A regularização fundiária no Brasil ganhou contornos de extrema relevância e celeridade com a introdução do procedimento extrajudicial. Processada diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o bem está situado, essa via tem como pilares o consenso e a desjudicialização. Contudo, a prática registral frequentemente esbarra em um obstáculo complexo: o que fazer quando se constata que o titular registral do imóvel usucapiendo já é falecido e seus herdeiros são totalmente desconhecidos ou encontram-se em local incerto?
Este artigo tem o objetivo de esclarecer, de forma impessoal e informativa, o passo a passo para superar esse entrave de acordo com as normativas vigentes e o entendimento consolidado na jurisprudência registral, garantindo que o procedimento não seja paralisado por exigências impossíveis de serem cumpridas.
O Princípio da Saisine e a Necessidade de Notificação dos Herdeiros
No ordenamento jurídico brasileiro, a morte de uma pessoa física deflagra a imediata abertura da sucessão. Pelo princípio da saisine, consagrado na legislação civil, a herança transmite-se, desde logo e de forma automática, aos herdeiros legítimos e testamentários. Isso significa que os direitos relativos ao imóvel usucapiendo e o respectivo interesse processual na defesa de tais direitos passam imediatamente aos sucessores do titular falecido, formando um condomínio indivisível até a finalização da partilha.
Diante dessa premissa, a identificação e a notificação dos herdeiros são passos indispensáveis no procedimento de usucapião extrajudicial. A lei estabelece que, se a planta e o memorial descritivo não contiverem a assinatura dos titulares de direitos registrados na matrícula, estes deverão ser notificados para manifestar seu consentimento. Caso o titular seja falecido, os herdeiros legais poderão suprir essa anuência, desde que comprovem sua condição por meio de escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante.
O Ônus da Prova e o Esgotamento das Vias de Localização
Descobrir que o titular é falecido não autoriza o requerente a pular etapas. É ônus exclusivo da parte interessada instruir o pedido com os documentos necessários para a qualificação dos possíveis herdeiros e diligenciar para localizá-los. O Oficial de Registro de Imóveis não atua como investigador; ele analisa as provas apresentadas.
A simples alegação genérica de que o proprietário tabular faleceu há décadas e que o paradeiro dos sucessores é desconhecido por toda a vizinhança não é suficiente para dispensar a tentativa de notificação pessoal. O requerente deve demonstrar, de forma cabal e documental, que empreendeu todas as buscas razoáveis ao seu alcance — como pesquisas em cartórios de notas, registros civis e sistemas públicos de busca de dados — e que, mesmo assim, as diligências restaram infrutíferas. Além disso, o próprio acervo do cartório (como averbações de outras usucapiões na mesma transcrição) deve ser consultado, pois pode conter pistas vitais sobre o paradeiro dos sucessores.
A Inviabilidade de Diligências Complexas na Via Extrajudicial
Embora o rigor na busca pelos herdeiros seja imperativo para garantir o contraditório e a segurança jurídica, o procedimento extrajudicial possui limites práticos. A via administrativa foi desenhada para ser célere e não comporta a realização de pesquisas e diligências que demandem a intervenção direta do Poder Judiciário.
Ferramentas de quebra de sigilo ou acesso a bancos de dados restritos a autoridades judiciais não estão à disposição do Oficial de Registro no trâmite da usucapião administrativa. Assim, cria-se um aparente impasse: o requerente esgotou os meios extrajudiciais de busca, mas os herdeiros continuam desconhecidos. Seria o caso de extinguir o procedimento e obrigar a judicialização?
A Solução Prática: A Notificação por Edital Quando a Identificação é Materialmente Impossível
A jurisprudência registral tem consolidado soluções muito sensatas para esse dilema, baseadas no princípio de que ninguém pode ser obrigado a cumprir uma exigência impossível. Quando o titular do domínio faleceu há muitas décadas (por exemplo, quase um século) e a transcrição ou matrícula original carece de dados básicos de qualificação além do mero nome, a identificação dos herdeiros torna-se inviável.
