O direito real de habitação sucessório (Art. 1.831, CC) é um instituto de elevado cunho social e humanitário ex lege, que nasce de forma automática com a abertura da sucessão do hereditando. Ele visa assegurar ao cônjuge ou companheiro sobrevivente a permanência na moradia em que residia o casal de forma GRATUITA e VITALÍCIA, evitando o DESAMPARO material e protegendo o vínculo psicológico e afetivo estabelecido com o imóvel que servia de lar familiar. Essa garantia se conecta diretamente ao direito social à moradia, assegurado no art. 6º da Constituição Federal de 1988, despontando como um consectário lógico do princípio constitucional da dignidade da pessoa humana. Contudo, as profundas transformações socioeconômicas e familiares do século XXI têm gerado uma forte colisão entre a aplicação literal das regras de fruição desse direito e a realidade material dos beneficiários e herdeiros, exigindo uma urgente releitura funcional e teleológica do instituto.
IGUALDADE SUBSTANCIAL: APLICAÇÃO ISONÔMICA AO CASAMENTO E À UNIÃO ESTÁVEL
O artigo 1.831 do Código Civil de 2002 estabelece o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, assegurando o benefício independentemente do regime de bens adotado no casamento. Embora o legislador do Código Civil tenha sido silente quanto ao companheiro sobrevivente, a união estável já contava com essa garantia expressa no parágrafo único do artigo 7º da Lei nº 9.278/1996.
Atualmente, qualquer dúvida acerca da diferenciação jurídica entre as entidades familiares foi dissipada pelas cortes superiores. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar os Temas 809 e 498 da Repercussão Geral, fixou a tese de que é inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros (STF. RE 878.694/MG, J. em: 10/05/2017 e STF. RE 646.721/RS, J. em: 10/05/2017), determinando a aplicação do regime do artigo 1.829 a ambos os casos. Consequentemente, consolidou-se na jurisprudência o entendimento de que o companheiro supérstite goza do direito real de habitação em igualdade absoluta de condições com o cônjuge, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da solidariedade familiar (MARIA BERENICE DIAS. Manual das Sucessões, 2019).
A RIGIDEZ DA PROIBIÇÃO LEGAL DE LOCAÇÃO E COMODATO
De acordo com a disciplina geral contida no artigo 1.414 do Código Civil de 2002, o titular do direito de habitação não pode alugar nem emprestar o imóvel, restando-lhe unicamente o dever de ocupá-lo pessoalmente com sua família de forma gratuita. Por força do artigo 1.416 da legislação civil, aplicam-se à habitação as regras atinentes ao usufruto, o que atrai a incidência do artigo 1.410, inciso VIII, que prevê a extinção do direito real pelo não uso ou pela não fruição pessoal da coisa.
Essa rigidez legal de caráter personalíssimo foi estritamente aplicada pelo Superior Tribunal de Justiça no paradigmático julgamento do Recurso Especial nº 1.654.060/RJ (STJ. REsp 1.654.060/RJ, J. em: 02/10/2018). Na hipótese fática, uma ex-companheira viúva e titular do direito real de habitação, alegando dificuldades financeiras extremas para arcar com os elevados encargos condominiais e tributários de um luxuoso apartamento situado em bairro nobre da zona sul do Rio de Janeiro (Leblon), celebrou contrato escrito de comodato com um terceiro interessado, transferindo-lhe a posse direta em troca do custeio das despesas ordinárias do bem. O STJ negou provimento ao recurso da viúva e declarou a extinção do direito real, asseverando que a vedação de locação ou empréstimo aplica-se de forma idêntica ao companheiro sobrevivente e que o instituto é incompatível com contratos translatícios de posse, configurando-se a extinção pelo não uso residencial pessoal. A Turma destacou que a ocorrência de esbulho anterior praticado pela herdeira não justificava a flexibilização das regras cogentes.
