A regularização de imóveis no Brasil apresenta desafios práticos que, frequentemente, esbarram em exigências burocráticas nos Cartórios de Registro de Imóveis. Uma situação extremamente comum ocorre quando o possuidor adquire um lote vazio, muitas vezes de forma irregular ou por meio de um contrato de gaveta, e ao longo dos anos edifica a sua moradia no local. Ao buscar a via da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL para consolidar a propriedade, o interessado se depara com a exigência (descabida, já adianto) do registrador para que, antes do deferimento da Usucapião, seja feita a averbação da construção da casa na matrícula do imóvel.
Diante desse cenário, surge a dúvida: é correto o Cartório de Registro de Imóveis exigir a averbação prévia e autônoma da construção para seguir com o procedimento da usucapião extrajudicial? A resposta, fundamentada na legislação vigente e nas normativas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), é negativa. A usucapião possui natureza jurídica própria que afasta a obrigatoriedade da apresentação de documentos administrativos tradicionais, como o "habite-se", exigidos nas averbações corriqueiras de obras.
A USUCAPIÃO COMO FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO E O PRINCÍPIO DA ACESSÃO
Para compreender a inexigibilidade da averbação prévia da construção, é imperativo analisar a natureza jurídica da usucapião. O ordenamento jurídico pátrio consagra a usucapião como uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que o direito do usucapiente surge diretamente da situação fática consolidada pelo tempo, sem qualquer relação de causalidade ou transmissão com o antigo proprietário tabular. Ao ser reconhecida a usucapião, a matrícula anterior pode ser encerrada para a abertura de uma nova, livre de eventuais vícios passados.
Nesse contexto, incide a regra de Direito Civil conhecida como PRINCÍPIO DA ACESSORIEDADE, segundo o qual o acessório segue o principal (accessorium sequitur suum principale). A construção erguida sobre um terreno nu é considerada uma acessão artificial, conforme o artigo 1.253 do Código Civil, que estabelece a presunção de que toda construção ou plantação existente em um terreno pertence ao dono do solo.
A doutrina especializada esclarece de forma categórica que, devido à inseparabilidade fática entre o solo e a construção nele erguida para fins de moradia, a aquisição abrangerá a totalidade do bem (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025). O possuidor, ao preencher os requisitos de tempo, posse mansa e ininterrupta, adquire não apenas o terreno, mas tudo aquilo que a ele aderiu de forma permanente. Sendo a usucapião um mecanismo que reconhece o estado de fato para transformá-lo em estado de direito, a edificação passa a integrar o núcleo do direito reconhecido.
A DISPENSA DE HABITE-SE E CND DO INSS NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Nas vias ordinárias, para averbar uma construção no Cartório de Registro de Imóveis, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) exige uma série de documentos, como a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS e o documento municipal de conclusão de obra, popularmente conhecido como "habite-se".
Entretanto, o procedimento da usucapião extrajudicial, inserido no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 pelo Código de Processo Civil de 2015, possui um rito próprio e simplificado, atualmente regulamentado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, o Provimento CNJ nº 149/2023. Atento à realidade urbana e social do país, o CNJ consolidou a dispensa expressa das formalidades administrativas de construção para o registro da usucapião.
Conforme determina o artigo 417, § 3º, do Provimento CNJ nº 149/2023, "a abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação de habite-se". A doutrina registral ratifica que, nos casos em que existe casa ou edifício no imóvel usucapiendo, a edificação deverá ser inserida na respectiva matrícula independentemente da apresentação de documentos administrativos análogos de conclusão de obra (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021). A construção ingressa no registro imobiliário como um elemento descritivo da nova realidade reconhecida, não caracterizando uma averbação de obra nova que dependa de fiscalização municipal prévia.
A JURISPRUDÊNCIA E A CONSOLIDAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA
Os tribunais brasileiros têm atuado para garantir que a finalidade da usucapião não seja esvaziada por burocracias incompatíveis com a sua natureza de aquisição originária. A regularização fundiária privilegia o estado atual das coisas, reconhecendo que a moradia edificada ao longo de anos reflete a função social da posse.
Em julgados emblemáticos, os tribunais superiores reforçam que o decurso do tempo aliado ao exercício da posse consolidam o direito de propriedade, afastando entraves que desconsiderem a realidade fática. A consolidação da propriedade por usucapião privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, harmonizando o mundo jurídico à realidade fática experimentada pelos possuidores (STJ. REsp 1.088.082/RJ, J. em: 02/03/2010). Assim, a exigência de regularização fiscal e urbanística autônoma da obra construída contraria a lógica da aquisição originária que legitima a moradia.
O PAPEL DA ATA NOTARIAL E DO MEMORIAL DESCRITIVO
Para que a dispensa dos documentos de obra (como o "habite-se") seja aplicada corretamente pelo Registrador de Imóveis, é fundamental que a existência da casa seja rigorosamente atestada na fase de instrução do pedido extrajudicial. A regularidade do procedimento exige a observância minuciosa da documentação descritiva.
De acordo com o artigo 401, inciso I, alínea "a", do Provimento CNJ nº 149/2023, a Ata Notarial — lavrada por Tabelião de Notas — deve conter expressamente a descrição da área e as características do imóvel, "tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo". O tabelião, utilizando de sua fé pública, constatará a realidade no local, descrevendo a casa, sua destinação (moradia) e os indícios do tempo em que foi erguida.
Em conjunto com a Ata Notarial, o profissional legalmente habilitado (engenheiro ou arquiteto) deve elaborar a PLANTA e o MEMORIAL descritivo da área. O memorial refletirá com precisão os contornos do terreno e a área construída. É na perfeita identidade entre o levantamento técnico e a constatação notarial que o Oficial do Registro de Imóveis fundamentará a abertura da nova matrícula, já contemplando a edificação. A qualificação registral exige precisão na descrição para conferir segurança jurídica à nova titularidade (ALBERTO GENTIL. Registros Públicos, 2023).
O QUE FAZER EM CASO DE EXIGÊNCIA INDEVIDA PELO CARTÓRIO?
Caso o Oficial do Registro de Imóveis formule, por meio de Nota de Devolução, a exigência de que seja providenciado o "habite-se" e a CND do INSS para a averbação da obra antes do registro da usucapião, o requerente e seu advogado possuem mecanismos legais de impugnação.
O interessado poderá requerer formalmente que o Registrador suscite dúvida ao Juiz competente (geralmente o Juiz Corregedor Permanente ou Vara de Registros Públicos), nos exatos termos do artigo 198 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). No procedimento de dúvida, será demonstrado, com base no Código Civil e no Provimento CNJ nº 149/2023, que a exigência é descabida, vez que se trata de aquisição originária de imóvel já edificado, garantindo-se assim a continuidade do processamento da usucapião extrajudicial com a inclusão da casa na nova matrícula.
CONCLUSÃO
A regularização da propriedade pela via da usucapião extrajudicial é um instrumento poderoso de pacificação social e segurança jurídica. A transformação de um lote vazio em um lar consolidado pelo tempo deve ser amparada pelo Direito sem a imposição de entraves burocráticos inadequados. Resta claro, portanto, que NÃO É CORRETO o Cartório de Registro de Imóveis condicionar o andamento da usucapião extrajudicial à prévia averbação da construção mediante a apresentação de "habite-se" ou certidões do INSS. A edificação, na qualidade de acessão, é adquirida originariamente junto com o solo, bastando que a sua existência seja devidamente comprovada na Ata Notarial e no Memorial Descritivo que instruem o pedido.