A aquisição da casa própria representa, para a vasta maioria das famílias brasileiras, a concretização do maior investimento financeiro e projeto de vida. Contudo, é alarmante observar a frequência com que compradores, após o vultoso esforço para quitar o preço do imóvel, optam por adiar a lavratura da Escritura Pública e o respectivo Registro de Imóveis sob o pretexto de economizar com ITBI e taxas cartorárias.
Essa economia aparente é, na realidade, uma negligência que pode resultar no prejuízo de uma vida inteira, pois a informalidade imobiliária mantém o patrimônio em um estado de vulnerabilidade jurídica absoluta, onde o comprador detém a posse, mas jamais a propriedade plena perante o Estado e terceiros.
"Quem não registra não é dono": O Princípio da Publicidade e da Legalidade
No ordenamento jurídico brasileiro, vigora o princípio da publicidade e da fé pública registral, sintetizado na célebre máxima: "quem não registra não é dono". Este não é apenas um jargão popular, mas a tradução literal do Artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro, que estabelece de forma taxativa que a transferência da propriedade entre vivos só ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente. O referido artigo decreta, com acerto:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Enquanto esse ato não é formalizado na matrícula do bem, o alienante continua sendo legalmente havido como o proprietário do imóvel. Isso significa que o comprador, munido apenas de um "contrato de gaveta", possui meramente um direito pessoal (obrigacional) contra o vendedor, carecendo de qualquer direito real sobre a coisa que acredita ter adquirido.
Os Riscos Invisíveis: Penhora e Venda Dupla
A permanência do imóvel em nome do antigo proprietário abre margem para riscos gravíssimos e, muitas vezes, irreversíveis. Dentre os perigos mais latentes, destacam-se:
- Penhora por Dívidas: Caso o vendedor sofra execuções fiscais, trabalhistas ou cíveis, o imóvel — que juridicamente ainda lhe pertence — pode ser bloqueado judicialmente e levado a leilão para satisfazer credores alheios à relação do comprador.
- Venda Dupla: Existe o risco de um vendedor de má-fé alienar o mesmo imóvel a um terceiro. Se este terceiro agir com rapidez e registrar o título primeiro, será considerado o proprietário legítimo. Ao primeiro comprador, restará apenas a via tortuosa de uma ação de perdas e danos contra alguém que, provavelmente, já não possui patrimônio para ressarci-lo.
O Fator Tempo e o Risco de Sucessão
Outro ponto crítico que a informalidade ignora é a inevitabilidade de eventos da vida civil, como o falecimento do vendedor. Caso o óbito ocorra antes da transferência formal, o imóvel certamente será arrolado no inventário da família do falecido. E caso não seja, também representará um complicador para a futura regularização, como vemos sempre na prática.
Isso força o comprador a intervir no processo judicial para provar a quitação e a validade do negócio realizado em vida. Esse cenário demanda a contratação de advogados, o pagamento de custas processuais e, frequentemente, anos de litígio. O tempo, nesse sentido, é o maior inimigo da segurança jurídica: quanto mais os anos passam, maior a dificuldade de localizar partes, herdeiros e documentos essenciais para a retificação da propriedade.
A Lei da Concentração e a Necessidade de Cautela
A legislação contemporânea, por meio da Lei da Concentração dos Atos na Matrícula (Lei nº 13.097/2015), buscou simplificar as transações ao prever que o comprador de boa-fé estaria protegido se não houvesse ônus averbados na matrícula.
Entretanto, como especialistas em Direito Imobiliário, reiteramos que a prudência exige a análise exaustiva de certidões forenses, cíveis e trabalhistas antes de qualquer pagamento. A segurança do adquirente deve ser blindada preventivamente, pois a justiça brasileira é complexa e a proteção ao crédito muitas vezes sobrepõe-se à posse informal. Não se deve negligenciar a higidez da transação sob o risco de configurar fraude à execução, o que anularia o negócio jurídico.
Tecnologia: O Fim da Burocracia Presencial
Atualmente, a tecnologia eliminou as barreiras que historicamente afastavam os cidadãos dos cartórios. Através da plataforma e-Notariado, é possível lavrar Escrituras Públicas de forma 100% digital, com assinatura por videoconferência e certificado digital, conforme autoriza o Provimento CNJ 149/2023. Essa facilidade permite que a regularização ocorra com agilidade e total validade jurídica, sem a necessidade de deslocamentos físicos. Portanto, a permanência na informalidade hoje é uma escolha de alto risco que desvaloriza o imóvel em até 40% no mercado, impedindo financiamentos bancários e reduzindo drasticamente a liquidez do patrimônio. Inclusive o registro da Escritura pode ser requerido de modo 100% digital através da plataforma do RI Digital.
Conclusão: Previna-se Agora
O custo de prevenir através da regularização imediata é infinitamente menor do que o custo de remediar através de ações judiciais como a Adjudicação Compulsória ou a Usucapião, por exemplo.
Se você detém apenas um compromisso particular de compra e venda, o seu teto jurídico está instável. A recomendação técnica é a análise imediata da viabilidade de registro para garantir que o seu investimento esteja protegido contra credores, herdeiros e fraudes. A tranquilidade de saber que o imóvel é legalmente seu não tem preço, e o primeiro passo para essa segurança é a consultoria jurídica especializada para transformar o seu contrato de gaveta em uma propriedade plena e inatacável.