A segurança jurídica e a estabilidade das relações de propriedade no Brasil dependem diretamente do correto encadeamento de atos notariais e registrais. No entanto, é recorrente a ocorrência de patologias graves na manifestação de vontade, sendo uma das mais sensíveis a lavratura de escrituras públicas com base em procurações cujos mandatos já haviam sido extintos pelo falecimento do outorgante.
Este breve artigo analisa as consequências jurídicas desse tipo de caso, a inaplicabilidade da convalescença registral do artigo 214, parágrafo 5º, da Lei de Registros Públicos em tais negócios gratuitos, e o atual panorama de responsabilização civil de tabeliães, registradores e do Estado sob o influxo do Tema 777 do Supremo Tribunal Federal.
1. A EXTINÇÃO DO MANDATO PELA MORTE DO OUTORGANTE
O contrato de mandato é fundamentado na mútua confiança entre mandante e mandatário. Por possuir caráter essencialmente personalíssimo (intuitu personae), a regra geral estabelecida pelo Código Civil brasileiro, em seu artigo 682, inciso II, determina que o mandato cessa pela morte de qualquer das partes.
Uma vez ocorrido o FALECIMENTO do mandante, extingue-se de forma automática o poder de representação outorgado. Como leciona a clássica doutrina, a morte atua como causa natural de resilição unilateral ou de cessação dos efeitos do contrato (ARNALDO RIZZARDO. Contratos, 2023). Eventuais atos praticados pelo mandatário após o falecimento do outorgante são, em regra, INEFICAZES perante o espólio ou herdeiros, nos termos do artigo 662 do Código Civil, salvo se houver posterior ratificação expressa pelos sucessores.
Existem, contudo, exceções restritas na lei. A principal delas é o mandato com cláusula "em causa própria" (in rem suam), regulado no artigo 685 do Código Civil. Trata-se de um negócio dispositivo e translativo de direitos em benefício exclusivo do mandatário, o qual, preenchendo os requisitos essenciais de uma compra e venda, não se extingue pela morte de nenhuma das partes (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil: Volume Único, 2024). Outra mitigação é o artigo 689 do Código Civil, que valida os atos ajustados pelo mandatário com terceiros de boa-fé, desde que o procurador estivesse em completa ignorância do falecimento do mandante.
2. A NULIDADE DA ESCRITURA E DO REGISTRO NO CASO CONCRETO
Se o procurador atua ciente do óbito ou se o ato de transmissão é de natureza comum (sem a configuração do chamado “mandato em causa própria”), a escritura pública lavrada padece de vício estrutural insanável. A ausência de capacidade representativa contamina a própria formação do título notarial, gerando a sua nulidade absoluta por defeito de representação e falta de consentimento do proprietário.
Esse entendimento foi consolidado pelo Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro no julgamento de recente Processo de Dúvida Registral (TJRJ. 0006339-57.2021.8.19.0026, J. em: 04/08/2026). No caso analisado, pretendia-se o transporte de uma matrícula imobiliária com base em uma ESCRITURA DE DOAÇÃO com reserva de usufruto lavrada em 29/12/1998. Contudo, constatou-se que o doador falecera ANTES da lavratura da escritura pública de doação.
O colegiado do Tribunal de Justiça fluminense negou provimento ao recurso de apelação e confirmou integralmente a decisão de primeiro grau que julgara PROCEDENTE A DÚVIDA suscitada pela registradora, declarando a INVALIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA e, por conseguinte, decretando a NULIDADE DO ATO REGISTRAL lançado na matrícula do imóvel. Consignou-se que o mandato comum não comporta interpretação extensiva para se transmudar em causa própria e que, ausente o poder de representação na origem, O ATO É NULO DESDE O NASCIMENTO.
3. A INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 214, PARÁGRAFO 5º, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
Diante de uma declaração de nulidade de registro imobiliário, surge o debate sobre a possibilidade de sua convalescença. O artigo 214, parágrafo 5º, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pela Lei nº 10.931/2004, dispõe que a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de USUCAPIÃO do imóvel.