Se a parte interessada conseguir comprovar perante o registrador que realizou todas as diligências razoáveis e compatíveis com a via extrajudicial, e que a identificação ou localização dos herdeiros é faticamente impossível, o Oficial de Registro não pode paralisar o processo ad aeternum. Exigir o cumprimento de uma diligência inalcançável esvaziaria por completo o propósito da usucapião extrajudicial.
Nesses cenários, após atestada a impossibilidade material de localização ou identificação dos sucessores, o Oficial de Registro de Imóveis certificará o ocorrido e adotará a solução legal cabível: a notificação por edital. O ato normativo que rege a matéria determina que o edital seja publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação (ou em meio eletrônico regulamentado pelo Tribunal), pelo prazo de 15 dias cada um.
Uma vez efetuada a notificação ficta por edital e transcorrido o prazo estipulado sem qualquer manifestação ou oposição, interpreta-se o silêncio dos herdeiros desconhecidos como concordância, viabilizando a continuidade do feito até o reconhecimento e registro da propriedade originária.
A jurisprudência paulista é nesse sentido:
"TJSP. 1VRPSP - DÚVIDA 1001005-26.2026.8.26.0100. J. em: 09/03/2026. Dúvida registral. Usucapião extrajudicial. Titular de domínio falecido. Princípio da saisine. Transmissão imediata aos herdeiros. Necessidade de notificação pessoal. Notificação por edital. Natureza subsidiária. Exigência de esgotamento de meios de localização. Ônus do interessado. Segurança jurídica e contraditório. Procedência".
A Perspectiva da Doutrina e a Usucapião pela Via Judicial
A literatura jurídica acompanha esse entendimento, enfatizando que o objetivo das normativas modernas é facilitar a regularização da posse consolidada sem abdicar da segurança. Sobre o tema, a doutrina ressalta que a usucapião extrajudicial visa criar uma opção mais rápida para regularizar a propriedade informal quando existe consenso ou quando as oposições são inexistentes ("LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021"). Assim, o uso do edital após tentativas frustradas cumpre o papel de dar publicidade ao ato sem onerar excessivamente o cidadão ou retroceder à judicialização desnecessária.
Por outro lado, caso a via extrajudicial encontre óbices insuperáveis — seja por recusa do registrador em aceitar as provas de busca, seja por impugnações infundadas —, a via judicial permanece integralmente acessível. Na usucapião judicial, a citação por edital possui rito próprio e historicamente consolidado. Como sempre falamos aqui, a via extrajudicial é estreita e limitada. Possui vantagens, mas também muitas desvantagens na prática. A doutrina processual civil ensina que a citação editalícia é subsidiária e deve ocorrer justamente "quando desconhecido ou incerto o citando" ou "quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar" ("NERY JUNIOR; NERY. Código de Processo Civil Comentado, 2018"). No processo judicial de usucapião, o juiz possui poderes amplos para requisitar informações de cadastros públicos (Receita Federal, concessionárias de serviços, etc.) antes de determinar o edital. Frustradas as tentativas, o magistrado autoriza o edital, nomeando-se, se necessário, um curador especial para defender os interesses dos réus incertos citados fictamente, garantindo a validade do processo.
Considerações Finais
Mais uma vez se revela muito valiosa a avaliação prévia do caso de Usucapião por um Especialista, de modo inclusive a ponderar as vantagens e desvantagens de cada uma das vias disponíveis para buscar a regularização do imóvel (via judicial e via extrajudicial). Descobrir que o proprietário registral é falecido e não possui herdeiros conhecidos não decreta o fim da Usucapião Extrajudicial. O caminho exige organização e transparência processual. O interessado deve realizar uma verdadeira varredura investigativa administrativa, documentando cada busca infrutífera - e tudo isso pode custar recursos importantes como tempo e dinheiro.
Uma vez apresentadas essas provas ao Oficial de Registro, a constatação da impossibilidade material de localização aciona a notificação por edital, garantindo a ampla publicidade exigida pela lei. A usucapião, por ser um modo originário de aquisição de propriedade, possui força para romper os vínculos da cadeia dominial anterior, regularizando o imóvel e garantindo sua função social de forma segura, célere e definitiva, desde que observados todos os trâmites legais de notificação.