A questão sobre a possibilidade de um herdeiro usucapir por inteiro um imóvel pertencente ao espólio, em detrimento dos demais irmãos, é um tema recorrente e complexo no Direito Sucessório e Imobiliário. A resposta jurídica, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), é afirmativa: um herdeiro pode, sim, pleitear a usucapião de um bem da herança, desde que preenchidos requisitos específicos que diferenciam a mera ocupação tolerada da posse com intenção de dono.
Para compreender esse cenário, é necessário analisar o momento da transmissão dos bens. Pelo princípio da Saisine, consagrado no Código Civil (art. 1.784), a herança transmite-se automaticamente aos herdeiros no momento do falecimento. A partir desse instante, forma-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, onde todos os herdeiros são coproprietários. Tradicionalmente, entendia-se que a posse de um condômino aproveitava aos demais, o que impediria a contagem de prazo para usucapião. No entanto, A JURISPRUDÊNCIA EVOLUIU para admitir a prescrição aquisitiva (usucapião) em situações de POSSE EXCLUSIVA.
O requisito central para que a usucapião ocorra entre herdeiros é a posse exclusiva. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, de forma exclusiva e com efetivo animus domini (intenção de agir como dono), SEM QUALQUER OPOSIÇÃO dos demais proprietários. Ou seja, não basta apenas morar no imóvel; é preciso agir perante a sociedade como se fosse o único proprietário, excluindo os direitos dos demais.
Um ponto crucial de diferenciação reside nos atos de mera tolerância. Quando os irmãos permitem que um deles resida no imóvel por generosidade ou conveniência (que pode ser difícil de comprovar, em alguns casos), configura-se, em regra, uma detenção ou posse precária, que NÃO GERA direito à usucapião. Contudo, a inércia prolongada dos demais herdeiros pode transformar essa situação. Se, ao longo de anos (como no prazo de 15 anos para a usucapião extraordinária), o ocupante arca sozinho com todas as despesas, reformas e manutenção, sem qualquer intervenção ou cobrança dos irmãos, a "tolerância" pode ser reavaliada judicialmente como ABANDONO.
Decisões recentes do STJ destacam situações ainda mais específicas, como a administração de imóveis alugados. Se um dos herdeiros administra o bem e retém para si a totalidade dos frutos (aluguéis), sem prestar contas e sem que os demais reivindiquem sua parte, presume-se que estes abdicaram de seu direito. A ausência de oposição e a não reivindicação dos frutos conferem à posse desse herdeiro o caráter ad usucapionem (apta a gerar usucapião), legitimando a declaração de propriedade exclusiva. Nesse cenário, como veremos abaixo, a utilização de ATAS NOTARIAIS é um excelente conselho jurídico para fins de comprovação da situação fática.
A administração do bem comum pressupõe, legalmente, o rateio das despesas e o repasse dos frutos aos demais condôminos. Quando essas providências não ocorrem e não há oposição dos interessados, entende-se que houve a quebra do vínculo de solidariedade do condomínio. O herdeiro que deixa o imóvel sob controle total de outro, sem exigir contrato, aluguel ou prestação de contas, assume o risco de ver reconhecida a prescrição aquisitiva em favor daquele que deu função social à propriedade. Nesse sentido:
"TJMG. 50009493520228130549. J. em: 29/01/2025. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO POR UM DOS HERDEIROS. SENTENÇA REFORMADA. (...) O Superior Tribunal de Justiça reconhece que é possível a usucapião de imóvel objeto de herança por um herdeiro que exerce posse exclusiva, desde que comprovados os requisitos legais, sendo desnecessária a conclusão do inventário. (...) A posse exclusiva do imóvel pelo apelante é corroborada por ATAS NOTARIAIS com declarações de vizinhos e ausência de oposição ou ações possessórias e petitórias ajuizadas pelos demais herdeiros, evidenciando a posse mansa, pacífica e ininterrupta cum animo domini por período superior a 15 anos. A manutenção das despesas relacionada s ao imóvel (água, luz, IPTU) pelo apelante reforça a sua intenção de exercer a propriedade sobre o bem, atendendo ao disposto no art . 1.238 do Código Civil. (...) Tese de julgamento: É possível a usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança por herdeiro que exerce posse exclusiva, ainda que não formalizado o inventário, desde que comprovados os requisitos legais para a aquisição originária da propriedade".
Como evitar a perda do direito sobre o imóvel?
Para evitar o perecimento do direito de propriedade, é imprescindível que a situação fática do imóvel seja formalizada. A medida mais segura é a realização do inventário e a partilha dos bens. Na impossibilidade imediata, deve-se descaracterizar a posse exclusiva e o animus domini do herdeiro ocupante. Isso se faz através da oposição formal, que deve ser inequívoca.
Recomenda-se a celebração de contratos que regulem a ocupação, como um Contrato de Comodato (empréstimo gratuito) ou um Contrato de Locação. Ao assinar tal documento, o ocupante reconhece expressamente a soberania dos direitos dos demais irmãos, eliminando a intenção de dono exclusiva. É importante considerar de que nada adiantará, todavia, formalizar qualquer contrato e não agir como ditam as regras ora formalizadas. Alternativamente, o envio de Notificação Extrajudicial exigindo a extinção do condomínio, o arbitramento de aluguéis ou a prestação de contas serve como prova de que não há passividade ou abandono por parte dos coproprietários. A vigilância sobre o patrimônio e a formalização das relações jurídicas são, portanto, as ferramentas essenciais para a preservação da herança.