EXCEÇÕES DIANTE DA HIPOSSUFICIÊNCIA: UMA LEITURA TELEOLÓGICA CONFORME A CONSTITUIÇÃO
Apesar do rigor formal adotado no precedente do caso do Leblon, a doutrina civilista contemporânea e decisões dos tribunais de justiça estaduais apontam que a proibição absoluta de exploração econômica do imóvel pode gerar profundas injustiças em casos de extrema hipossuficiência do sobrevivente. Se o viúvo herda o direito de habitar um imóvel de alto padrão cujos custos ordinários de IPTU e condomínio superam a sua capacidade financeira, a impossibilidade jurídica de alugá-lo o forçará a abandonar o local, resultando paradoxalmente no DESABRIGO que o legislador pretendia evitar.
A interpretação teleológica do artigo 1.831 do Código Civil, amparada no direito social à moradia digna, autoriza implicitamente que o cônjuge ou companheiro hipossuficiente explore economicamente o bem. Nessa situação excepcional, entende a atenta doutrina que o titular poderia alugar o dispendioso imóvel e utilizar a integralidade da renda obtida exclusivamente para custear a locação de uma moradia pessoal mais modesta e condigna, mantendo a finalidade assistencial e social do instituto (CARLOS E. ELIAS DE OLIVEIRA. Direito Civil, 2023). Evita-se, assim, que a moradia se transforme em um ENCARGO FINANCEIRO INSUSTENTÁVEL. Caso o sobrevivente disponha de recursos pessoais suficientes, a vedação à locação ou ao comodato permanece hígida, obstando-se a exploração meramente especulativa.
Ademais, é perfeitamente admissível a locação parcial de quartos do imóvel gravado (fenômeno assemelhado ao cohousing), desde que o habitador continue residindo no local e utilize os frutos econômicos obtidos apenas para honrar as despesas de manutenção da própria habitação. Na prática forense fluminense, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já chancelou que a locação de apenas uma vaga de garagem do apartamento gravado para complementação da renda de subsistência não descaracteriza a ocupação pessoal, devendo o direito real ser preservado (TJRJ. 0138474-55.2014.8.19.0001, J. em: 12/11/2019). No mesmo sentido, admite-se o uso misto do imóvel gravado, permitindo ao habitador exercer sua profissão liberal ou pequena atividade comercial de subsistência (como o atendimento de clientes), desde que a destinação residencial permaneça como principal característica do lar (TJPR. 1.204.749-5, J. em: 29/01/2014).
CRÍTICA AO MODELO AUTOMÁTICO E A PROPOSTA DE CONCESSÃO OPE JUDICIS
As graves assimetrias práticas geradas pelo atual modelo sucessório brasileiro — no qual o direito real de habitação é outorgado de forma vitalícia e incondicionada (ope legis), mesmo que o sobrevivente possua outros imóveis residenciais próprios ou que herdeiros menores fiquem privados de seu único meio de sustento — ensejam severas críticas por parte da doutrina de vanguarda. Argumenta-se que a família contemporânea exige um modelo dinâmico que pondere a colisão de direitos fundamentais entre o direito de moradia do parceiro remanescente e o direito de propriedade dos descendentes.
Por tais razões, defende-se, de lege ferenda, uma alteração legislativa para afastar a concessão automática por força de lei. Propõe-se que a outorga passe a ocorrer ope judicis (por força de decisão judicial), cabendo ao magistrado avaliar, no curso do inventário, as particularidades da viuvez, a real necessidade de moradia do sobrevivente, suas condições econômicas e a própria situação material de vulnerabilidade dos herdeiros (CRISTIANO CHAVES DE FARIAS. Curso de Direito Civil, 2017). Esse modelo mais flexível e focado no caso concreto garante o império dos valores existenciais do sistema jurídico, coibindo distorções sem desamparar aqueles que realmente necessitam do teto protetor da lei.
CONCLUSÃO
O direito real de habitação constitui importante trincheira de preservação da dignidade e da solidariedade pós-conjugal, mas não pode ser interpretado como um dogma absoluto e cego à subsistência material dos envolvidos. A harmonização entre a rigidez do artigo 1.414 do Código Civil e a realidade socioeconômica dos viúvos hipossuficientes reside em uma aplicação teleológica e funcional do Direito. Mitigar a proibição de locação em casos excepcionais de carência extrema não ofende a lei, mas lhe confere a máxima efetividade, garantindo que o teto legal continue a cumprir, verdadeiramente, a sua nobre função social de moradia e amparo existencial.