A regularização imobiliária no Brasil deu um salto gigantesco de eficiência e celeridade com a introdução da usucapião extrajudicial. No entanto, quando o objeto da regularização é um APARTAMENTO, ou seja, uma unidade autônoma localizada dentro de um condomínio edilício, uma dúvida muito comum assombra os interessados e os profissionais do Direito: se a figura do SÍNDICO é essencial na Usucapião de Apartamento - principalmente na via extrajudicial - o que fazer quando esse profissional não colabora?
A resposta, amparada de forma cristalina pela legislação imobiliária atualizada e pelas recentes normativas do Conselho Nacional de Justiça, revela que a falta de colaboração inicial ou até mesmo a evidente e reprovável má vontade da gestão condominial não têm a força de paralisar o direito do possuidor. O procedimento extrajudicial foi inteligentemente desenhado com mecanismos legais e prazos peremptórios para superar exatamente essa barreira burocrática. Este breve artigo explica, com linguagem clara e bases jurídicas sólidas, como o requerente deve agir e quais são os fundamentos que garantem a continuidade do processo administrativo nos Cartórios de Registro de Imóveis de todo o país.
AS BASES LEGAIS E A FACILITAÇÃO PARA UNIDADES AUTÔNOMAS
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL foi inserida de forma marcante no ordenamento jurídico brasileiro pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que teve a importante missão de adicionar o artigo 216-A à Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). A intenção primária do legislador foi incentivar a desjudicialização, permitindo que a aquisição originária da propriedade e a obtenção do título translativo ocorressem de modo muito mais veloz na esfera administrativa, desafogando o Poder Judiciário.
Para os condomínios edilícios, criou-se uma regra de extrema facilidade procedimental, evitando que o interessado precisasse recolher a assinatura de dezenas de vizinhos confrontantes de laje, teto e paredes. O § 11 do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos estabelece categoricamente que, quando o imóvel usucapiendo for uma unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado o consentimento dos titulares de direitos registrados nas matrículas confinantes. A legislação estipula que bastará a notificação do SÍNDICO para se manifestar.
Essa diretriz facilitadora foi consolidada pelo artigo 403 do Provimento CNJ nº 149/2023 (o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o foro extrajudicial). A norma corrobora que, em se tratando de unidade autônoma integrante de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, a anuência do síndico basta para validar os limites e confrontações perante o cartório. Mas o que acontece na prática quando ele recusa essa anuência prévia?
O RITO PREPARATÓRIO E O INGRESSO DO PEDIDO NO CARTÓRIO
O primeiro e mais importante passo prático quando o síndico não colabora é não interromper a coleta de provas documentais. O requerente não precisa da anuência prévia para iniciar o seu processo. Primeiramente, deve buscar o Tabelionato de Notas para a confecção da ATA NOTARIAL. De acordo com o artigo 384 do Código de Processo Civil e o inciso I do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, o tabelião atestará a existência, o tempo, as características e a natureza pacífica da posse.
Ato contínuo, o requerente — obrigatoriamente representado por um ADVOGADO — protocolará o pedido no Cartório de Registro de Imóveis da comarca competente. O requerimento será instruído com a ata notarial, as certidões negativas exigidas por lei e demais documentações necessárias, de acordo com o regulamento do procedimento em Cartório e de acordo com as características do caso concreto. Como ensina a doutrina especializada em Registros Públicos, a ausência de assinatura prévia do síndico na planta não é motivo para devolução liminar do título ou exigência imediata de rerratificação, devendo o registrador autuar o pedido e prorrogar a prenotação para iniciar a FASE DE NOTIFICAÇÕES (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos – Teoria e Prática, 2021).
A NOTIFICAÇÃO OFICIAL E A REGRA DO "QUEM CALA CONSENTE"
Uma vez autuado o requerimento desacompanhado da declaração de anuência do condomínio, o dever de buscar essa manifestação transfere-se para o Estado, na figura do OFICIAL REGISTRADOR do Cartório do RGI. O § 2º do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e o artigo 407 do Provimento CNJ nº 149/2023 determinam que o síndico seja notificado oficialmente, pelo próprio Registro de Imóveis ou por intermédio do Oficial de Registro de Títulos e Documentos.
