Quando um familiar falece deixando bens, é comum que a resolução burocrática da partilha seja adiada ou negligenciada. Em muitos cenários, um único herdeiro permanece residindo de forma isolada no imóvel da família por décadas, arcando com todas as despesas de manutenção e tributos, enquanto os demais irmãos ou parentes não demonstram interesse na regularização patrimonial. Surge, então, uma dúvida recorrente e de extrema relevância no direito imobiliário e sucessório: esse herdeiro pode requerer a usucapião e se tornar o único proprietário do imóvel, excluindo os demais da herança?
A resposta, embora exija a análise cuidadosa de requisitos probatórios muito específicos, é afirmativa. O ordenamento jurídico brasileiro e o entendimento consolidado dos nossos tribunais superiores admitem plenamente essa possibilidade. A seguir, desvendamos como ocorre esse processo, as nuances da transmissão da herança e os requisitos para que um herdeiro pleiteie o imóvel exclusivamente para si.
O Fenômeno da Herança e a Transmissão de Bens
Para compreender a dinâmica desse conflito, é imprescindível entender como funciona a transferência de bens no Brasil após o falecimento de uma pessoa. O nosso ordenamento adota o princípio da saisine, que está consagrado no art. 1.784 do Código Civil. Esta norma estabelece que, aberta a sucessão – ou seja, no exato momento da morte –, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Essa transmissão automática significa que o patrimônio não fica sem titular sequer por um segundo. No entanto, quando existem múltiplos herdeiros, a herança é deferida como um todo unitário. Até que seja finalizada a partilha no processo de inventário, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e posse da herança é indivisível.
A lei determina que esse cenário provisório seja regulado pelas normas relativas ao condomínio, conforme prevê expressamente o art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil. Cria-se, assim, um condomínio pro indiviso e uma composse sobre o acervo hereditário, o que significa que todos os herdeiros são coproprietários e compossuidores do imóvel em sua totalidade.
Nesta conjuntura, a posse exercida por apenas um dos herdeiros é, em regra, compreendida como um ato de mera tolerância dos demais. Atos de tolerância não induzem à posse qualificada, sendo tratados apenas como detenção, o que inicialmente impediria qualquer pretensão de aquisição solitária da propriedade.
O Que é o Processo de Usucapião?
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, fundamentado no exercício contínuo e inconteste da posse por um determinado lapso temporal estipulado em lei. Ao contrário da aquisição derivada, como a compra e venda ou a própria sucessão regular de inventário, a usucapião rompe qualquer vínculo com o proprietário anterior, transferindo a propriedade de forma originária para quem efetivamente deu função social à coisa.
A modalidade mais aplicável ao contexto de herdeiros é a usucapião extraordinária, disciplinada pelo art. 1.238 do Código Civil. O caput do dispositivo estabelece que aquele que possuir um imóvel como seu por quinze anos, sem interrupção nem oposição, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.
O prazo mencionado pode ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, conforme prevê o art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil. O elemento vital desta e de qualquer outra modalidade de usucapião é o animus domini, ou seja, a intenção inequívoca de agir e ser reconhecido como o verdadeiro dono do bem.
A Exceção: O Posicionamento dos Tribunais sobre Herdeiros
Embora a herança institua um condomínio forçado entre os familiares, a jurisprudência pátria, guiada pelos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, pacificou o entendimento de que é juridicamente possível que um condômino ou herdeiro adquira o imóvel comum por usucapião em detrimento dos demais.
Para que a exceção prevaleça, o herdeiro ocupante deve comprovar de forma robusta que a sua posse sofreu uma mutação: ela deixou de ser um mero ato de permissão ou tolerância da família e passou a ser exercida com posse exclusiva. A doutrina especializada (FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência, 2014) pontua que é imprescindível que a posse seja inequívoca, manifestada claramente aos demais condôminos, evidenciando que o usucapiente não reconhece a soberania alheia ou a concorrência de direitos sobre a coisa comum.
A partir do momento em que fica evidenciado aos demais familiares que o ocupante passou a repelir a posse dos outros compossuidores, gerindo o imóvel como se fosse o único proprietário, ocorre a chamada inversão do caráter da posse (interversio possessionis), iniciando-se a contagem do prazo prescricional para a usucapião.
A decisão paradigmática do STJ, exarada pela Ministra NANCY ANDRIGHI, é de clareza solar:
"STJ - REsp: 1631859/SP. J. em: 22/05/2018. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. (...). HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA. (...) 2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros. (...) 6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. 7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem. (...)".
Requisitos Essenciais para o Herdeiro Usucapir a Herança
Na prática forense, os tribunais são rigorosos ao analisar pedidos de usucapião entre herdeiros para evitar fraudes contra os direitos sucessórios. O acolhimento do pedido e a declaração da aquisição da propriedade de forma isolada dependem da comprovação de requisitos cumulativos:
- Posse Exclusiva e Isolada: O herdeiro deve demonstrar que exerce a posse por si mesmo (pro suo), não permitindo a fruição concomitante pelos demais irmãos ou parentes. Ele deve ter assumido todas as responsabilidades do imóvel de forma isolada.
- Animus Domini Inequívoco: A intenção de ser dono exclusivo deve ser cristalina. A doutrina clássica nos recorda que pelo modo derivado a transmissão se daria com os atributos e limitações anteriores, mas a usucapião, como modo originário, expurga essas características em favor de quem domina o bem com ânimo de proprietário absoluto (CARLOS ROBERTO GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas, 2006). Pagar todos os impostos incidentes (como o IPTU), realizar reformas substanciais e manter a conservação integral são atitudes que atestam esse ânimo.
- Inércia e Ausência de Oposição: Durante o prazo legal de 15 anos (ou 10 anos), os demais herdeiros devem ter permanecido em silêncio absoluto. Se os outros irmãos tiverem reivindicado o imóvel, cobrado aluguéis, enviado notificações extrajudiciais ou ajuizado ações exigindo a partilha ou imissão na posse, o prazo da usucapião é interrompido. A inércia completa dos coerdeiros é a falha que permite a consolidação do direito do usucapiente. Trata-se de privilegiar a inércia, já que o direito não socorre os que dormem, justificando o afastamento daqueles que abandonam suas obrigações (CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA. Instituições de direito civil, 2002).
- Decurso do Tempo (Lapso Temporal): É imprescindível que a posse exclusiva se prolongue pelo tempo exigido em lei sem qualquer contestação. Os tribunais atestam que, uma vez preenchido o lapso de 15 anos com posse exclusiva e pacífica, consuma-se o direito.
Conclusão
É fundamental esclarecer que a usucapião de imóvel objeto de herança por um único herdeiro não é um artifício jurídico para burlar o recolhimento de impostos do inventário, mas sim o reconhecimento legal de uma situação de fato consolidada pelo tempo, alicerçada na inércia dos coproprietários. A Justiça chancela o direito daquele que, de fato, protege o bem e lhe confere a devida função social e habitacional.
Contudo, para as famílias, a regularização do patrimônio sucessório por meio do procedimento de inventário logo após o falecimento continua sendo a via mais segura para evitar litígios prolongados e a perda definitiva do patrimônio. Aos coerdeiros que se deparam com a ocupação exclusiva de um familiar, a formalização de contratos de comodato, locação ou a notificação formal exigindo a partilha e o arbitramento de aluguéis proporcionais podem representar medidas voltadas a evitar a aquisição/perda do bem através da prescrição aquisitiva. Tais medidas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto, podem descaracterizar o animus domini do ocupante, interrompendo prazos prescricionais, protegendo a herança em benefício de todos.