A regularização imobiliária por meio da usucapião extrajudicial representa um dos maiores avanços no processo de desjudicialização e simplificação do Direito Imobiliário no Brasil. Quando um vizinho ou conhecido obtém o registro definitivo de sua propriedade em um período relativamente curto, como seis meses, é natural que surja uma expectativa de celeridade para os demais possuidores da mesma região ou prédio, conforme o caso. No entanto, no âmbito do Direito Registral e Imobiliário, é fundamental compreender que cada imóvel possui uma situação fática e jurídica única. Embora a solução obtida pelo vizinho seja um excelente indicativo da eficiência da serventia extrajudicial local, é bom saber que não existe qualquer garantia legal ou operacional de que um caso próximo e semelhante transcorra no mesmo intervalo temporal.
Neste breve artigo esclarecemos as etapas do procedimento de usucapião extrajudicial, as razões pelas quais casos vizinhos e semelhantes podem ter prazos de tramitação totalmente distintos, os fatores externos que influenciam o tempo do processo e por que a promessa de prazos ou de resultados por parte de um profissional constitui clara infração ética.
O QUE É A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E QUAIS SÃO SUAS ETAPAS OBRIGATÓRIAS?
A usucapião extrajudicial é o procedimento administrativo realizado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem está localizado, exigindo a representação compulsória do requerente por Advogado ou Defensor Público. Disciplinada pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) — dispositivo inserido pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 e aprimorado pela Lei nº 13.465/2017 —, a via administrativa exige o cumprimento rigoroso de etapas encadeadas:
1. Ata Notarial de Constatação da Posse: O procedimento inicia-se no Tabelionato de Notas, onde o tabelião atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, verificando documentos, colhendo depoimentos e, se necessário, realizando diligência no local (artigo 216-A, inciso I, da Lei nº 6.015/1973 c/c artigo 384 do CPC). A ata notarial atua como elemento probatório pré-constituído essencial.
2. Elaboração da Planta e Memorial Descritivo: Salvo nas hipóteses de dispensa, um profissional habilitado (engenheiro ou agrimensor) elabora os trabalhos técnicos da área usucapienda com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Para acelerar o trâmite, colhem-se previamente as assinaturas dos titulares dos direitos registrados e dos confrontantes do imóvel.
3. Autuação e Qualificação no Registro de Imóveis: O advogado protocola o requerimento no Registro de Imóveis, acompanhado das certidões negativas dos distribuidores cíveis e criminais (artigo 216-A, inciso III) e dos documentos que comprovem o justo título ou a origem e continuidade da posse (artigo 216-A, inciso IV). O registrador efetua a prenotação, que prorroga seus efeitos até a conclusão do pedido (artigo 216-A, § 1º).
4. Notificação dos Confrontantes e Titulares Registrais: Caso a planta não contenha a assinatura prévia de algum proprietário registrado ou confrontante, o cartório promove a notificação pessoal ou por carta com aviso de recebimento (AR) para manifestação no prazo de 15 dias, interpretando-se o silêncio como concordância (artigo 216-A, § 2º).
5. Ciência aos Entes Públicos e Edital a Terceiros: Dá-se ciência às Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que se manifestem em 15 dias sobre eventual interesse público na área (artigo 216-A, § 3º). Em seguida, expede-se edital em jornal de grande circulação ou meio eletrônico autorizado para dar ciência a terceiros eventualmente interessados (artigo 216-A, § 4º e § 14).
6. Deferimento e Registro: Ausentes impugnações e estando a documentação em ordem, o oficial do Registro de Imóveis defere o pedido e realiza o registro da usucapião, abrindo nova matrícula se necessário (artigo 216-A, § 6º).
POR QUE DOIS IMÓVEIS VIZINHOS PODEM TER PRAZOS DE PROCESSAMENTO TOTALMENTE DIFERENTES?
Apesar da proximidade geográfica, dois imóveis vizinhos podem apresentar realidades jurídicas diametralmente opostas. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, o que significa que o direito se consolida pelo preenchimento dos requisitos fáticos de posse e tempo, mas a sua formalização depende das especificidades do histórico do bem. Dentre os principais motivos que fazem um caso demorar mais do que o do vizinho, destacam-se:
- Situação da Matrícula e da Base Tabular: Um imóvel pode possuir matrícula individualizada e descrição precisa no cartório, permitindo o processamento célere. Já o bem vizinho pode estar inserido em uma transcrição antiga de maior área, em loteamento não registrado ou em condomínio de fato sem averbação de construção, exigindo buscas complexas e maior rigor na qualificação registral. Os tribunais estaduais analisam constantemente dúvidas registrais decorrentes do preenchimento de exigências de cada imóvel.
