A regularização de imóveis é tema recorrente na prática jurídica brasileira. Diariamente, advogados deparam-se com a realidade de imóveis transacionados por "contratos de gaveta", sucessões informais, aquisições problemáticas (feitas sem a devida assessoria jurídica na ocasião) e cadeias possessórias não registradas. Nesse cenário complexo, o instituto da USUCAPIÃO emerge não apenas como um meio de resguardar a função social da propriedade, mas como um autêntico "REMÉDIO" jurídico capaz de curar as patologias de uma aquisição problemática.
Com o advento de normas extrajudiciais modernas, a via administrativa tornou-se um caminho célere e atrativo para a regularização dominial. Todavia, a utilização desse expediente requer do profissional do Direito um conhecimento técnico profundo, especialmente no que tange à necessidade imperativa de se justificar a impossibilidade da escrituração ordinária, sob pena de indeferimento do pedido. A via extrajudicial - que todo mundo procura baseado na sua celeridade - tem limitações importantes que não podem passar desapercebidas pelo Advogado atuante.
A FORÇA IMPOSITIVA DA USUCAPIÃO: DIREITO ORIGINÁRIO E SENTENÇA DECLARATÓRIA
O preenchimento dos requisitos legais da usucapião opera efeitos contundentes no ordenamento jurídico. A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o novo direito nasce desvinculado da cadeia dominial anterior, expurgando vícios e rompendo os liames com o antigo proprietário registrado.
Nesse contexto, é vital compreender a natureza dos atos que reconhecem esse instituto. A sentença proferida no processo judicial de usucapião, ou o ato de registro decorrente do procedimento extrajudicial, possui caráter eminentemente DECLARATÓRIO, e não constitutivo. O direito de propriedade não surge com a chancela do Estado; ele nasce no exato momento em que o possuidor atinge o lapso temporal exigido por lei, aliado aos demais REQUISITOS objetivos e subjetivos, como a posse mansa, pacífica e com animus domini (intenção de dono), tudo de acordo com a MODALIDADE de Usucapião escolhida para o caso.
Ao reconhecer que a decisão possui eficácia ex tunc (retroagindo à data em que se consumaram os requisitos), a doutrina pátria reforça a grandiosidade desse remédio sanatório (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025). O registro no Cartório de Imóveis, portanto, serve preponderantemente para conferir publicidade, oponibilidade perante terceiros (erga omnes) e garantir o direito de dispor do bem (o jus disponendi).
A DICOTOMIA DA REGULARIZAÇÃO: VIA JUDICIAL E VIA EXTRAJUDICIAL
O sistema jurídico brasileiro disponibiliza duas vias para o reconhecimento da usucapião: a JUDICIAL e a EXTRAJUDICIAL. A via judicial, de rito comum, é o palco adequado para situações que envolvam litígios estruturais, impugnações insuperáveis ou a necessidade de dilação probatória complexa. Historicamente, era o único caminho possível, o que gerava processos morosos que podiam durar décadas.
Buscando a desburocratização e a desjudicialização, o Código de Processo Civil de 2015 introduziu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), inaugurando a via extrajudicial. Esse mecanismo permite que o pedido seja processado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca, mediante representação por advogado. A via extrajudicial exige uma documentação rigorosa, cujo pilar probatório inicial é a ATA NOTARIAL, lavrada por tabelião, que atesta o tempo e as circunstâncias da posse.
O procedimento extrajudicial é uma faculdade do interessado, podendo ser adotado para a maioria das modalidades de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural). Contudo, exatamente por sua agilidade e rito facilitado, a lei e as normativas do Conselho Nacional de Justiça impuseram barreiras severas para impedir fraudes, cabendo ao registrador imobiliário atuar como o primeiro filtro de legalidade (FLÁVIO TARTUCE. Manual de direito civil_volume único, 2024).
A REGRA DO ÓBICE À CORRETA ESCRITURAÇÃO: ART. 410, § 2º DO PROVIMENTO CNJ 149/2023
Um dos aspectos mais relevantes e recorrentes na prática extrajudicial é o controle exercido sobre a real necessidade da usucapião. O instituto não pode ser vulgarizado como um simples "atalho" para evitar o recolhimento de impostos de transmissão (como o ITBI em transferências "intervivos" ou o ITCMD em "causas mortis") ou para burlar as custas da cadeia notarial, como a lavratura de escrituras e registros de inventários pendentes.
É exatamente neste ponto que incide a regra inflexível do art. 410, § 2º, do Provimento CNJ nº 149/2023. O dispositivo estabelece categoricamente que deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações. Em outras palavras, o Advogado do requerente deve comprovar que existe uma barreira fática ou jurídica intransponível (ou excessivamente onerosa) que impede a transferência do imóvel pelos meios ordinários (como a outorga de escritura pública ou a adjudicação em inventário). Nossa recomendação é desde já que essa justificativa conste de ATA NOTARIAL.
O alerta normativo é rigoroso: a prestação de declaração falsa visando ocultar a possibilidade de regularização pelas vias ordinárias configura crime de falsidade ideológica, sujeitando o requerente, as testemunhas e os envolvidos às sanções penais correspondentes. Compete ao Oficial Registrador avaliar a veracidade, a idoneidade desse óbice e a inexistência de lides, proferindo nota fundamentada em caso de suspeita de fraude fiscal ou registral.
