Uma crença muito comum no mercado imobiliário é a de que a Usucapião, uma vez sentenciada e registrada na matrícula do imóvel, torna-se uma verdade absoluta e intocável. Ledo engano. Embora a sentença de usucapião produza, sim, efeitos de coisa julgada material e sirva como título originário de propriedade, ela não é blindada. O ordenamento jurídico brasileiro prevê hipóteses específicas e graves onde todo o procedimento – seja ele judicial ou extrajudicial – pode ser desconstituído, fazendo a propriedade "retornar" ao dono anterior, mesmo anos depois do encerramento do processo.
A desconstituição da usucapião judicial ocorre, primordialmente, por duas vias processuais distintas, e a escolha entre elas depende da gravidade do vício alegado. A primeira é a Ação Rescisória (Art. 966 do CPC), destinada a anular sentenças de mérito transitadas em julgado quando há, por exemplo, prevaricação, corrupção do juiz, dolo da parte vencedora ou obtenção de prova nova. Contudo, esta via possui uma "trava" temporal rigorosa: o direito à rescisão extingue-se em 2 (dois) anos contados do trânsito em julgado. Passado esse biênio, vícios menores convalescem e não podem mais ser discutidos.
Entretanto, existe um cenário muito mais perigoso para quem usucapiu irregularmente: os chamados vícios transrescisórios. Para estes casos, a via adequada é a Querela Nullitatis Insanabilis (Ação Declaratória de Nulidade). Diferente da rescisória, esta ação é imprescritível – ou seja, não tem prazo para ser ajuizada. O fundamento aqui é a inexistência jurídica do processo por falta de um elemento essencial: a citação válida. Se o proprietário registral, os confinantes ou os herdeiros legítimos não foram citados para se defenderem na ação de usucapião, o processo é considerado nulo de pleno direito.
Um dos erros procedimentais mais comuns que levam à anulação via Querela Nullitatis é a citação por edital prematura. A jurisprudência pátria (STJ e Tribunais Estaduais) é firme no entendimento de que a citação por edital é uma medida excepcional. Se o autor da usucapião não esgotou todas as diligências possíveis para localizar os réus (como buscas no Infojud, Sisbajud, Siel, etc.) e partiu direto para o edital alegando "lugar incerto e não sabido", cria-se uma nulidade absoluta. A sentença proferida sem o devido contraditório não sobrevive a uma análise judicial séria, devendo ser desconstituída. Nesse sentido:
"TJRS. 5002357-54.2018.8.21.0072. J. em: 24/11/2023. APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE (QUERELA NULLITATIS INSANABILIS). USUCAPIÃO. NULIDADE DA CITAÇÃO DE COPROPRIETÁRIOS E POSSUIDORES. 1. LEGITIMIDADE ATIVA. Não se cogita a ilegitimidade ativa, como arguido pelo réu/apelante em suas razões recursais, visto que os autores da presente querela nullitatis estão a defender direito próprio, na qualidade de possuidores. Ainda que não tenham figurado no polo passivo da ação de usucapião cuja decretação de nulidade é pretendida, os demandantes figuram como terceiros interessados (aplicação analógica do art. 967, II do CPC), detendo evidente legitimidade para a propositura da ação anulatória. 2. MÉRITO. PRETENSÃO ANULATÓRIA. CITAÇÃO. 2.1. A querela nullitatis insanabilis versa sobre matérias de ordem pública, passíveis de conhecimento em qualquer tempo e grau de jurisdição. 2.2. Na ação de usucapião, afigura-se imperiosa a citação de todos os proprietários, possuidores e confinantes conhecidos, sendo que a omissão configura vício insanável, a teor da legislação processual (arts. 214 e 243 do CPC/1973/arts. 239 e 276 do CPC/2015), considerados, principalmente, o direito ao contraditório e à ampla defesa diante do efeito erga omnes do ato decisório. Cabimento do manejo da ação anulatória (querela nullitatis insanabilis) para fins de anulação de sentença proferida em ação de usucapião na qual não tenha sido observada a exigência. Ausência de citação dos possuidores do imóvel, ora autores, tampouco da proprietária registral do bem e demais cotitulares (sendo que a prova dos autos confirma que o réu tinha ciência de quem eram), que justifica a procedência da pretensão de nulidade . Sentença mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA".
O Risco na Usucapião Extrajudicial (Cartório)
É crucial destacar que a Usucapião Extrajudicial, realizada diretamente nos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, também não está imune à anulação. Embora seja um procedimento mais célere (que não pode sacrificar a segurança jurídica, frise-se), ele exige rigorosíssima observância do Art. 216-A da Lei de Registros Públicos. A notificação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes é a espinha dorsal deste procedimento. Se for descoberto, posteriormente, que houve falha na notificação – ou pior, que se utilizou de expedientes fraudulentos para simular a anuência ou o desconhecimento do paradeiro dos proprietários –, o registro imobiliário poderá ser cancelado mediante ação judicial própria, anulando-se a ata notarial e o registro subsequente.
O "Efeito Dominó" e o Terceiro Adquirente
A consequência da anulação de uma usucapião é devastadora e gera o que chamamos de "efeito dominó". Uma vez julgada procedente a ação anulatória (seja Rescisória ou Querela), o registro da usucapião é cancelado e o imóvel retorna ao status quo ante (estado anterior). O problema se agrava quando o imóvel já foi vendido a terceiros. Embora exista a proteção ao adquirente de boa-fé, a jurisprudência tende a reconhecer que a nulidade absoluta da citação contamina toda a cadeia dominial subsequente, pois a venda foi realizada a non domino (por quem não era dono). Isso reforça a necessidade imperativa de uma Due Diligence imobiliária profunda antes de adquirir imóveis oriundos de usucapião recente.
Portanto, caso o herdeiro ou proprietário descubra que perdeu um imóvel em um processo do qual jamais foi notificado, é fundamental compreender que o decurso do tempo pode não ter suprimido o seu direito. Recomenda-se a consulta imediata a um Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Registral para avaliar se o caso concreto se enquadra nas hipóteses de nulidade absoluta, visando a retomada do patrimônio que foi indevidamente transferido.