A descoberta de que o imóvel deixado pelos pais não possui Escritura Pública nem Registro (RGI), tratando-se apenas de "posse", é uma situação frequente que gera incertezas entre os herdeiros. Diante desse cenário, a dúvida primordial que surge é se esse direito de posse integra a herança e quais os efeitos disso já que "posse" não é "propriedade". A resposta jurídica é afirmativa: a posse é um direito com valor econômico e é transmitida aos herdeiros no momento do falecimento, permitindo a continuidade da ocupação e a futura REGULARIZAÇÃO da propriedade, por mais que os falecidos titulares nunca tenham promovido a devida regularização do imóvel.
O fundamento legal para essa transmissão reside no Princípio da Saisine, previsto no Código Civil Brasileiro. Segundo este princípio, a posse e a propriedade dos bens do falecido transferem-se imediatamente aos herdeiros legítimos e testamentários. Portanto, mesmo que o imóvel não esteja regularizado no Cartório de Registro de Imóveis - RGI, os herdeiros recebem a posse com as mesmas características que ela possuía quando exercida pelos pais. Se a posse era mansa, pacífica e ininterrupta, assim ela chega às mãos dos sucessores.
Um dos grandes benefícios dessa transmissão automática é o instituto da Accessio Possessionis, ou a Soma de Posses. Para fins de Usucapião, a lei permite que o herdeiro acrescente à sua posse o tempo de posse exercido pelos seus antecessores (pais), contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas. Isso significa que, se os pais residiram no imóvel por 15 anos, o herdeiro não precisa aguardar novo prazo; ele já "herda" esse tempo acumulado, podendo requerer a Usucapião imediatamente, caso os demais requisitos estejam preenchidos.
É crucial esclarecer que, embora se trate "apenas" de posse, a abertura do inventário (seja judicial ou extrajudicial) é indispensável. Muitos herdeiros cometem o equívoco de não inventariar imóveis irregulares, o que gera problemas futuros. Os "Direitos Possessórios" sobre o imóvel devem ser descritos no inventário e partilhados entre os herdeiros. A formalização dessa partilha (Escritura de Inventário ou Formal de Partilha) servirá como o justo título ou o documento base para legitimar quem terá legitimidade para pleitear a regularização exclusiva do bem posteriormente. A jurisprudência do STJ ensina que direitos possessórios podem e devem compor Inventário:
"STJ. REsp: 1984847/MG. J. em: 21/06/2022. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DAS SUCESSÕES. PARTILHA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS (...). AUTONOMIA ENTRE O DIREITO DE PROPRIEDADE E O DIREITO POSSESSÓRIO SOBRE BENS IMÓVEIS. EXPRESSÃO ECONÔMICA DO DIREITO POSSESSÓRIO QUE PODE SER OBJETO DE TUTELA. PARTILHA DO DIREITO POSSESSÓRIO. (...) 4- Diante da autonomia existente entre o direito de propriedade e o direito possessório, a existência de expressão econômica do direito possessório como objeto de partilha e a existência de parcela significativa de bens que se encontram em situação de irregularidade por motivo distinto da má-fé dos possuidores, é possível a partilha de direitos possessórios sobre bens imóveis não escriturados. 5- A partilha imediata dos direitos possessórios permite resolver, em caráter particular, a questão que decorre da sucessão hereditária, relegando-se a um segundo momento a discussão acerca da regularidade e da formalização da propriedade sobre os bens inventariados. (...)".
A via mais adequada para regularizar essa situação, após a formalização da transmissão hereditária, é a Usucapião, que pode ser processada pela via Judicial ou, preferencialmente, pela via Extrajudicial. A Usucapião Extrajudicial, realizada diretamente no Cartório, oferece celeridade ao procedimento, desde que preenchidos os seus requisitos. Nela, o herdeiro apresentará a prova da posse dos pais e a sua própria, consolidando a propriedade em seu nome e obtendo, finalmente, o registro imobiliário (matrícula) que os pais não possuíam.
Para que esse processo tenha êxito, a produção de provas é determinante. Os herdeiros devem reunir não apenas os seus documentos, mas todo o histórico deixado pelos falecidos: contas de consumo antigas, comprovantes de pagamento de IPTU, fotos da família no imóvel ao longo das décadas, contratos particulares de compra e venda (os famosos "contratos de gaveta") e declarações de vizinhos, dentre outros. Esse acervo probatório é o que sustentará a tese da soma de posses e a continuidade do animus domini (intenção de dono).
A desatenção ou a demora em regularizar a situação após o falecimento dos genitores pode expor o imóvel a riscos, como invasões, desvalorização de mercado ou dificuldades na venda. Um imóvel irregular não pode ser financiado por instituições bancárias, o que restringe drasticamente o número de potenciais compradores. Portanto, a regularização através da Usucapião não é apenas uma burocracia, mas um ato de proteção patrimonial e valorização do legado deixado pela família.
Recomenda-se, invariavelmente, a consulta a um Advogado Especialista em Direito das Sucessões e Direito Imobiliário. Este profissional analisará a documentação deixada, orientará sobre a necessidade do inventário dos direitos possessórios e traçará a estratégia para a Usucapião. A atuação preventiva e técnica assegura que a transição do patrimônio ocorra de forma segura, transformando a antiga posse precária em propriedade plena e registrada em nome dos herdeiros.