A realidade de inúmeras famílias brasileiras envolve a edificação de moradias sobre o terreno de parentes, sendo a clássica "casa na laje da sogra" um dos cenários mais recorrentes na prática jurídica. Quando ocorre a dissolução do vínculo conjugal, surge o inevitável conflito patrimonial: de quem é a casa e como ficam os direitos de quem investiu recursos na obra? A análise dessa questão exige uma incursão técnica pelos institutos do Direito Imobiliário e do Direito de Família, distanciando-se do senso comum para focar estritamente nas diretrizes legais vigentes, afinal de contas, esse vai ser embasamento que servirá para dirimir as questões tão logo sejam submetidas para a apreciação judicial.
A resposta para esse impasse não reside na divisão física do imóvel, mas sim na apuração financeira dos esforços despendidos e na vedação ao enriquecimento sem causa. Este artigo tem o propósito de esclarecer, de maneira aprofundada, as normas de acessão, a proteção conferida ao possuidor de boa-fé e os mecanismos adequados para a partilha desses direitos.
A REGRA GERAL DA ACESSÃO: O ACESSÓRIO SEGUE O PRINCIPAL
Para o Direito Civil brasileiro, a edificação de uma casa não é tratada como uma simples "benfeitoria" (que seria o melhoramento de algo já existente), mas sim como uma "acessão artificial", que é a criação de uma coisa nova que adere ao solo. A legislação estabelece um princípio fundamental para resolver conflitos dessa natureza: o princípio da gravitação jurídica, segundo o qual o bem acessório segue a sorte do bem principal.
O dispositivo legal que consolida essa premissa é o artigo 1.253 do Código Civil, que determina expressamente que toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
A doutrina especializada esclarece que essa presunção protege a titularidade do dono do solo, constituindo a acessão um modo de aquisição originária da propriedade imobiliária (CARLOS ROBERTO GONÇALVES. Direito Civil - Direito das Coisas, 2021).
Portanto, ao edificar na laje ou no quintal pertencente a um terceiro (neste caso, os sogros), os cônjuges NÃO ADQUIREM A PROPRIEDADE do imóvel construído. Em complemento, a lei define o destino dessa construção. Segundo a literalidade do "caput" do artigo 1.255 do Código Civil, aquele que edifica em terreno alheio PERDE, em proveito do proprietário, as construções realizadas.
É essencial compreender que, sob a ótica da propriedade, o dono do terreno absorve a edificação erguida. Como adverte a literatura jurídica, a regra geral impõe a perda da construção em favor do proprietário do solo, restando àquele que construiu buscar a devida reparação financeira, desde que preenchidos os requisitos legais pertinentes à sua conduta (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário - Teoria e Prática, 2020).
O DIREITO À INDENIZAÇÃO E A BOA-FÉ NAS CONSTRUÇÕES
Embora o casal perca a propriedade da edificação para o dono do terreno, o ordenamento jurídico não tolera o enriquecimento sem causa, princípio basilar consagrado na legislação civil. O próprio artigo 1.255 do Código Civil faz uma ressalva vital: se o construtor procedeu de boa-fé, ele terá DIREITO À INDENIZAÇÃO.
A edificação no terreno dos sogros, via de regra, ocorre com o pleno consentimento e ciência destes, o que caracteriza de forma robusta a boa-fé objetiva e subjetiva dos cônjuges construtores. Por terem investido legitimamente na construção, os ex-cônjuges tornam-se credores do proprietário do terreno.
A proteção ao possuidor de boa-fé é tão expressiva que a ele é garantido não apenas o reembolso, mas também o direito de reter o bem até que a dívida seja quitada. Embora o artigo 1.219 do Código Civil mencione o direito de retenção expressamente para as benfeitorias úteis e necessárias, o entendimento pacificado no Enunciado 81 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF) estende esse direito também às acessões (construções), sob as mesmas circunstâncias. Nesse sentido:
"Enunciado 81 – Art. 1.219: O direito de retenção previsto no art. 1.219 do CC, decorrente da realização de benfeitorias necessárias e úteis, também se aplica às acessões (construções e plantações) nas mesmas circunstâncias."