O síndico receberá a carta de notificação com prazo estrito de 15 (quinze) dias para manifestar o seu consentimento. É neste ponto que a legislação demonstra sua maior força contra a falta de colaboração: se o síndico escolher o silêncio, ignorar o aviso ou simplesmente esquecer do prazo, a inércia operará automaticamente em favor do possuidor. A lei interpreta expressamente o silêncio do notificado como concordância tácita com a usucapião. O processo segue, os editais para terceiros interessados são publicados e a regularização imobiliária avança sem depender de um ato positivo de vontade da gestão condominial.
E SE O SÍNDICO APRESENTAR IMPUGNAÇÃO? O FILTRO DO REGISTRADOR
O cenário adentra um campo de aparente litígio caso o síndico, dentro dos 15 dias, formalize uma resposta rejeitando a usucapião. Contudo, a mera discordância protocolar não encerra de forma automática a via extrajudicial. O artigo 415 do Provimento CNJ nº 149/2023 estabelece que o Oficial de Registro de Imóveis tentará, em primeiro lugar, promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas para solucionar o impasse.
Sendo a mediação infrutífera, a legislação moderna atua como um escudo contra recusas vazias ou meramente protelatórias. A Lei nº 14.382/2022 (conhecida como a Lei do SERP) aprimorou a redação do § 10 do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, dividindo as impugnações em justificadas e injustificadas.
Se a impugnação apresentada pelo condomínio for genérica, desprovida de provas, ou se limitar a dizer que discorda do pleito sem demonstrar que o requerente não preenche o tempo de posse ou outro requisito legal, ela será rotulada como IMPUGNAÇÃO INJUSTIFICADA. O registrador não a admitirá e seguirá com a emissão da nota fundamentada de deferimento da usucapião. Caberá ao síndico o ônus de requerer a suscitação de dúvida ao juiz corregedor, nos moldes do artigo 198 da Lei de Registros Públicos, caso discorde dessa decisão administrativa.
A CONVERSÃO PARA A VIA JUDICIAL E O APROVEITAMENTO DAS PROVAS
Na hipótese estrita de o registrador imobiliário constatar que a impugnação do síndico é genuinamente FUNDAMENTADA e JUSTIFICADA (apresentando fatos concretos que colocam os requisitos da usucapião em xeque), a via administrativa atinge o seu limite legal. Os autos serão remetidos ao juízo competente da comarca, ou entregues ao interessado com um relatório circunstanciado de todo o ocorrido (Art. 415, §§ 1º e 2º do Provimento CNJ 149/2023).
A grande vantagem e o conforto jurídico para o requerente é que esse encerramento no cartório não aniquila o direito material à propriedade. O § 9º do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos garante expressamente que a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento da ação de usucapião. Caberá ao Advogado do possuidor apenas emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento comum judicial, reaproveitando de forma integral toda a robusta instrução probatória — a valiosa ata notarial, as certidões e as plantas — que já havia sido custeada e produzida para o cartório.
O Superior Tribunal de Justiça já pacificou que o procedimento nos cartórios é uma faculdade do cidadão, não constituindo condição de procedibilidade, o que assegura a completa autonomia e independência das esferas para proteger a propriedade (STJ. REsp 1.796.394/RJ, J. em: 24/05/2022). Esse movimento duplo confirma a lição incontestável da doutrina civilista contemporânea de que as vias extrajudicial e jurisdicional coexistem harmonicamente para a plena efetivação do acesso à justiça e garantia do domínio (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024). Além disso, como ensina a doutrina clássica de direitos reais, sendo a usucapião forma originária e ancorada no fato inegável da posse no tempo, a oposição superveniente de um condômino ou vizinho não apaga os pressupostos aquisitivos já consolidados historicamente na linha do tempo (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2012).
CONCLUSÃO
A recusa inicial, a falta de colaboração ou o formalismo excessivo de um síndico não devem desanimar quem busca o reconhecimento da usucapião de apartamento. O sistema registral e a legislação imobiliária atual evoluíram profundamente para impedir que um único indivíduo crie um funil insuperável ao direito de propriedade.
Ao ingressar diretamente no Cartório de Registro de Imóveis munido da ata notarial e dos memoriais descritivos, o requerente transfere a força da lei para atuar a seu favor: o Oficial promoverá as notificações devidas, e o silêncio do síndico será convertido em concordância legal. Diante de impugnações sem lastro e sem provas, o próprio sistema dos cartórios atua como filtro e rejeita atrasos injustificados. Quando a colaboração é ausente, a lei presente assume o papel de destravar e assegurar, em definitivo, o sagrado direito de moradia e a concretização da função social da propriedade imobiliária.