A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL lado a lado com a Usucapião que se desenvolve e se resolve na via judicial (por PROCESSO JUDICIAL) representa um grande avanço posto à disposição da coletividade que pretende regularizar seu imóvel baseada nesse instituto. Trata-se, como sabemos, de uma via menos densa e burocrática (mais vantajosa em diversos aspectos) que viabiliza a legítima "forma de aquisição da propriedade imobiliária" como destaca o Código Civil com várias espécies, dentre elas a Usucapião Extraordinária do art. 1.238 (que exige poucos requisitos porém o maior dos prazos atualmente reclamados de posse qualificada - 15 anos - que pode ser reduzido para 10 anos).
A lição é do Mestre HUMBERTO THEODORO JUNIOR (Terras Particulares - Demarcação - Divisão - Tapumes. 2018) para quem,
"A USUCAPIÃO é modo originário de aquisição do domínio, que se opera por meio da POSSE continuada durante certo lapso de TEMPO sobre COISA hábil, sem oposição do primitivo dono. A usucapião pode ser ORDINÁRIA, quando baseada em justo título e boa-fé do possuidor; ou a EXTRAORDINÁRIA, quando a lei dispensa o justo título e a boa-fé, contentando-se apenas com a posse não contestada por um lapso maior que o do ordinário".
Como também já sabemos não é a Sentença nem o Registro (feito no RGI) quem "constitui" o instituto da Usucapião. A aquisição mesmo acontece quando reunidos os requisitos exigidos por lei na modalidade pretendida por quem intenciona titularizar a propriedade do imóvel. A evidente natureza jurídica da sentença que reconhece a usucapião é declaratória, tal como o registro feito em Cartório com base nas regras do art. 216-A da LRP, regulamentada pelo Provimento CNJ 65/2017.
É importante pontuar que aquele que obtém êxito no procedimento extrajudicial da Usucapião (tal como aquele que é contemplado com a procedência dos seus pedidos em sede judicial) fica em pé de igualdade com aquele que obtém a propriedade através do registro da sua Escritura de Compra e Venda no RGI. Sim - tanto um quanto o outro - uma vez registrado o título na Fólio imobiliário passam a ostentar a propriedade regularizada em seus nomes, sendo beneficiados com a oponibilidade, disponibilidade, publicidade e SEGURANÇA JURÍDICA - além de outros valiosos atributos - que só o Registro Imobiliário pode conferir. Nesse sentido inclusive jurisprudência do STJ:
"STJ. REsp: 118360/SP. J. em: 16/12/2010. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. (...). TÍTULO DE PROPRIEDADE. SENTENÇA DE USUCAPIÃO. NATUREZA JURÍDICA (DECLARATÓRIA). FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. FINALIDADE DO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PUBLICIDADE E DIREITO DE DISPOR DO USUCAPIENTE. RECURSO DESPROVIDO. (...) 2. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade; ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente. 3. A sentença proferida no processo de usucapião (art. 941 do CPC) possui natureza meramente declaratória (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde a CONSUMAÇÃO da prescrição aquisitiva. 4. O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial NÃO É ESSENCIAL para a consolidação da propriedade imobiliária, porquanto, ao contrário do que ocorre com as aquisições derivadas de imóveis, o ato registral, em tais casos, não possui caráter constitutivo. Assim, a sentença oriunda do processo de usucapião é tão somente TÍTULO para registro (arts. 945 do CPC; 550 do CC/1916;1.241, parágrafo único, do CC/2002) - e não título constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir segurança jurídica e efeitos de coisa julgada com a declaração formal de sua condição. 5. O registro da usucapião no cartório de imóveis serve não para constituir, mas para dar publicidade à aquisição originária (alertando terceiros), bem como para permitir o exercício do ius disponendi (direito de dispor), além de regularizar o próprio registro cartorial. 6. Recurso especial a que se nega provimento".
Como se viu, a SENTENÇA no processo judicial de Usucapião é o título que serve de base para o registro (como inclusive dispõe a parte final do art. 1.238 do CCB). Mas e no caso do procedimento extrajudicial de Usucapião? Haverá sentença? Qual será o título que dará base ao registro?
No procedimento extrajudicial não há sentença pois nem mesmo há necessidade/participação de JUIZ para a tramitação da usucapião extrajudicial. Segundo diversas passagens do Provimento CNJ 65/2017 o que se registra na matrícula (inclusive criando uma nova matrícula como parece ser a REGRA, nos termos do art. 20 do referido provimento) é o ato do Oficial do Registro de Imóveis em proceder ao RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO - se, por óbvio, foram demonstrados os requisitos da Usucapião. Não se trata de registrar a ATA NOTARIAL como muitos já falaram (e inclusive já constou em diversos julgados), já que essa peça é apenas um dos itens que devem aparelhar o Requerimento que deve ser feito por ADVOGADO ou DEFENSOR PÚBLICO, nos termos do art. 4º do referido Provimento.
POR FIM, como consequencia lógica e natural do reconhecimento da Usucapião em favor do usucapiente este pode agora (conforme artigo 1.228 do CCB), na qualidade de PROPRIETÁRIO dispor do seu imóvel, legalmente adquirido por Usucapião - seja vendendo-o, seja doando-o, como quiser (e dentro do que a Lei autoriza) - da mesma forma como pode fazê-lo aquele que teria adquirido um imóvel de forma derivada, através de Escritura Pública e Registro. Nesse cenário o que se tem é o que se deseja em termos de direito imobiliário: propriedade regularizada perante o Registro de Imóveis, amparado por toda a segurança jurídica que só o Registro Público de Imóveis pode proporcionar.