Uma das situações mais angustiantes no mercado imobiliário brasileiro ocorre quando o adquirente cumpre integralmente sua contraprestação contratual — paga todas as parcelas, obtém o comprovante de quitação —, mas, no momento de lavrar a tão esperada ESCRITURA pública definitiva para transmissão no Registro Geral de Imóveis (RGI), descobre que o promitente vendedor desapareceu, mudou-se para paradeiro desconhecido ou faleceu sem deixar inventário aberto.
Diante desse cenário, surge o questionamento inevitável: quem não tem a escritura registrada é realmente dono? No sistema jurídico nacional vigora o brocardo consolidado pelo art. 1.245 do Código Civil: "QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO". Contudo, a legislação, a doutrina especializada e a jurisprudência consolidada construíram soluções sólidas para resguardar o adquirente diligente, garantindo a substituição da vontade negocial sonegada e viabilizando o registro definitivo.
Neste artigo, você entenderá detalhadamente como funciona a adjudicação compulsória (judicial e extrajudicial), o mecanismo da adjudicação compulsória inversa e outros caminhos alternativos para regularizar a propriedade imobiliária.
O CONTRATO QUITADO E A OBRIGAÇÃO DE FAZER DO VENDEDOR
Ao firmar uma promessa ou compromisso irretratável de compra e venda (sem previsão de cláusula de arrependimento) e efetuar o pagamento integral do preço ajustado, o promitente comprador adquire o direito incontestável de exigir do promitente vendedor o cumprimento de uma prestação específica: a outorga da escritura pública de compra e venda. Trata-se de uma obrigação de fazer fungível consistente na emissão de declaração de vontade.
Uma dúvida recorrente reside na exigência ou não do registro prévio da promessa na matrícula imobiliária para fins de regularização. A matéria encontra-se pacificada pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a qual expressamente consagra: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Como bem pontua a abalizada doutrina especializada (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024), o efeito da adjudicação compulsória advém da própria irretratabilidade do pacto e do pagamento do preço, mantendo-se plenamente hígida a Súmula 239 do STJ na sistemática civil e processual vigente.
A ausência do registro da promessa apenas subtrai a eficácia real perante terceiros (erga omnes), mas mantém íntegra a pretensão pessoal e executável contra o vendedor originário ou seus herdeiros.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL: CELERIDADE NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
Historicamente, o comprador lesado dependia exclusivamente de um moroso processo perante o Poder Judiciário. Esse quadro foi revolucionado com a inserção do art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) pela Lei nº 14.382/2022, devidamente regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça no âmbito do Provimento CNJ nº 149/2023 (arts. 440-A a 440-AL).
A adjudicação compulsória extrajudicial permite que o procedimento seja processado e concluído diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, sem intervenção judicial, devendo o interessado estar representado por advogado ou defensor público.
REQUISITOS E DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS (ART. 216-B, § 1º, DA LEI Nº 6.015/1973):
1. Instrumento Contratual: Instrumento de promessa de compra e venda ou instrumento formal de cessão/sucessão;
2. Ata Notarial: Lavrada por Tabelião de Notas da livre escolha do requerente, atestando a identificação do imóvel, a cadeia dos negócios jurídicos, o adimplemento integral do preço e o inadimplemento do vendedor (arts. 440-F e 440-G do Provimento CNJ nº 149/2023);
3. Prova da Quitação e do Inadimplemento: Recibos, extratos bancários, declarações fiscais ou comprovantes idôneos de pagamento;
4. Certidões Forenses Negativas: Emitidas pelos distribuidores judiciais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente atestando a inexistência de demandas contratuais conflitantes;
5. Comprovante de Recolhimento do ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis devidamente quitado.
O QUE FAZER SE O VENDEDOR NÃO FOR ENCONTRADO?
O procedimento cartorário resolve com maestria o desaparecimento do transmitente:
- O registrador promoverá a notificação extrajudicial do promitente vendedor para que se manifeste em 15 (quinze) dias úteis.
- Esgotadas as tentativas ordinárias de notificação pessoal ou por hora certa, caso o vendedor esteja em local incerto ou inacessível, o art. 1.264 do Código de Normas da Corregedoria Geral e o art. 440-O do Provimento CNJ nº 149/2023 autorizam expressamente a notificação por edital eletrônico, publicado por duas vezes no prazo de 15 dias úteis cada um.
- O silêncio ou a inércia do notificando importará anuência presumida, permitindo que o Oficial do Cartório registre o domínio diretamente em favor do comprador.
