O mercado imobiliário brasileiro registrou um cenário de fortes contradições no primeiro semestre de 2026. Embora o volume global de vendas de imóveis novos e a concessão de financiamentos habitacionais tenham apresentado crescimento, o montante referente aos distratos — cancelamentos de contratos de compra e venda de imóveis — ultrapassou a marca histórica de R$ 2,167 bilhões entre dez das maiores incorporadoras de capital aberto do país. O indicador representa uma alta de 27,7% em relação ao mesmo período do ano anterior – como noticia a Revista Veja (https://veja.abril.com.br/coluna/faria-lima-news/devolucoes-de-imoveis-passam-de-r-2-bilhoes-no-brasil/).
O principal fator por trás desse aumento de devoluções é o cenário de juros elevados, com a taxa Selic mantida no patamar de 14%. Grande parte dos compradores adquire o imóvel na planta e realiza o pagamento das parcelas iniciais durante a fase de obra. Contudo, ao término da construção e expedição do "habite-se", o consumidor precisa tomar o financiamento bancário para quitar o saldo devedor e se depara com taxas de juros expressivamente mais altas do que as planejadas. Diante da incapacidade financeira de assumir as prestações do financiamento, a busca pela RESCISÃO CONTRATUAL torna-se a única alternativa. Nesse contexto, compreender os direitos do consumidor no distrato imobiliário e os limites legais impostos às construtoras é fundamental.
O MARCO LEGAL DO DISTRATO IMOBILIÁRIO: CDC E A LEI Nº 13.786/2018
A tutela jurídica do comprador de imóveis assenta-se precipuamente no CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (Lei nº 8.078/1990). O artigo 53 do CDC proíbe expressamente a perda total das prestações pagas em benefício do credor, declarando nula de pleno direito qualquer cláusula contratual em sentido contrário. Ademais, o artigo 49 do CDC estabelece o DIREITO DE ARREPENDIMENTO no prazo de 7 (sete) dias para contratos firmados fora do estabelecimento comercial ou em estandes de vendas, garantindo ao consumidor a devolução de 100% dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem.
Para regulamentar as retenções contratuais nos casos de DESISTÊNCIA ou INADIMPLEMENTO nos contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato), que alterou a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) ao introduzir o artigo 67-A. A norma estabelece dois regimes distintos de devolução:
- Incorporação Comum (sem patrimônio de afetação): A pena convencional/multa por rescisão praticada pelo comprador é limitada ao teto de até 25% das quantias pagas (Art. 67-A, inciso II), autorizada a dedução da comissão de corretagem. O reembolso da quantia remanescente deve ser feito em parcela única no prazo máximo de 180 dias após o desfazimento do pacto (Art. 67-A, § 6º).
- Incorporação sob Regime de Patrimônio de Afetação: Quando o patrimônio do empreendimento é segregado do patrimônio geral da construtora (Arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964), a lei admite que a multa rescisória seja fixada em até 50% dos valores pagos (Art. 67-A, § 5º). O pagamento do saldo devedor ao comprador deve ocorrer no prazo máximo de 30 dias após a expedição do "habite-se".
REGRAS DE RETENÇÃO E A APLICAÇÃO EQUITATIVA PELO PODER JUDICIÁRIO
Apesar de a Lei nº 13.786/2018 mencionar a retenção de "até 50%" para empreendimentos submetidos ao regime de afetação, é importante saber que tal percentual não constitui um patamar fixo obrigatoriamente aplicável a todos os casos.
