Temos uma proposta de compra mas não fizemos o Inventário e o imóvel ainda está em nome dos falecidos. E agora?

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A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DE PESSOAS JÁ FALECIDAS é um assunto recorrente na rotina de nós profissionais do direito que lidamos com questões relativas a inventários, partilhas, direito imobiliário, registral e notarial. É importante saber que existe formas regulares e irregulares de alienar tais bens - e nem sempre estamos tratando do também clássico caso onde o morto deixa obrigações passivas ou ativas relacionadas a bens transacionados em vida: o caso aqui pode ser de realmente venda ou compra AGORA dos bens que integram a herança e são objeto do Espólio para serem, depois de resolvidas as dívidas, distribuídos aos herdeiros, como determina o art. 1.997 do CCB. Trataremos aqui, por óbvio, das formas regulares e legais de resolver tais transações, especialmente por serem esses os caminhos albergados por Lei para que os interessados resolvam com maior segurança seus impasses. Algumas das soluções que podem ser sugeridas para esse tipo de negociação podem ser,

A CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS

A Cessão de Direitos Hereditários costuma ser uma forma imediatamente lembrada quando se trata de transacionar herança. As regras desse tipo de transação se encontram no Código Civil em seus artigos 1.793 e seguintes e devemos destacar que a Cessão deve ser feita por ESCRITURA PÚBLICA SOMENTE, mas em qualquer Cartório de Notas, independente da localização dos bens, do domicílio das partes ou do defunto e do local do óbito, podendo ser feita INCLUSIVE SOBRE BEM DETERMINADO - porém não deixa de ser um NEGÓCIO NITIDAMENTE ALEATÓRIO já que o adquirente/cessionário só poderá destacar o seu "direito" depois de resolvidos eventuais débitos do Espólio. Aqui também a mera realização da Escritura de Cessão de Direitos Hereditários (que pode inclusive envolver a necessidade da realização de uma Escritura de Cessão de DIREITOS DE MEAÇÃO - se for o caso) também não dispensa a realização do INVENTÁRIO - que pode ser Judicial ou Extrajudicial, conforme as nuances do caso. Muitas despesas e etapas, como se percebe, aqui estão presentes até a regularização do imóvel e os interessados precisam estar cientes de tudo isso - se possível contando com a orientação de um Advogado Especialista.

A PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A negociação de um imóvel pertencente a pessoa falecida pode ser resolvida mediante um Contrato Preliminar - Promessa de Compra e Venda - ainda que não sugerido imediatamente. Os mesmos riscos elencados para a Cessão de Direitos Hereditários estarão presentes e é preciso atentar para o fato de que no registro de imóveis eventuais promitentes vendedores não estão, pelo menos no momento da contratação, figurando como PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS: isso acende um alerta sobre a impossibilidade do manejo de uma AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA para regularizar o bem (que hoje em dia pode se dar de forma JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL - cf. art. 216-B da Lei de Registros Públicos) já que irritado estaria o PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. Se efetivamente a aquisição do bem de pessoa falecida das mãos dos herdeiros mediante PROMESSA DE COMPRA E VENDA se mostrar como uma solução interessante para o caso - o que desde já espera-se conte com a avaliação meticulosa de um especialista - é importante destacar que nos termos do art. 462 não precisará ser feito por ESCRITURA PÚBLICA, independentemente do valor do negócio e também não necessitará de recolhimento de imposto pela operação - diferentemente do que ocorre na Cessão de Direitos Hereditários e na lavratura da Escritura Definitiva de Compra e Venda (ainda que com nossas ressalvas de que o fato gerador só ocorre com o REGISTRO).

ALVARÁ JUDICIAL

O alvará judicial pode ser requerido no bojo de um Inventário para a alienação de um bem componente do espólio. Caberá, nos termos do art. 619, inc. I do Código Fux, ao inventariante tal incumbência depois de ouvidos os demais interessados e somente com AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. Considerando as peculiaridades de um processo judicial de inventário, temos que em muitos casos a obtenção da autorização judicial pode ser um caminho complexo e demorado. A autorização judicial só acontece depois de ouvidos os interessados (inclusive a Fazenda Pública, que tem evidente interesse na realização do Inventário por conta do imposto "causa mortis") e consideradas suas manifestações - e face a tais detalhes o Alvará Judicial pode realmente ser uma solução não tão célere.

ALIENAÇÃO POR ESCRITURA PÚBLICA DOS BENS DO INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL

Uma recente solução foi concebida no âmbito do Rio de Janeiro (temos notícia de que outros Estados possuem regras semelhantes) e através dela pode ser possível, no bojo do INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL a realização da venda de bem componente do Espólio, SEM AUTORIZAÇÃO JUDICIAL de modo plenamente válido e célere. Essa possibilidade no Rio de Janeiro se dá nos moldes do PROVIMENTO CGJ/RJ 77/2022, cuja ementa reza "Dispõe sobre a alienação, por escritura pública, de bens integrantes de acervo hereditário, altera a redação do artigo 556 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro – Parte Extrajudicial e lhe acrescenta os artigos 308-A, 308-B, 308-C, 556-A e 556-B e dá outras providências". O conteúdo é encontrado na íntegra em nosso site (https://www.juliomartins.net/pt-br/node/659) e devemos destacar que essa importante ferramenta pode ser utilizada desde que, por exemplo, fique assegurado o pagamento do total do IMPOSTO CAUSA MORTIS (ITD ou ITCMD, como queira), o pagamento dos EMOLUMENTOS DEVIDOS PARA A LAVRATURA DO INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. Importa anotar aqui que a venda nesse caso é feita pelo ESPÓLIO representado por Inventariante previamente nomeado em Escritura Declaratória ou mesmo no próprio instrumento de alienação, contando tudo com a concordância plena dos interessados. Em que pese o ato normativo não informe expressamente temos que a participação do ADVOGADO nesse ato é também obrigatória e imprescindível assim como nos demais atos descortinados com a Lei 11.441/2007, como consolida a regulamentação oriunda da Resolução 35/2007 do CNJ.

POR FIM, fica sempre a recomendação de resolver logo o Inventário - tanto de forma judicial quanto de forma extrajudicial - já que sendo realizado no prazo, muitos prejuízos podem ser evitados, não só financeiros (como a elevada MULTA do imposto causa mortis) mas inclusive a perda de oportunidades de realizar proveitosos negócios com a alienação dos bens já livres e desembaraçados.