O falecimento de um parceiro de vida traz consigo não apenas o luto, mas uma série de desdobramentos patrimoniais que, frequentemente, geram insegurança e conflitos familiares. Um dos temas mais sensíveis no âmbito do direito sucessório e processual do inventário é o destino do imóvel em que o casal residia. É exatamente nesse cenário de vulnerabilidade que surge o DIREITO REAL DE HABITAÇÃO, um instrumento jurídico essencial para garantir o direito constitucional à moradia (previsto no artigo 6º da Constituição Federal) e a dignidade de quem fica.
O QUE É O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO?
O Direito Real de Habitação é uma limitação temporária imposta aos direitos de propriedade dos herdeiros em prol da solidariedade familiar e do direito social à moradia. Ele assegura ao sobrevivente a prerrogativa de continuar habitando a residência do casal após o óbito do seu companheiro ou cônjuge. A doutrina reforça que sua finalidade primaz é eminentemente humanitária e assistencial, servindo de amparo direto para evitar o desabrigo no momento da perda (CRISTIANO CHAVES DE FARIAS E NELSON ROSENVALD. Curso de Direito Civil, 2017).
O Código Civil brasileiro regulamenta essa proteção em seu artigo 1.831, estabelecendo que será assegurado ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. É importante ressaltar que a lei defere esse benefício independentemente do regime de bens que regia a relação e sem nenhum prejuízo da participação que porventura caiba ao sobrevivente na herança.
VIÚVA E COMPANHEIRA TÊM OS MESMOS DIREITOS?
Diante da redação do Código Civil, que utiliza a palavra "cônjuge", uma das dúvidas mais frequentes é se a proteção alcança apenas as pessoas casadas formalmente ou se também resguarda quem convivia em UNIÃO ESTÁVEL. A resposta é taxativa: a companheira supérstite possui exatamente os mesmos direitos da viúva casada no papel.
Historicamente, a Lei nº 9.278/1996, em seu artigo 7º, parágrafo único, já previa expressamente o direito real de habitação aos conviventes. Coroando esse entendimento, o Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Tema 809 com repercussão geral, reconheceu a inconstitucionalidade de qualquer distinção nos regimes sucessórios entre o casamento e a união estável. A doutrina atual é uníssona em aplicar a equiparação absoluta para estender os mesmos escudos protetivos à união estável (MARIA BERENICE DIAS. Manual das Sucessões, 2019). Portanto, a companheira sobrevivente está plenamente blindada contra qualquer tentativa de remoção do lar.
UM DIREITO VITALÍCIO E EMINENTEMENTE GRATUITO
Muitas famílias entram em litígio questionando quanto tempo dura esse benefício e se é possível exigir uma contraprestação (aluguel) pelo uso de um imóvel que agora também pertence aos herdeiros.
No regramento consolidado pelo Código Civil de 2002, o direito real de habitação possui caráter vitalício e incondicionado. Isso significa que o direito não se encerra caso a viúva ou companheira venha a formar uma nova família – seja por novas núpcias ou nova união estável. Ele se extingue essencialmente apenas com a morte do próprio beneficiário habitante.
Somado a isso, o instituto é rigorosamente gratuito. O artigo 1.414 do Código Civil estabelece que, quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular não pode alugá-la ou emprestá-la, mas tão somente ocupá-la com sua família. Sendo assim, é totalmente ilegal a cobrança de aluguéis por parte dos demais herdeiros (mesmo que sejam filhos exclusivos do falecido). A jurisprudência repudia tal cobrança por ser um contrassenso que anularia a proteção legal, conforme decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo ao reformar uma sentença que tentava impor aluguéis a uma companheira (TJSP. Apelação Cível 1010462-67.2022.8.26.0506, J. em: 17/12/2024). Na mesma esteira, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais ratificou que a gratuidade impede qualquer contraprestação imposta pelos herdeiros coproprietários (TJMG. Apelação Cível 5009994-29.2021.8.13.0313, J. em: 10/11/2022).
A VENDA DO IMÓVEL: OS FILHOS PODEM EXIGIR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO?
No curso de um inventário, é corriqueiro que os herdeiros queiram promover a venda do imóvel para transformar sua cota-parte em dinheiro. Porém, enquanto a viúva ou companheira estiver viva e no exercício do direito real de habitação, os herdeiros não podem exigir a extinção do condomínio e a alienação judicial (venda forçada) do bem.