- Obtenção de Assinaturas Prévias vs. Necessidade de Notificações: Se o vizinho apresentou a planta já com a assinatura de todos os confrontantes e proprietários da matrícula, a fase de notificação foi dispensada. Se o seu processo exigir notificações formais enviadas pelo cartório via correio ou via oficial de títulos e documentos, o prazo será dilatado.
- Localização dos Notificandos e Necessidade de Edital: Caso algum confrontante ou antigo proprietário tenha falecido, esteja em local incerto ou resida em outra comarca, o cartório precisará esgotar as tentativas de localização antes de expedir edital por duas vezes com prazo de 15 dias cada, adicionando semanas ou meses ao trâmite (artigo 216-A, § 13, LRP e Provimento CNJ nº 149/2023).
- Modalidade de Usucapião e Prova Documental: A usucapião ordinária (que exige justo título e boa-fé) possui prazo de posse menor do que a extraordinária, mas demanda análise minuciosa dos contratos anteriores. Se houver lacunas na cadeia de posseiros, o registrador pode exigir diligências complementares ou procedimento de justificação administrativa (artigo 216-A, § 15, LRP).
- Documentação Completa, satisfatória e organizada: Quanto mais completa e organizada for a documentação maiores serão as chances da tramitação do procedimento não sofrer demoras e questionamentos desnecessários na serventia.
FATORES EXTERNOS QUE INFLUENCIAM A DURAÇÃO DO PROCESSO
Mesmo nos casos em que a documentação apresentada é impecável, fatores alheios ao controle do requerente podem impactar o tempo total do procedimento:
- Capacidade Operacional das Serventias: O volume de serviços do Tabelionato de Notas (para a lavratura da ata) e do Cartório de Registro de Imóveis (para a qualificação e notificações) varia conforme a comarca e a época do ano. Contar com a "sorte" de ter funcionários que entendam do procedimento também é algo que facilita muito a tramitação. Não é surpresa nos depararmos infelizmente com funcionários despreparados ainda hoje.
- Tempo de Resposta dos Órgãos Públicos: Embora a inércia da União, do Estado ou do Município após a notificação não impeça o andamento do procedimento (artigo 412, § 1º, do Provimento CNJ nº 149/2023), as análises das Procuradorias e órgãos de gestão patrimonial podem levar tempo considerável.
- Emissão de Notas Devolutivas: Se o oficial registrador identificar discrepâncias no memorial descritivo, certidões vencidas ou divergências de qualificação pessoal, emitirá nota de exigência. O tempo necessário para cumprir essas pendências estende a duração total da regularização.
ÉTICA PROFISSIONAL E A IMPOSSIBILIDADE DE GARANTIR PRAZO OU ÉXITO
Diante das variáveis do procedimento, sobressai um princípio ético fundamental do Direito: nenhum advogado sério ou defensor público pode assegurar prazo exato de solução ou garantir o resultado de uma usucapião.
A contratação de serviços advocatícios caracteriza uma obrigação de meio, e não de resultado. O profissional do Direito assume o dever de empregar toda a sua técnica, diligência, lealdade e boa-fé na instrução do pedido, mas não tem o poder de determinar a data em que o registrador emitirá a nota de deferimento ou de impedir o surgimento de oposição por terceiros.
De acordo com o Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e o Estatuto da Advocacia (Lei nº 8.906/1994), prometer êxito certo ou garantir prazos inflexíveis configura infração ético-disciplinar por captação indevida de clientes e quebra do dever de transparência. A relação jurídica deve se pautar sempre pela boa-fé e pelo esclarecimento claro sobre os riscos e oscilações do procedimento.
CONCLUSÃO
A experiência positiva de um vizinho, ao regularizar o imóvel em seis meses pela usucapião extrajudicial, demonstra que a via administrativa é um instrumento rápido, eficaz e seguro de pacificação social e garantia do direito de propriedade.
Entretanto, utilizar o prazo alheio como regra matemática para o seu imóvel mais que um ledo engano, é um equívoco técnico. O caminho adequado para quem busca regularizar a propriedade consiste em realizar um diagnóstico jurídico preliminar com profissionais especializados, organizando a documentação, colhendo as anuências possíveis e cumprindo com rigor as exigências do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, assegurando que o procedimento flua com a maior rapidez e segurança possíveis.