Segundo a compreensão moderna e a consolidação do tema, o possuidor de boa-fé que ergue uma acessão tem a prerrogativa de exercer o direito de retenção pelo valor agregado, como um mecanismo coercitivo e justo para impedir o enriquecimento indevido daquele que recupera o imóvel (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil - Volume Único, 2024).
Esse entendimento é amplamente sufragado pelos tribunais brasileiros. A título de exemplo, a Corte Superior já decidiu que o construtor de boa-fé faz jus à retenção e à indenização, salvaguardando o equilíbrio patrimonial: STJ. REsp 1.316.895/SP, J. em: 11/06/2013. Na mesma linha, os tribunais estaduais reconhecem de ofício o direito à indenização e à retenção por acessões erguidas com a tolerância do proprietário: TJSP. Apelação 0043211-66.2012.8.26.0002, J. em: 13/04/2015.
COMO FICA A PARTILHA DE BENS NO CASO DE DIVÓRCIO?
Quando o divórcio se materializa, a partilha de bens deve espelhar o acervo patrimonial do casal. No entanto, um erro jurídico frequente é tentar arrolar o imóvel em si (a casa de alvenaria) no plano de partilha do Juízo de Família. Como a edificação pertence ao proprietário do terreno (artigo 1.253 do Código Civil), o Juiz da Vara de Família não possui competência para transferir a propriedade de um bem que pertence a terceiros.
O que ingressa na partilha do divórcio não é o bem imóvel, mas sim o DIREITO DE CRÉDITO — ou seja, o direito de cobrar a indenização correspondente aos valores investidos na obra ou à valorização imobiliária decorrente da acessão.
A jurisprudência ratifica a impossibilidade de partilhar fisicamente benfeitorias e acessões em terrenos de terceiros, determinando que se partilhe, em frações iguais, o direito de buscar a indenização correspondente: TJRS. Apelação 70028981025, J. em: 26/08/2009. Assim, os ex-cônjuges saem do divórcio com um título que lhes confere a legitimidade para exigir o reembolso equivalente a 50% para cada um, demanda que poderá ser ajuizada contra os proprietários do terreno (os ex-sogros) em uma ação civil de indenização autônoma.
A EXCEÇÃO À REGRA: O DIREITO REAL DE LAJE
A única hipótese jurídica na qual o construtor da "casa na laje" seria efetivamente considerado o proprietário exclusivo do bem ocorreria caso a construção tivesse sido formalizada sob o instituto do Direito Real de Laje.
Inserido no artigo 1.225, inciso XIII, do Código Civil pela Lei 13.465/2017, este instituto revolucionou a sistemática de direitos reais no Brasil. O artigo 1.510-A do Código Civil autoriza expressamente que o proprietário de uma construção-base ceda a superfície superior ou inferior de sua edificação para que um terceiro mantenha uma unidade autônoma e distinta da original.
No entanto, o Direito Real de Laje não surge de maneira informal ou pela mera tolerância do dono da construção-base. Para que gere a propriedade plena da sobrelevação e a respectiva proteção legal, a lei impõe que a instituição ocorra mediante ESCRITURA PÚBLICA DEVIDAMENTE REGISTRADA. Conforme exige a legislação, é necessária a abertura de uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, separada da matrícula do terreno e da construção-base.
Se a edificação do casal ocorreu como um "puxadinho" informal, sem o rigor do registro em cartório que consolida o direito de laje, a situação fática recairá inevitavelmente sobre a regra da acessão em terreno alheio, resolvendo-se exclusivamente no campo indenizatório.
CONCLUSÃO: A BUSCA PELA REGULARIZAÇÃO E PROTEÇÃO PATRIMONIAL
A análise especializada do cenário de construção em terreno de terceiros revela que o esforço laborativo e financeiro do casal não fica desamparado pelo Direito. Embora o rigor da lei reserve a propriedade imobiliária ao titular do terreno, a justiça e a vedação ao locupletamento ilícito garantem que cada centavo investido de boa-fé reverta em um robusto direito de indenização.
Para a proteção integral do patrimônio, seja durante a convivência ou em face de uma separação, a formalização das relações imobiliárias, como a averbação do Direito Real de Laje, demonstra ser o mecanismo de prevenção jurídica mais seguro e eficiente. Em casos de litígio, restará ao cônjuge prejudicado a via judicial para assegurar seu justo e documentado ressarcimento.