O direito de propriedade dos herdeiros adquire a forma de "nua-propriedade", tendo sua fruição suspensa. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro fixou o claro entendimento de que, havendo direito real de habitação de titularidade da viúva, é vedado aos filhos forçar a venda e o despejo, pois a moradia se sobrepõe ao desejo de partilha financeira (TJRJ. Agravo de Instrumento 0046979-15.2023.8.19.0000, J. em: 28/08/2023). Os filhos podem até vender a sua fração da nua-propriedade para terceiros (se encontrarem compradores), mas esse eventual adquirente será obrigado a respeitar o direito da moradora até o seu falecimento. A referida decisão restou assim ementada:
"TJRJ. 00469791520238190000. J. em: 28/08/2023. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO LITIGIOSO. DECISÃO QUE DECLAROU DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. CÔNJUGE SUPÉRSTITE. ÚNICO BEM IMÓVEL DESTINADO A RESIDÊNCIA DO CASAL. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1831 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO CONSTITUCIONAL DE MORADIA. Com o objetivo de concretizar o direito constitucional à moradia o Código Civil, mais precisamente em seu art. 1.831, assegurou ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação relativo ao imóvel destinado à residência da família. O direito real de habitação destina-se a resguardar o direito constitucional à moradia (art. 6º, CF) de modo a impedir que o cônjuge sobrevivente seja alijado do imóvel de residência da família. De acordo com a hodierna jurisprudência e doutrina, a eventual existência de outros imóveis a inventariar não exclui o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente sobre o bem onde o casal residiu durante longos anos, sobrepondo-se à exegese literal do artigo 1.831, do Código Civil (parte final), o direito fundamental à moradia consagrado no artigo 6º, caput, da Constituição Federal. Logo, o direito real à habitação do cônjuge sobrevivente limita os direitos de propriedade e quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do de cujus. É VEDADO aos herdeiros exigir a extinção do condomínio e a alienação judicial de bem imóvel sobre o qual recaia direito real de habitação de titularidade do companheiro sobrevivente (STJ, REsp 1 .846.167/SP). Enunciado sumular nº 59 do Eg. TJRJ . Precedentes do E. STJ e desta Corte de Justiça. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO".
É NECESSÁRIO O REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL?
Quando se fala em direitos vinculados a bens imóveis, a cultura jurídica nos remete diretamente ao Cartório. Contudo, o direito real de habitação no âmbito sucessório opera de forma automática por força da lei (ope legis ou ex vi legis).
Ele nasce exatamente no instante da abertura da sucessão (morte do parceiro). Portanto, não é obrigatório o registro ou averbação prévia na matrícula do imóvel para que a viúva ou companheira oponha esse direito contra os herdeiros ou contra terceiros. Especialistas da área registral ressaltam a importância dos registros como mecanismo primário de publicidade e eficácia erga omnes, orientando sua averbação no formal de partilha apenas para aumentar a segurança das transações comerciais futuras que envolvam o bem (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021). Essa é também a nossa recomendação, inclusive. Porém, é importante saber que mesmo sem estar na matrícula, a habitante NÃO PODE ser judicialmente removida.
EXCEÇÕES: QUANDO O DIREITO NÃO SE APLICA
Apesar de sua ampla eficácia protetiva, a jurisprudência dos Tribunais Superiores consolidou algumas exceções. O direito não se sustenta se, ao tempo do falecimento, o autor da herança já dividia a propriedade do imóvel com terceiros estranhos ao casal (por exemplo, irmãos do falecido que herdaram o imóvel em conjunto, ou um ex-cônjuge com cota-parte não partilhada). Havendo condomínio preexistente à morte, entende-se que a proteção não pode onerar coproprietários de fora do núcleo familiar. Entretanto, é vital lembrar que o fato de existirem herdeiros que são apenas do falecido (enteados da viúva/companheira) não exclui o direito de habitação, prevalecendo a proteção integral do sobrevivente.
CONCLUSÃO
O Direito Real de Habitação reafirma o compromisso do Direito Civil contemporâneo com o lado humano das relações, evidenciando que a solidariedade e o teto superam a simples matemática do patrimônio. Seja no casamento ou na união estável, as viúvas e companheiras encontram na legislação uma blindagem vitalícia, gratuita e que independe de burocracias de cartório para garantir a sua permanência no lar. Buscar auxílio jurídico especializado ao enfrentar o processo de sucessão é o melhor caminho para garantir que a dignidade da moradia seja sempre pacificada e assegurada.