Regularizar o imóvel que se mora tem sua importância além da questão patrimonial, principalmente pela segurança jurídica e pela tranquilidade de saber que seu imóvel lhe pertence, estando formalmente registrado no Cartório do RGI em seu nome. A Usucapião é uma importante ferramenta utilizada para a regularização jurídica de imóveis, tradicionalmente associada a terrenos e casas, sendo um instrumento jurídico plenamente aplicável e com contornos específicos quando o objeto da posse é um APARTAMENTO. No procedimento de Usucapião (seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial) o que se busca é o reconhecimento da aquisição da propriedade daquele bem imóvel demonstrando por todo meio de prova que, durante certo lapso temporal, o interessado exerceu a posse mansa, pacífica, como se dono fosse ("animus domini"). Compreender as especificidades da Usucapião que mira em apartamentos é fundamental pois pode poupar muito tempo e recursos para aqueles que buscam a regularização desse tipo de imóvel.
Uma das principais distinções processuais reside na dispensa da citação dos confinantes. Apartamentos são unidades que juntamente com as demais comporão um condomínio/edifício. Em ações de usucapião de imóveis terrestres, a citação dos proprietários de imóveis vizinhos é um requisito legal indispensável para a correta DELIMITAÇÃO e LOCALIZAÇÃO da área usucapienda. Em se tratando de um unidade autônoma/apartamento, tal exigência é mitigada pela própria natureza do bem. A unidade autônoma já possui seus limites, área e fração ideal perfeitamente individualizados e descritos na matrícula imobiliária (RGI) e na convenção de condomínio, não havendo, portanto, risco de sobreposição ou controvérsia de limites com as unidades vizinhas. Nesse sentido:
"TJMG. 08595488020238130000. J. em: 30/08/2023. AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL URBANO - APARTAMENTO - PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL - DESNECESSIDADE - CITAÇÃO CONFINANTES - DISPENSADA - DECISÃO REFORMADA. - Dispensabilidade de apresentação da planta e do memorial descritivo, uma vez que não são exigidos por lei para o ajuizamento da ação de usucapião de imóvel urbano - Os documentos apresentados na exordial identificam o imóvel usucapiendo em unidade autônoma (apartamento), sendo suficientes para o deslinde do feito e cumprimento =. Assim, devidamente individualizado e de fácil compreensão de leitura na matrícula, tem-se que sua finalidade foi atendida para o deslinde do feito, nos termos da Lei 6.015/79 - Por se tratar de unidade autônoma (apartamento), é dispensada a citação dos confinantes, conforme dispõe o § 3º, do art . 246 do CPC".
Igualmente, a apresentação de planta e memorial descritivo, documentos técnicos essenciais para a identificação de um lote de terra, torna-se desnecessária na usucapião de apartamento. É que a individualização do imóvel (que é algo essencial e indispensável em qualquer espécie de Usucapião), é preexistente e formalmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A documentação do próprio condomínio, como a convenção e a matrícula-mãe, somada à matrícula individualizada da unidade (ainda que em nome de terceiro), resolve a questão suprindo com exatidão a identificação do bem que estaria a cargo da planta e do memorial, otimizando e desonerando o procedimento. A dispensa referida encontra lastro inclusive no §5º do art. 401 do Provimento CNJ 149/2023 que regulamenta atualmente a Usucapião Extrajudicial, senão vejamos:
"§5º. Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula".
Como sabemos, a legislação civil prevê diferentes espécies de usucapião, cujos prazos de posse variam consideravelmente, aplicando-se integralmente aos apartamentos. A depender do caso concreto, é possível enquadrar a posse em espécies que exigem um lapso temporal reduzido. A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA, por exemplo, exige apenas 5 (cinco) anos de posse para unidades de até 250m², desde que utilizada para moradia e o possuidor não seja proprietário de outro imóvel. Na imensa maioria dos casos essa é a modalidade adotada para regularização de apartamentos, o que não desautoriza que outras espécies possam ser escolhidas. Tudo vai depender dos detalhes do caso concreto. Já a usucapião ordinária, aplicável quando há justo título e boa-fé, pode ter seu prazo decenal reduzido para 5 anos, caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente e sirva de moradia ao possuidor.
Por fim, destaca-se a crescente utilização da VIA EXTRAJUDICIAL para a usucapião, procedimento realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, através de Advogado, conforme previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, hoje regulado pelo Provimento CNJ 149/2023 e suas modificações. Se preenchidos os requisitos legais, esta modalidade se apresenta como uma alternativa extremamente vantajosa. Sua principal vantagem é a celeridade, permitindo a regularização da propriedade em um prazo significativamente inferior ao de um processo judicial, representando uma solução eficiente e moderna para o jurisdicionado.