A APLICAÇÃO PRÁTICA DA COMPROVAÇÃO DO ÓBICE E A SOMA DE POSSES
Para materializar essa regra, a análise do julgamento (TJRJ. 0936632-55.2024.8.19.0001, J. em: 22/06/2026) serve como o exemplo perfeito do que constitui um óbice legítimo. No caso concreto, o Cartório do RGI da Capital/RJ suscitou dúvida contra a requerente, recusando o processamento da usucapião extrajudicial sob a alegação de que a posse advinha de cessões de direitos hereditários. Para o Registrador, haveria suposta "burla tributária", pois a parte deveria abrir inventário e registrar a partilha e não utilizar a via da Usucapião.
Contudo, uma análise detida da cadeia possessória revelou um verdadeiro "abismo dominial". O autor da herança (sogro da requerente) era um mero promitente comprador de um imóvel que ainda estava registrado em nome de terceiros, sem qualquer prova documental de quitação plena que permitisse a adjudicação compulsória direta. Além disso, a transmissão dos direitos hereditários fora feita por instrumentos particulares sem formalização registral anterior. Nítido caso de aquisição problemática que somada ao preenchimento dos requisitos da Usucapião, de rigor deve autorizar a regularização pela via extrajudicial, nos moldes do art. 216-A da LRP.
Diante desse contexto, o Conselho da Magistratura do TJRJ julgou a dúvida improcedente, garantindo o direito à via extrajudicial, com todo acerto. O Tribunal chancelou que a exigência de inventário e adjudicação, naquelas circunstâncias, era INVIÁVEL. O eventual registro da partilha não transferiria a propriedade plena, mas apenas direitos aquisitivos incertos. Logo, o "óbice à correta escrituração" exigido pelo Provimento do CNJ estava faticamente justificado - especialmente se lado a lado com a questão posta, tivesse (como de fato tinha) a comprovação do preenchimento dos requisitos da Usucapião.
Não se pode esquecer que a regularização (via Usucapião, por exemplo) é apenas o primeiro passo para retirar o imóvel do estado de irregularidade, trazendo-o para a luz e com isso permitindo que seus reais titulares (os usucapientes) possam manter a regularidade do bem, especialmente recolhendo os impostos devidos. Não há, portanto, qualquer burla tributária. Pelo contrário!
O Tribunal destacou ainda o instituto da soma das posses (acessio possessionis e successio possessionis), permitindo que a posse contínua da viúva fosse unida ao tempo de posse dos antecessores para completar o lapso temporal de 15 anos da usucapião extraordinária. Esse somatório é amplamente amparado pela doutrina, que reconhece o direito de unir posses para atingir o tempo legal, desde que sejam contínuas e pacíficas (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021). A louvável decisão restou assim ementada:
"TJRJ. 0936632-55.2024.8.19.0001. J. em: 22/06/2026 - CONSELHO DA MAGISTRATURA. RECURSO DE APELAÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL/RJ. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. ÓBICE REGISTRAL FUNDADO NA EXISTÊNCIA DE POSSÍVEIS MEIOS SUCESSÓRIOS PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. INTERPOSIÇÃO DE APELAÇÃO. PARECER DA PROCURADORIA DE JUSTIÇA PELA REFORMA DA SENTENÇA. IRRESIGNAÇÃO QUE MERECE ACOLHIDA. USUCAPIÃO QUE CONSTITUI MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, INDEPENDENTEMENTE DA REGULARIDADE DA CADEIA DOMINIAL PRECEDENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.238 DO CC. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIROS, SENDO O AUTOR DA HERANÇA APENAS PROMITENTE COMPRADOR, SEM COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO OU TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. EVENTUAL REGISTRO DA PARTILHA QUE RESULTARIA APENAS NA TRANSMISSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS E NÃO DA PROPRIEDADE PLENA. POSSE EXERCIDA DE FORMA MANSA, PACÍFICA E CONTÍNUA, COM ANIMUS DOMINI, COMPROVADA POR ATA NOTARIAL, DOCUMENTOS DE PAGAMENTO DE ENCARGOS E DECLARAÇÕES DE CONFRONTANTES. ADMISSIBILIDADE DA SOMA DAS POSSES SUCESSIVAS PARA FINS DE USUCAPIÃO (ACESSIO POSSESSIONIS), NOS TERMOS DOS ARTS. 1.206, 1.207 E 1.243 DO CC. PRECEDENTES DESTE E. CONSELHO DA MAGISTRATURA. IMPOSSIBILIDADE DE O OFICIAL REGISTRADOR ADENTRAR O MÉRITO DO DIREITO MATERIAL, LIMITANDO-SE AO CONTROLE DA LEGALIDADE FORMAL DO TÍTULO APRESENTADO. INEXISTÊNCIA DE FUNDAMENTO JURÍDICO APTO A JUSTIFICAR O ÓBICE REGISTRAL. REQUISITOS LEGAIS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DEVIDAMENTE DEMONSTRADOS. REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE, DETERMINANDO-SE O PROSSEGUIMENTO DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO".
CONCLUSÃO
O domínio da técnica jurídica envolvendo a usucapião extrajudicial exige muito mais do que a mera comprovação do tempo de posse. O advogado deve atuar de forma cirúrgica na demonstração do óbice à escrituração ordinária, construindo uma narrativa documental probatória inatacável, capaz de atestar a impossibilidade de transmissão derivada. Somente assim, o profissional garantirá que a usucapião exerça sua função máxima e sanatória: curar as imperfeições registrais históricas e concretizar, de maneira ágil, o direito constitucional à propriedade.