O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA pode ser realizado diretamente nos Cartórios, sem a necessidade de um longo e custoso processo judicial. A novidade veio através da Lei 14.382/2022 que promoveu diversas mudanças inclusive e especialmente na Lei de Registros Públicos: Lei Federal 6.015/73 - antiga mas plenamente válida e bastante.
A doutrina assinada pelo ilustre jurista ARNALDO MARMITT (Adjudicação Compulsória. 1995) desenha com clareza o instituto:
"A ação de adjudicação compulsória é o expediente pelo qual se obtém a satisfação de uma obrigação de fazer, de prestar declaração de vontade, através de uma sentença com os mesmos efeitos da declaração omitida. (...) É instrumento posto à disposição do promitente comprador para compelir o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura definitiva do imóvel que comprou e pagou. Substitui a vontade negocial sonegada. O Estado-juiz sentencia adjudicando o bem em prol do credor [adquirente/comprador]. Com o trânsito em julgado da sentença, o imóvel automaticamente passa para o nome do comprador, consumando-se o ato através do REGISTRO operado no cartório imobiliário. A ação de adjudicação compulsória objetiva, pois, o cumprimento da vontade negocial. A sentença nela prolatada, a rigor, não adjudica o imóvel, não cria nem concede a propriedade, mas dá o TÍTULO HÁBIL à aquisição, através da atuação jurisdicional defluente da declaração de vontade recusada pelo devedor".
Mesmo com a possibilidade da sua realização inteiramente fora do judiciário é importante recordar que da mesma forma como acontece com a Usucapião e o Inventário, permanece possível ao interessado buscar a via judicial, constituindo mera faculdade a escolha de uma via ou outra; de grande importância - não temos dúvida - será a consulta prévia ao Advogado Especialista em questões imobiliárias para que o mesmo, conhecendo o caso em todos os seus detalhes possa apontar de fato quais caminhos possíveis para a regularização do imóvel, suas vantagens e desvantagens.
Como se sabe, até a edição deste breve ensaio nem todos os Estados brasileiros já contam com a regulamentação do novo procedimento de Adjudicação Compulsória, mesmo com a edição da referida Lei 14.382/2022. No Estado do Rio de Janeiro a regulamentação veio através do Provimento CGJ/RJ 87/2022 também conhecido como Novo Código de Normas Extrajudiciais. Trata-se do compilado de regras que ditarão como deverão proceder todos os Cartórios Extrajudiciais do Estado, cujo conhecimento é mandatório para todos que almejam valer-se das soluções extrajudiciais.
De acordo com as regras da regulamentação fluminense, o interessado deve primeiramente buscar o Tabelionato de Notas para a lavratura da ATA NOTARIAL. Ponto importante é recordar que originalmente a exigência da ATA NOTARIAL não veio com a promulgação da Lei. Somente em 05/01/2023 o Presidente LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA promulgou essa parte vetada da Lei assinada pelo então Presidente JAIR MESSIAS BOLSONARO. A bem da verdade precisamos repetir que a Ata Notarial aqui, diferentemente do que acontece na Usucapião Extrajudicial, poderia de fato ser dispensada já que aqui a prova é apenas de cunho documental. A exigência de ATA NOTARIAL - convenhamos - onera o procedimento especialmente considerando que, como acontece aqui no Rio de Janeiro, sua cobrança é baseada no VALOR DO IMÓVEL. De toda forma, até que sua exigência porventura caia, ela é peça obrigatória na via extrajudicial e deve ser lavrada para instruir o procedimento - devendo ser salientado que qualquer Tabelião pode lavrar a Ata Notarial (e não apenas aquele Tabelião que esteja localizado no Município do imóvel) já que como assevera o §5º do art. 1.260 da normatização fluminense o Tabelião "PODERÁ" comparecer ao local e não "DEVERÁ". A norma é clara e mais uma vez diferencia-se da Ata para Usucapião onde o objetivo é a constatação da posse e seus caractéres e por isso - ainda que o não comparecimento possa ser admitido excepcionalmente - a diligência ao local será a REGRA.
Em que pese a Ata Notarial possa ser lavrada sem orientação/assistência de Advogado a boa prática recomenda que o profissional acompanhe o procedimento desde o início, inclusive auxiliando onde preciso for em evidente colaboração ao Notário na elaboração desse meio de prova que tem base legal no artigo 384 do Código de Processo Civil.
Lavrada a Ata o próximo passo será o protocolo do requerimento assinado por ADVOGADO junto ao RGI com todos os documentos arrolados pelo art. 1.260 da norma, dos quais destacamos a comprovação documental da PROMESSA (ou as cessões, promessas de cessões ou sucessões), comprovação do Imposto pago (ou da respectiva ISENÇÃO), assim como das certidões. A leitura do extenso rol do art. 1.260 do NCN é obrigatória para evitar exigências junto ao RGI.
No bojo da tramitação que ocorrerá junto ao RGI competente pela área do imóvel (sobre a qual o Advogado deverá ser intimado, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens) ocorrerá também a intimação dos requeridos a ser feita pessoalmente pelo Oficial ou por seus prepostos. A referida notificação também pode ser feita pelo OFICIAL DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS ou ainda por Correios com AVISO DE RECEBIMENTO - sendo certo que inclusive no caso de notificações infrutíferas a NOTIFICAÇÃO POR EDITAL poderá ser feita, eletronicamente, como autoriza o Provimento CGJ/RJ 56/2018, interpretando-se aqui também o silêncio como CONCORDÂNCIA.
Por fim, não sendo caso de impugnação ao pedido e nem mesmo de qualquer outro óbice procedimental como ausência ou insuficiência de documentos, dúvidas, imprecisões ou incertezas deverá o Oficial do RGI proceder na exata forma ditada pelo elogiado e esclarecedor artigo 1.269 do NCN que reza:
"Art. 1.269. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da adjudicação compulsória.
§ 1º. A existência de ordem de indisponibilidade contra o proprietário tabular não impede o deferimento da adjudicação, mas o seu registro fica condicionado a que antes seja feito o seu cancelamento, salvo se a quitação ou o registro da promessa forem anteriores à inscrição da indisponibilidade.
§ 2º. A requerimento do interessado é possível a expedição de certidão de decisão de deferimento para providências complementares, preparatórias e necessárias ao registro na matrícula do imóvel".
Vê-se, portanto, que o novo instituto pode representar SOLUÇÃO para muitos casos de irregularidade da compra de imóveis onde o adquirente cumpriu devidamente sua parte mas até hoje não lhe foi outorgada a respectiva ESCRITURA DEFINITIVA e muito menos o almejado REGISTRO IMOBILIÁRIO gravado em seu nome lhe conferindo com isso os valiosos atributos registrais da publicidade, autenticidade, segurança e eficácia do ato jurídico (art. 8.935/94).