A VIA JUDICIAL: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Caso existam impugnações complexas ou controvérsias fáticas que inviabilizem o rito administrativo, a via jurisdicional (que será sempre facultativa, mesmo que possível a via extrajudicial) permanece plenamente resguardada pelo art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal e pelo art. 501 do Código de Processo Civil (CPC/2015), em conjunto com o art. 1.418 do Código Civil e o art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937.
Na ação de adjudicação compulsória perante a vara cível, o autor comprovará o liame contratual e o pagamento integral do preço. Diante do réu em local desconhecido, requer-se a citação por edital (art. 256 do CPC/2015), garantindo-se o contraditório pela curadoria especial da Defensoria Pública (art. 72, II, do CPC/2015).
Com a procedência do pedido, o magistrado profere sentença com força substitutiva da declaração volitiva não emitida, expedindo-se carta de adjudicação para registro imediato na matrícula do imóvel no RGI.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA: O VENDEDOR TAMBÉM PODE EXIGIR O REGISTRO?
Poucos sabem, mas a adjudicação compulsória não é remédio processual exclusivo do adquirente. Existe a chamada adjudicação compulsória inversa, cabível quando o promitente comprador quita o valor do imóvel, toma posse, mas se recusa ou posterga indefinidamente a lavratura da escritura e o respectivo registro.
Enquanto o imóvel permanece registrado em nome do antigo proprietário, este continua legalmente obrigado a suportar cobranças de obrigações propter rem, tais como execuções fiscais de IPTU e taxas de condomínio.
A doutrina é categórica ao reconhecer a legitimidade do vendedor para desincumbir-se do encargo registral. Consoante ensina ARNALDO RIZZARDO (Contratos, 2023), tanto o art. 216-B, § 1º, da Lei nº 6.015/1973 quanto os arts. 497 e 501 do CPC autorizam o promitente vendedor a ajuizar ação para compelir o adquirente a receber a escritura definitiva e transferir a titularidade imobiliária, liberando o alienante das responsabilidades civis e tributárias incidentes.
A jurisprudência estadual ratifica amplamente esse direito do vendedor, conforme se extrai do precedente paradigma:
TJSP. Apelação 9119721-22.2002.8.26.0000, J. em: 13/05/2008: O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu o legítimo interesse da vendedora que, quitado o preço, ingressa com ação cominatória de obrigação de fazer para compelir o comprador recalcitrante a receber a escritura e transferir o imóvel no fólio real, afastando penhoras fiscais de débitos de IPTU gerados pelo adquirente.
OUTRAS VIAS PARA OBTER O REGISTRO DO IMÓVEL
Quando a documentação contratual apresenta problemas graves na continuidade ou os vendedores faleceram, outros remédios jurídicos entram em cena, de acordo com as peculiaridades de cada caso:
1. ALVARÁ JUDICIAL (FALECIMENTO DO VENDEDOR)
Se o vendedor faleceu após receber o preço integral, porém com inventário em trâmite ou já concluído, não é estritamente necessária uma ação litigiosa ordinária. O comprador pode requerer ao juízo da sucessão a expedição de um Alvará Judicial, autorizando o inventariante ou os herdeiros a subscrever a escritura pública definitiva em favor do adquirente, cumprindo a promessa firmada pelo autor da herança.
2. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL OU JUDICIAL
Em situações em que o contrato particular possui falhas insanáveis, cadeia possessória fragmentada por sucessivos "contratos de gaveta" sem recibos de quitação encadeados, ou quando o imóvel sequer está individualizado na titularidade dominial do vendedor originário, a usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil) desponta como o instrumento perfeito.
Como sintetiza a lição clássica de CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD (Curso de Direito Civil - Reais, 2017), o contrato de compromisso de compra e venda quitado ostenta a qualificação jurídica de justo título hábil a fundamentar a prescrição aquisitiva (Usucapião). O procedimento pode ser formalizado de maneira célere perante o Cartório de Imóveis (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973) ou perante a via judicial, dispensando a outorga da parte faltosa e constituindo título originário de propriedade.
CONCLUSÃO: A SEGURANÇA DA PROPRIEDADE AO ALCANCE DE QUEM PRECISA
A desaparição do vendedor após a quitação do contrato de compra e venda é um obstáculo burocrático contornável pelas vias do ordenamento imobiliário moderno. Com o advento da adjudicação compulsória extrajudicial instituída pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos e detalhada pelo Provimento CNJ nº 149/2023, o cidadão ganhou um procedimento notarial e registral ágil, seguro e eficaz para ver seu nome formalmente assentado na matrícula imobiliária do RGI.
Reunir a cadeia de contratos, certidões e comprovantes bancários de quitação é o passo primordial para que, por meio de assessoria jurídica especializada, o direito real de propriedade seja definitivamente consolidado.
