seguro habitacional obrigatório que quita o saldo devedor em caso de morte. A jurisprudência estabelece que a quitação do financiamento por força do sinistro morte beneficia o ADQUIRENTE do contrato de gaveta. Impedir que o comprador regularize o imóvel após a morte do vendedor configuraria enriquecimento sem causa dos herdeiros do mutuário falecido, visto que as parcelas e os prêmios do seguro vinham sendo pagos, na prática, pelo possuidor atual do imóvel.
CONCLUSÃO
O contrato de gaveta, apesar de sua precariedade formal perante o sistema registral, possui inegável VALOR JURÍDICO. O ordenamento pátrio fornece um robusto arcabouço para transformar essa situação fática em propriedade plena. Seja pela via rápida da adjudicação compulsória extrajudicial nos cartórios, pela ação de obrigação de fazer ou pelo instituto saneador da usucapião, a regularização do imóvel é plenamente viável. Ao formalizar a titularidade, o adquirente protege seu investimento, afasta o risco de constrições por dívidas alheias e garante a valorização e a liquidez do patrimônio no mercado.
A regularização imobiliária exige análise técnica e aprofundada dos documentos, do histórico de posse e da viabilidade de cada instrumento jurídico para cada caso concreto, avaliando-se o caminho mais rápido, seguro e econômico. Aqueles que ainda possuem dúvidas ou que se encontram em situação de informalidade imobiliária devem buscar a consultoria de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário para estruturar a estratégia adequada e assegurar a proteção definitiva do patrimônio.