Essa norma visa prestigiar a segurança jurídica e a proteção ao terceiro que, confiando na aparência do fólio real, adquire o bem e estabelece posse qualificada. Trata-se da peculiar espécie “USUCAPIÃO TABULAR”, ou secundum tabulas, cujas premissas estão conectadas ao artigo 1.242, parágrafo único, do Código Civil, que estabelece o prazo reduzido de 5 anos se o imóvel houver sido adquirido ONEROSAMENTE, com base no registro posteriormente cancelado, desde que os possuidores nele tenham estabelecido moradia ou realizado investimentos sociais ou econômicos.
No entanto, no caso de DOAÇÃO NULA por mandato extinto como no caso examinado, a regra do artigo 214, parágrafo 5º, da Lei de Registros Públicos não deve encontrar aplicação prática por dois impedimentos jurídicos claros:
- Primeiro, as donatárias originais não se qualificam como "terceiros". Elas figuraram como partes diretas no negócio jurídico nulo, sendo as beneficiárias imediatas da escritura eivada de vício de representação.
- Segundo, a doação é um contrato gratuito e benéfico (uma liberalidade). A usucapião tabular exige expressamente que a aquisição tenha ocorrido a título ONEROSO.
Conforme assevera a doutrina especializada, o legislador optou por não estender o manto protetor da convalescença registral acelerada àqueles que receberam a propriedade a título gratuito (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021). Portanto, uma doação nula registrada em 1998 não se convalida pela usucapião tabular, restando ao proprietário prejudicado (ou ao seu espólio) o direito de reivindicar o imóvel, nos termos do artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil. A única via de regularização para as ocupantes poder ser a comprovação dos requisitos da USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (artigo 1.238 do Código Civil), que exige prazo maior (10 ou 15 anos) mas INDEPENDE DE JUSTO TÍTULO E DE BOA-FÉ.
4. A RESPONSABILIDADE CIVIL À LUZ DO TEMA 777 DO STF
A lavratura de uma escritura pública contendo vício flagrante de representação, como o uso de procuração de pessoa falecida, atrai a discussão acerca da RESPONSABILIDADE CIVIL dos agentes delegados (tabeliães e registradores) e do Estado delegante.
O Supremo Tribunal Federal, ao apreciar o Tema 777 da Repercussão Geral no julgamento do Recurso Extraordinário nº 842.846/SC (STF. RE 842.846/SC, J. em: 27/02/2019), fixou tese jurídica vinculante determinando que o Estado responde, objetivamente, pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que, no exercício de suas funções, causem danos a terceiros. Assentou-se, ademais, o dever-poder de o ente público ajuizar ação de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa.
Os cartórios ou serventias extrajudiciais não possuem personalidade jurídica própria para figurar no polo passivo de demandas indenizatórias. Assim, a legitimidade passiva recai pessoalmente sobre a pessoa física do titular da delegação na época dos fatos. Conforme o artigo 22 da Lei nº 8.935/1994 (com redação dada pela Lei nº 13.286/2016), a responsabilidade civil do notário e do registrador é de natureza subjetiva, dependendo da comprovação de dolo ou culpa do titular ou de seus prepostos.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro esclarece que a tese fixada no Tema 777 do STF não impede que o lesado ajuíze a ação indenizatória diretamente em face do tabelião ou oficial registrador responsável, não se aplicando a teoria da dupla garantia aos delegatários (TJRJ. 0033452-93.2023.8.19.0000, J. em: 07/12/2023). Ocorrendo prejuízo ao usuário por ato faltoso, este poderá demandar diretamente o tabelião com base na responsabilidade subjetiva (artigo 22 da Lei nº 8.935/1994).
CONCLUSÃO
O falecimento do outorgante extingue imediatamente o mandato de representação comum. A lavratura de escritura pública de doação e o seu subsequente registro no fólio real com base em procuração sem eficácia geram atos absolutamente nulos e inaptos a produzir efeitos. Diante da natureza gratuita da doação e da participação das beneficiárias no negócio jurídico originário, afasta-se a aplicação da convalescença registral do artigo 214, parágrafo 5º, da Lei de Registros Públicos.
Por fim, as falhas no serviço notarial que propiciam tais irregularidades acarretam a responsabilidade civil objetiva do Estado delegante (Tema 777 do STF) e a responsabilidade civil subjetiva e pessoal do tabelião atuante na época do fato lesivo, garantindo ao cidadão as vias ressarcitórias adequadas para a recomposição do seu patrimônio.