A Usucapião Extrajudicial foi concebida para ser um procedimento célere, desburocratizando a regularização imobiliária e retirando do Judiciário demandas que podem ser resolvidas na esfera administrativa. No entanto, uma das etapas mais desafiadoras é a notificação dos entes públicos (União, Estado e Município). É comum o receio de que a morosidade da máquina pública em responder a esses ofícios trave o procedimento no Cartório de Registro de Imóveis por meses ou até anos - até mesmo porque se trata de uma etapa obrigatória. Mas será que o silêncio da Fazenda Pública tem o poder de paralisar o seu direito? A resposta técnica e normativa é não.
Para compreender a questão, é preciso entender o motivo dessa etapa. A legislação exige a intimação da União, do Estado e do Município não para pedir "permissão" para usucapir, mas sim para que eles informem se o imóvel em questão é um bem público – pois, constitucionalmente, bens públicos não são passíveis de usucapião. O problema surge quando esses órgãos, especialmente a Superintendência do Patrimônio da União (SPU), demoram excessivamente para responder ou simplesmente ignoram a notificação cartorária.
Alguns Oficiais de Registro, adotando uma postura conservadora excessiva, acabam paralisando o procedimento, aguardando indefinidamente uma resposta expressa ("sim" ou "não") do ente público. Essa prática, contudo, é equivocada e contraria a própria essência da desjudicialização. O entendimento jurídico atualizado é firme: o particular não pode ficar refém da ineficiência estatal. Exigir uma manifestação expressa quando a lei prevê o contrário configura uma exigência ilegítima, passível de correção imediata.
A solução para esse impasse está cristalizada no Provimento CNJ nº 149/2023 (o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça), que consolidou as regras do antigo Provimento 65/2017. O artigo 412 deste normativo é taxativo ao determinar o procedimento diante do silêncio estatal. Veja o que diz a regra:
"Art. 412. Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de 15 dias.
§1.º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião."
A interpretação técnica desse dispositivo, reforçada pela jurisprudência administrativa e judicial, é a de que o silêncio do ente público notificado gera uma presunção de desinteresse. Ou seja, se a União ou o Estado foram devidamente notificados e deixaram transcorrer o prazo de 15 dias sem oposição, interpreta-se essa inércia como concordância tácita ou, no mínimo, como ausência de óbice ao registro. Não cabe ao Registrador atuar como um defensor dos interesses da Fazenda Pública mais rigoroso do que a própria lei determina.
Portanto, se todas as demais exigências documentais estiverem cumpridas (ata notarial, planta, memorial descritivo, certidões), o Oficial do Registro de Imóveis deve prosseguir com o registro da propriedade, mesmo que a SPU ou a Procuradoria do Estado, uma vez notificados, não tenham enviado uma única linha de resposta. A inércia estatal é um problema do Estado, e não um fardo que deva ser carregado pelo cidadão que busca regularizar seu imóvel legitimamente.
Caso o Cartório insista em travar o andamento exigindo a resposta positiva do órgão público, estamos diante de um ato passível de impugnação. O advogado especialista pode se valer de ferramentas como a Suscitação de Dúvida Registral ou até mesmo medidas judiciais como o Mandado de Segurança para destravar o procedimento, fazendo valer a regra de que o silêncio administrativo não obsta a aquisição da propriedade. A regularização imobiliária exige segurança jurídica, mas também respeito aos prazos e à eficiência previstos em lei. Nesse sentido:
"TJSC. 5001488-03.2022.8.24.0029. J. em: 13/02/2025. DIREITO CIVIL. REMESSA NECESSÁRIA EM MANDADO DE SEGURANÇA. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL SOBRESTADA POR AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DA UNIÃO. VIOLAÇÃO A LEI DE REGISTROS PUBLICOS E PROVIMENTO N. 65/2017, CNJ. REMESSA NECESSÁRIA NÃO PROVIDA. SENTENÇA CONFIRMADA. 1. Mandado de segurança contra ato da oficiala do Ofício de Registro de Imóveis que paralisou o procedimento de usucapião extrajudicial devido à falta de manifestação da União, apesar de todas as exigências terem sido cumpridas e os entes públicos notificados. 2. As questões em discussão consistem em (i) saber se o mandado de segurança é a via adequada para impugnar o ato da oficiala; (ii) saber se a oficiala do registro de imóveis pode paralisar o procedimento de usucapião extrajudicial pela falta de manifestação da União. 3. O mandado de segurança é a via adequada para impugnar o ato da oficiala, pois não se trata de divergência de entendimentos, mas de exigência ilegítima ao particular. 3.1. O Provimento n. 65/2017 do CNJ estabelece que a inércia dos órgãos públicos não impede o andamento do procedimento de usucapião extrajudicial. A União foi notificada, mas não se manifestou dentro do prazo de 15 dias, o que é presumido como desinteresse ou concordância. 4. Remessa necessária conhecida e não provida . Sentença confirmada. Tese de julgamento: "1. A inércia dos órgãos públicos diante da notificação não impede o regular andamento do procedimento de usucapião extrajudicial. 2. O mandado de segurança é a via adequada para impugnar ato de oficial de registro que interrompe o procedimento de forma irregular."