O momento da perda de um ente querido é invariavelmente acompanhado de burocracias e trâmites legais para a sucessão do patrimônio. Uma das surpresas mais comuns enfrentadas pelas famílias ocorre quando, ao iniciar o levantamento de bens, constata-se que o falecido não detinha a propriedade plena do imóvel em que residia, mas apenas direitos possessórios ou "direitos aquisitivos" oriundos de um "contrato de gaveta".
Diante desse cenário de irregularidade imobiliária, o que a família deve fazer? É possível incluir esse bem no inventário? Como convertê-lo em propriedade plena devidamente registrada no nome dos herdeiros? Este artigo informativo detalha o passo a passo legal e prático para a resolução dessa demanda, utilizando as mais modernas ferramentas do direito imobiliário e sucessório.
A IMPORTÂNCIA DA CERTIDÃO DA MATRÍCULA ATUALIZADA DO RGI
O passo inaugural e mais importante em qualquer processo de sucessão ou regularização de imóveis é a análise detida da CERTIDÃO DA MATRÍCULA ATUALIZADA (ou certidão de inteiro teor), expedida pelo Registro Geral de Imóveis (RGI) da circunscrição competente.
A matrícula é o "RG" do imóvel. Nela, constam todo o histórico de transmissões, averbações de benfeitorias, bem como a indicação do atual proprietário tabular perante a lei. O artigo 225 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) impõe que a identificação do imóvel nos atos notariais e judiciais seja feita com precisão, exigindo a certidão do registro imobiliário para garantir a segurança jurídica e o respeito ao princípio da continuidade registral.
Sem a análise da matrícula atualizada, é impossível definir a estratégia jurídica adequada. É a partir desse documento que se descobrirá se o imóvel loteado está devidamente registrado, se existe algum gravame (como hipoteca ou penhora) ou se o bem ainda consta em nome da construtora ou de terceiros.
A INCLUSÃO DOS DIREITOS NO INVENTÁRIO E A SUCESSÃO DA POSSE
Uma dúvida muito comum é se bens irregulares podem integrar o espólio. A resposta é afirmativa. O Direito brasileiro adota o princípio da saisine, consagrado no artigo 1.784 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), o qual estabelece que, com a abertura da sucessão, a herança transmite-se imediatamente aos herdeiros.
Essa transmissão abrange um complexo de relações jurídicas, incluindo a posse e os direitos obrigacionais. Como a doutrina aponta, os direitos possessórios e aquisitivos deixados pelo hereditário possuem forte valor econômico e são plenamente transmissíveis aos sucessores (LUIZ PAULO VIEIRA DE CARVALHO. Direito das sucessões, 2019).
O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), em seu artigo 620, inciso IV, alínea "g", prevê expressamente que as primeiras declarações do inventariante devem elencar direitos e ações pertencentes ao espólio. A jurisprudência pátria corrobora a partilha desses direitos com valor econômico: STJ. REsp 1.984.847/MG, J. em: 21/06/2022. TJDFT. 0726792-80.2020.8.07.0000, J. em: 23/09/2020.
No entanto, é preciso ter atenção: inventariar o direito aquisitivo não regulariza a propriedade perante o RGI. A partilha, nesses casos, transfere apenas a posição contratual ou possessória que o falecido detinha. Para alcançar a propriedade plena, os herdeiros, após (ou concomitantemente) ao inventário, deverão buscar as vias de regularização adequadas à origem desse direito.
COMO REGULARIZAR A PROPRIEDADE APÓS O INVENTÁRIO?
Uma vez formalizada a partilha dos direitos aquisitivos, os herdeiros passam a ter legitimidade para converter esses direitos em propriedade definitiva. Atualmente, o ordenamento jurídico oferece ferramentas extrajudiciais altamente eficientes para esse fim, realizadas diretamente nos Cartórios, desde que preenchidos os requisitos.
REGULARIZAÇÃO PELA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL
Se o falecido adquiriu o imóvel através de uma promessa de compra e venda (ou cessão de direitos), quitou integralmente o preço, mas acabou não recebendo a escritura definitiva do vendedor (por recusa, falecimento do titular tabular ou empresa baixada), o caminho ideal é a Adjudicação Compulsória.
Graças aos avanços legais recentes, a adjudicação compulsória hoje pode ser requerida pela via extrajudicial, diretamente no RGI competente, o que confere extrema celeridade à regularização imobiliária. Conforme o novo artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído no ordenamento legal para facilitar esse trâmite, o pedido extrajudicial independe até mesmo de prévio registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.
A via administrativa é uma inovação importante trazida pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), permitindo que sucessores do promitente comprador regularizem o domínio com agilidade, desde que amparados por ata notarial atestando a quitação e representados por advogado (FLÁVIO TARTUCE. Manual de direito civil, 2024).
O pedido deve ser instruído com o contrato, provas do pagamento, certidões negativas de litígio, comprovante de quitação do ITBI e uma ata notarial, lavrada por Tabelião de Notas, que constatará a inadimplência do vendedor em outorgar a escritura definitiva.
REGULARIZAÇÃO PELA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Existem situações, porém, em que os herdeiros não possuem um contrato formal de compra e venda devidamente quitado, o contrato perdeu-se no tempo, ou o imóvel sequer possui matrícula individualizada que permita a adjudicação. Nesses cenários onde há apenas a posse mansa, pacífica e contínua (animus domini), a via correta é a usucapião.
Assim como a adjudicação, a usucapião ganhou uma modalidade administrativa, processada diretamente no RGI da comarca do imóvel, disciplinada pelo artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973.
O grande trunfo para os herdeiros nesse procedimento é o instituto da soma de posses (successio possessionis). De acordo com os artigos 1.206 e 1.207, c/c o artigo 1.243, todos do Código Civil, os herdeiros continuam a posse do falecido com as mesmas características. Portanto, o tempo de moradia ou exercício de posse dos pais soma-se ao dos filhos para fins de contagem do prazo exigido por lei para a usucapião (que pode variar de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade).
Na sucessão universal, o prosseguimento da posse operada pelos herdeiros é uma ficção jurídica que dispensa a apreensão material imediata, carreando para o sucessor as exatas virtudes e vícios da posse do de cujus (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025).
Para a usucapião extrajudicial, os herdeiros (assistidos por Advogado) deverão apresentar ao RGI uma ata notarial atestando o tempo de posse (somado ao dos antecessores), planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas dos distribuidores judiciais e os documentos que demonstrem a origem dessa posse. Cumpridas as diligências, o Oficial de Registro de Imóveis reconhecerá o domínio e efetuará o registro, garantindo a propriedade plena.
CONCLUSÃO
A descoberta de que um imóvel herdado possui apenas direitos aquisitivos não é motivo para pânico, mas exige organização e assessoria qualificada. O primeiro passo vital é buscar a certidão de matrícula no RGI para entender a situação tabular do bem. Em seguida, os direitos possessórios ou contratuais devem ser devidamente inventariados. Concluído o inventário e formalizada a partilha desses direitos, as vias extrajudiciais — seja a Adjudicação Compulsória Extrajudicial ou a Usucapião Extrajudicial — apresentam-se como soluções altamente eficazes e céleres para converter o direito aquisitivo na tão sonhada propriedade plena registrada em nome dos herdeiros.