Com base no artigo 413 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — que impõe ao juiz o dever de reduzir equitativamente a penalidade contratual se esta for manifestamente excessiva — e no artigo 51, inciso IV e § 1º, inciso III, do CDC, os tribunais têm mitigado cláusulas contratuais que impõem retenções abusivas. O fundamento central é que, com o desfazimento do negócio, a unidade habitacional retorna ao estoque da construtora para ser renegociada pelo valor de mercado, o que evita o ENRIQUECIMENTO ILÍCITO da empresa.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro pacificou o entendimento de que o limite de 50% previsto no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 é um teto máximo e não uma imposição mandatória, autorizando a adequação judicial do percentual de retenção para patamares entre 20% e 25% (TJRJ. 0037862-91.2019.8.19.0209, J. em: 12/09/2023). Em igual sentido, a jurisprudência reafirma a necessidade de redução equitativa da cláusula penal para manter o equilíbrio contratual (TJRJ. 0801705-87.2022.8.19.0207, J. em: 12/09/2023).
DISTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA VS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR
A causa da rescisão contratual define o regime jurídico da devolução dos valores pagos e a incidência de encargos moratórios:
- Rescisão por Culpa Exclusiva da Construtora: Ocorre principalmente quando há atraso injustificado na entrega das chaves além do prazo de tolerância de 180 dias corridos (Art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964). Incide a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que determina a devolução integral (100%) e imediata de todas as quantias pagas pelo comprador, vedada qualquer retenção.
- Rescisão por Iniciativa ou Inadimplemento do Comprador: Nos casos em que a desistência parte do consumidor, o Superior Tribunal de Justiça fixou regras claras sobre os consectários legais: JUROS DE MORA: Fluem exclusivamente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que decreta a rescisão (STJ. REsp 1.740.911/DF, J. em: 14/08/2019 — Tema 1002/STJ). CORREÇÃO MONETÁRIA: Incide obrigatoriamente a partir de cada desembolso realizado pelo comprador, assegurando a recomposição do poder de compra da moeda.
ATENÇÃO À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: QUANDO O DISTRATO TRADICIONAL NÃO SE APLICA
É fundamental distinguir a PROMESSA DE COMPRA E VENDA COMUM da aquisição efetuada mediante contrato definitivo com GARANTIA REAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Quando o contrato definitivo é celebrado e o pacto adjeto de alienação fiduciária é devidamente registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 23 da Lei nº 9.514/1997), afasta-se a incidência do CDC e das regras tradicionais do distrato.
O Superior Tribunal de Justiça firmou tese vinculante estabelecendo que, em contratos com alienação fiduciária registrada, o inadimplemento ou a desistência do comprador sujeita-se exclusivamente ao procedimento de execução extrajudicial e leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 (STJ. REsp 1.891.498/SP, J. em: 26/10/2022 — Tema 1095/STJ).
Nessa hipótese, ocorre a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário (Art. 26 da Lei nº 9.514/1997) e o bem é levado a LEILÃO EXTRAJUDICIAL. O devedor fiduciante somente receberá alguma quantia de volta se a arrematação no leilão apurar valor superior ao saldo devedor e despesas de execução (Art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997). Se o segundo leilão for frustrado, a dívida é extinta e NÃO HÁ DEVOLUÇÃO DE VALORES, restando inviável o pedido de distrato amigável ou ação de resilição sob as regras do CDC (TJRJ. 0802103-68.2023.8.19.0055, J. em: 07/05/2025).
CONCLUSÃO E ORIENTAÇÕES PRÁTICAS PARA O CONSUMIDOR
O avanço dos cancelamentos de contratos imobiliários reforça a importância de o consumidor agir com respaldo jurídico especializado antes de assinar qualquer termo de distrato. Ao constatar a impossibilidade de manter os pagamentos, o comprador deve:
1. Verificar a modalidade contratual: Identificar se a avença constitui simples promessa de compra e venda na planta ou se há alienação fiduciária já registrada em cartório.
2. Consultar a certidão do imóvel: Confirmar se o empreendimento possui regime de patrimônio de afetação averbado na matrícula.
3. Questionar retenções excessivas: Exigir o cumprimento dos limites legais e buscar a via judicial caso a construtora imponha a perda desproporcional dos valores pagos.
Com a orientação jurídica adequada, é possível garantir o equilíbrio contratual e a justa restituição dos valores investidos na aquisição da casa própria.
