A realidade imobiliária e familiar brasileira é repleta de situações informais, muitas vezes criadas com base na "confiança" e no afeto. Uma das práticas mais comuns é a construção da residência de um jovem casal no terreno dos pais de um dos cônjuges — um cenário frequentemente batizado de "construção no terreno da sogra". Mas o que acontece, do ponto de vista do Direito Imobiliário e das Sucessões, quando a proprietária do terreno vem a falecer? A casa, construída com o suor e o dinheiro do casal, fará parte do inventário da falecida?
Para responder a essa pergunta com exatidão e evitar conflitos familiares traumáticos, é imperioso compreender as regras do Direito Civil que regem a construção em terreno alheio e os desdobramentos jurídicos decorrentes da morte do titular do domínio do imóvel.
A Regra Geral da Construção em Terreno Alheio (Acessão)
Em termos estritamente jurídicos, a edificação de uma casa em um lote que não lhe pertence não é considerada uma mera "benfeitoria", mas sim uma "acessão artificial". O sistema jurídico brasileiro adota o princípio da gravitação jurídica, traduzido na máxima de que o acessório sempre segue o principal. Neste contexto, o solo é o bem principal, e tudo aquilo que é fixado permanentemente a ele atrai a titularidade do dono do lote.
O artigo 1.253 do Código Civil é cristalino ao estabelecer uma presunção legal: toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. Isso significa que, perante a lei e o Registro de Imóveis (RGI), a casa construída pertence, em princípio, ao dono do lote — neste cenário específico, à sogra.
Contudo, a legislação atua de maneira equilibrada para proteger aquele que edificou com seus próprios recursos, especialmente quando o fez com autorização e anuência (posse de boa-fé). De acordo com o caput do artigo 1.255 do Código Civil, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; no entanto, se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
Dessa forma, o construtor de boa-fé não se torna imediatamente proprietário do solo simplesmente por ter erguido a casa, mas o seu investimento se converte automaticamente em um direito de crédito de natureza obrigacional contra a titular do terreno (FLÁVIO TARTUCE. Direito Civil, 2019).
A Superveniência do Falecimento e o Princípio da Saisine
Quando a titular do imóvel vem a falecer, ocorre o que o Direito denomina de "abertura da sucessão". Pelo chamado Princípio da Saisine, expressamente consagrado no artigo 1.784 do Código Civil, a herança transmite-se desde logo, como um todo unitário e indivisível, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Respondendo de forma direta à questão central: sim, o terreno e, consequentemente, a casa nele construída entram integralmente no inventário da proprietária falecida. O espólio (conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por quem faleceu) englobará a totalidade do imóvel, visto que a edificação é legalmente considerada um acessório do solo.
Isso não significa, todavia, que a pessoa que investiu suas economias na construção perderá o seu patrimônio. Como a obra foi realizada de boa-fé — com a ciência e permissão da falecida —, o direito à indenização subsiste e deverá ser cobrado do espólio ou dos herdeiros durante ou após o processo de inventário e partilha.
Direito à Indenização e a Garantia de Retenção do Imóvel
A principal preocupação do sistema normativo é impedir o enriquecimento sem causa. Não seria justo nem legal que os herdeiros aumentassem seu patrimônio de forma gratuita às custas do esforço financeiro de quem construiu a residência familiar.
Sendo assim, o construtor tem o direito de exigir o ressarcimento pelo valor investido. Para garantir a efetividade desse recebimento, os tribunais pátrios têm consolidado um entendimento de extrema relevância: aplica-se às construções (acessões) a mesma regra protetiva garantida às benfeitorias necessárias e úteis. Trata-se da incidência analógica do artigo 1.219 do Código Civil. A decisão do TJSP é nesse sentido:
TJSP. 1008640-82.2022.8.26.0008. J. em: 23/11/2023. INDENIZATÓRIA. Construção pelo autor de acessão em terreno da ex-sogra, ora requerida. Sentença de procedência. Acerto. Dever da ré proprietária de indenizar o requerente pelas acessões construídas de boa-fé. Autor exerceu posse de boa-fé, ante a anuência da ré durante todo o período em que foi casado com sua filha. Ré teve pleno conhecimento da construção e a ela não se opôs. Autor tem direito à metade do valor da acessão, que se incorpora ao solo (art. 1.255 CC). Valor da acessão tem natureza de aquesto, ainda que construída em lote da ré. Indenização pelo valor atual de metade da acessão Art. 1.222 CC. Sentença mantida. Recurso improvido".
A jurisprudência brasileira assegura que o possuidor de boa-fé possui não apenas o direito à indenização pelo que construiu, mas também o direito de retenção. Isso quer dizer que quem construiu tem o respaldo legal para permanecer morando no imóvel, recusando-se a devolvê-lo aos herdeiros ou ao espólio, até que a indenização pela casa seja integralmente paga. Essa medida age como uma poderosa trava de segurança para evitar que a família seja "despejada" do lar que construiu antes de receber seu justo ressarcimento.
Acessão Inversa: Quando a Casa Vale Mais Que o Terreno
Existe, ainda, uma solução legal altamente eficaz para os casos em que a casa construída passa a ter um valor econômico consideravelmente superior ao do próprio lote nu. Trata-se do instituto jurídico da "acessão inversa", uma inovação fundamental no ordenamento atual, lastreada de maneira direta no princípio da função social da propriedade (CRISTIANO CHAVES DE FARIAS E NELSON ROSENVALD. Curso de Direito Civil, 2017).
O parágrafo único do artigo 1.255 do Código Civil estipula que, se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que edificou de boa-fé adquirirá a propriedade do solo, mediante o pagamento de uma indenização fixada judicialmente, caso as partes não cheguem a um acordo.
Nesta hipótese, inverte-se a lógica milenar: em vez de a dona do terreno (representada por seu espólio) ficar com a casa e indenizar o construtor, é o construtor quem fica de forma definitiva com a casa e "compra" o terreno de maneira forçada, indenizando os herdeiros apenas pelo valor correspondente ao lote nu. Essa via jurídica protege intrinsecamente o direito à moradia, privilegiando o esforço de quem produziu riqueza e agregou valor social e material ao espaço (CARLOS ROBERTO GONÇALVES. Direito das Coisas, 2021).
Resolução Prática no Processo de Inventário
Diante do falecimento da proprietária do terreno, o caminho mais célere e econômico é sempre buscar o diálogo no desenrolar do inventário. Se houver consenso entre todos os herdeiros, é perfeitamente possível reconhecer o crédito de quem edificou a casa dentro do próprio rito de partilha, seja abatendo o valor da construção do quinhão hereditário (caso o construtor seja cônjuge de um dos herdeiros), seja promovendo a adjudicação do imóvel ao construtor mediante as compensações financeiras devidas.
Contudo, caso se instaure um litígio e os herdeiros se recusem a reconhecer o direito de quem construiu, será necessário buscar as VIAS JUDICIAIS ordinárias. Nessa situação, o construtor ingressará com uma ação própria contra o espólio para ver declarado o seu crédito, postulando o direito de reter o bem até ser pago, ou, se os requisitos estiverem preenchidos, buscando a aquisição do lote pela via da acessão inversa.
Em suma, a construção em terreno alheio não é perdida automaticamente com o falecimento do titular do domínio, embora o imóvel em si deva compor o inventário. A lei protege firmemente o construtor de boa-fé, sendo fundamental contar com o amparo de uma assessoria jurídica especializada para garantir que o patrimônio construído e o direito de habitação sejam rigorosamente respeitados durante a sucessão.