A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL revolucionou o direito imobiliário brasileiro ao permitir a regularização de propriedades diretamente nos cartórios, desafogando o Poder Judiciário (tal como há muito acontece com INVENTÁRIO e DIVÓRCIO, nos termos da Lei 11.441/2007) e conferindo maior celeridade à aquisição originária do domínio. Inserida no ordenamento jurídico pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que adicionou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), essa via administrativa tornou-se a escolha preferencial para situações em que há consenso e posse mansa e pacífica.
No entanto, uma dúvida muito comum entre os interessados e até mesmo entre profissionais do direito é: posso escolher qualquer Cartório para realizar o procedimento? A resposta exige uma análise cuidadosa do princípio da territorialidade, que se aplica de formas distintas na fase de lavratura da ata notarial e na fase de tramitação no Registro de Imóveis (RGI).
O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E SUAS ETAPAS
A usucapião extrajudicial é um processo rigoroso que exige o acompanhamento obrigatório de um advogado ou defensor público. O procedimento é dividido, essencialmente, em duas grandes fases cartorárias: a de constatação, feita no TABELIONATO DE NOTAS, e a de processamento e registro, feita no Ofício de REGISTRO DE IMÓVEIS.
Para dar início ao procedimento no RGI, o requerimento deve ser instruído com documentos fundamentais elencados no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973. O primeiro deles é a ATA NOTARIAL, lavrada por tabelião, que atesta o tempo, a origem, a continuidade e a natureza da posse do requerente e de seus antecessores. Além disso, é indispensável a apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT), e assinados pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nos imóveis confinantes (salvo nas hipóteses expressas onde planta e memorial são dispensados, como já falamos em outros artigos).
A documentação deve incluir também as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, além de justo título ou outros documentos que comprovem a posse, como o pagamento de impostos e taxas (IPTU, por exemplo).
Protocolado o pedido no Registro de Imóveis, o Oficial autuará o requerimento, prorrogando-se o prazo da prenotação até a decisão final. Caso algum confinante ou titular de direito não tenha assinado a planta, o registrador o notificará para manifestar consentimento em 15 dias, interpretando-se o silêncio como concordância, conforme o artigo 216-A, § 2º, da Lei nº 6.015/1973. Serão também notificados os entes públicos (União, Estado e Município) e publicado um edital para dar ciência a terceiros eventualmente interessados. Se a documentação estiver em ordem e não houver impugnações, o registrador emitirá nota fundamentada de deferimento e registrará a aquisição originária da propriedade.
É crucial entender que o procedimento extrajudicial não deve ser utilizado como atalho para burlar impostos de transmissão (ITBI/ITCMD) quando a transferência pelos meios ordinários for perfeitamente possível. A jurisprudência confirma esse rigor, conforme se observa em diversas decisões do TJRJ.
REGRAS DE TERRITORIALIDADE: QUAL TABELIONATO PODE LAVRAR A ATA NOTARIAL?
A regra geral para a escolha do Tabelionato de Notas no Brasil é a da livre escolha do usuário, conforme o artigo 8º da Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/1994), independentemente do domicílio das partes ou da situação dos bens. No entanto, a ata notarial para fins de usucapião possui uma exceção importante relacionada ao princípio da territorialidade.
De acordo com o artigo 402 do Provimento CNJ nº 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, a ATA NOTARIAL deve ser lavrada obrigatoriamente pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.
Essa limitação ocorre porque o tabelião pode precisar se deslocar pessoalmente até o imóvel para constatar a exteriorização da posse, a existência de benfeitorias, ouvir testemunhas no local e apurar outros indícios necessários para a lavratura da ata. Como o notário não pode praticar atos de seu ofício fora do município para o qual recebeu a delegação (artigo 9º da Lei nº 8.935/1994), a ata deve ficar adstrita ao município do bem. (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
É importante destacar, como já falamos em outras passagens, que há hipóteses onde a Ata Notarial pode ser feita sem o deslocamento até o endereço do imóvel. Ainda assim, mesmo sem comparecer ao local, s.m.j., a competência para a lavratura deve ser do Tabelião do município do imóvel ou a maior parte dele.
REGRAS DE TERRITORIALIDADE: QUAL REGISTRO DE IMÓVEIS É O COMPETENTE?
No que tange ao Registro de Imóveis, o princípio da territorialidade é absoluto e não permite exceções ou escolhas por conveniência. A competência registral imobiliária é sempre delimitada pela circunscrição geográfica.
O artigo 216-A, caput, da Lei nº 6.015/1973, estabelece expressamente que o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião será processado "diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo". Em consonância, o artigo 399 do Provimento CNJ nº 149/2023 reforça que o processamento ocorre no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel ou a maior parte dele.
Na hipótese de a área objeto da usucapião abranger mais de uma circunscrição imobiliária, o procedimento extrajudicial deverá ser protocolado e realizado no Registro de Imóveis do município (ou circunscrição) em que estiver situada a maior porção da área usucapienda. (FLÁVIO TARTUCE. Manual de direito civil, 2024).
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL TOTALMENTE ONLINE: COMO FUNCIONA PELAS REGRAS DO CNJ?
Com o avanço da tecnologia e a necessidade de desburocratização, o Conselho Nacional de Justiça, aliado a alterações legislativas recentes, viabilizou a realização da usucapião extrajudicial de forma 100% online.
A Lei nº 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), modernizando o atendimento registral no Brasil. Hoje, o envio do requerimento de usucapião, acompanhado da ata notarial, da planta, do memorial e das certidões, pode ser feito eletronicamente pelos advogados por meio do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Mas e a ata notarial? Ela também pode ser feita online. O Provimento CNJ nº 149/2023 consolidou as regras de atos notariais eletrônicos (anteriormente regidas pelo Provimento nº 100/2020), permitindo a prática de atos por meio da plataforma e-Notariado. Para lavrar a ata notarial eletrônica, exige-se a realização de videoconferência para captação do consentimento das partes e a assinatura digital com certificado ICP-Brasil ou certificado digital notarizado.
No entanto, a territorialidade para a ata notarial eletrônica também possui um regramento específico. O artigo 303 do Provimento CNJ nº 149/2023 estipula que compete, de forma remota e com exclusividade, lavrar as atas notariais eletrônicas o tabelião da circunscrição do fato constatado (local do imóvel) ou, quando este critério for inaplicável, o tabelião do domicílio do requerente. Contudo, como a usucapião envolve a constatação de posse de um bem imóvel fixo, a preferência absoluta recai sobre o tabelião do município onde o imóvel se localiza. Todos os documentos digitais gerados neste ambiente possuem fé pública e a mesma validade jurídica dos documentos físicos (artigo 299 do Provimento CNJ nº 149/2023).
CONCLUSÃO
A via extrajudicial da usucapião é um excelente mecanismo para garantir o direito de propriedade com rapidez e segurança. Contudo, as regras de territorialidade são estritas para garantir a eficácia do procedimento: a ata notarial deve ser lavrada pelo tabelião do município do imóvel, e o processamento deve ocorrer no Registro de Imóveis competente por aquela circunscrição. A possibilidade de realização do procedimento em ambiente totalmente virtual (via e-Notariado e SAEC/SERP) traz comodidade sem abrir mão da segurança jurídica. Estar assessorado por um advogado especialista em direito imobiliário, familiarizado com as regras do ambiente EXTRAJUDICIAL é o passo fundamental para navegar por essas exigências normativas e alcançar o tão sonhado registro de propriedade.