Uma das grandes oportunidades de investimento na atualidade é a aquisição de imóveis por meio de LEILÕES extrajudiciais. Contudo, uma dúvida constante e que gera justificados receios no mercado imobiliário diz respeito às melhorias e reformas eventualmente realizadas pelo antigo proprietário ou ocupante. Após a arrematação do bem, não é raro que o detentor do imóvel pleiteie a indenização por benfeitorias, alegando, ainda, possuir o chamado “direito de retenção”, que seria o pretenso direito de permanecer residindo no imóvel até que seja devidamente “reembolsado” pelos valores ali investidos.
Essa alegação, no entanto, encontra limites rigorosos na legislação e na jurisprudência brasileira, especialmente quando se trata de imóveis submetidos ao regime da alienação fiduciária em garantia. A segurança jurídica conferida ao arrematante é sólida, e a compreensão exata das normas afasta as incertezas de quem deseja ingressar e lucrar de forma segura neste setor.
A CLASSIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS E OS EFEITOS DA POSSE NO CÓDIGO CIVIL
Para compreender a fundo a questão e neutralizar os riscos, é estritamente necessário distinguir a natureza das benfeitorias aplicadas aos imóveis. Segundo a redação expressa do art. 96 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), as benfeitorias dividem-se em três categorias distintas: as NECESSÁRIAS, cujo fim é conservar o bem ou evitar que se deteriore (art. 96, § 3º); as ÚTEIS, que aumentam ou facilitam o uso da coisa (art. 96, § 2º); e as VOLUPTUÁRIAS, que consistem em obras de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual, ainda que tornem o bem mais agradável ou sejam de elevado valor (art. 96, § 1º).
A distinção material dessas obras é indispensável porque os efeitos jurídicos da indenização variam não apenas pela categoria da benfeitoria em si, mas fundamentalmente pela qualidade fática da posse exercida pelo ocupante, isto é, se há BOA-FÉ ou MÁ-FÉ. De acordo com o que dispõe o art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé detém o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção pelo valor exigido.
Contudo, a legislação atua de forma muito mais severa com aquele que possui o imóvel de maneira indevida e ciente dessa irregularidade. O art. 1.220 do Código Civil é taxativo ao determinar que ao possuidor de má-fé serão ressarcidas tão somente as benfeitorias necessárias, não lhe assistindo, em nenhuma hipótese, o direito de retenção pela importância destas, nem o direito de levantar as obras voluptuárias. Conforme destaca a melhor doutrina, a restrição imposta a essa espécie de possuidor justifica-se porque ele obrou com a plena consciência de que praticava um ato ilícito, de modo que o possuidor de má-fé não detém qualquer direito de retenção (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024).
O FIM DA BOA-FÉ E A ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ARREMATANTE
No ecossistema dos leilões imobiliários regidos pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997), a dinâmica jurídica afasta o direito de retenção em favor do investidor. A referida lei estabelece que, diante do inadimplemento da dívida e do decurso do prazo sem a purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada de forma inquestionável em nome do credor fiduciário, geralmente uma instituição bancária (art. 26 da Lei nº 9.514/1997).
A partir da inadimplência e da consequente consolidação da propriedade no patrimônio do banco, a posse do antigo devedor, que antes originava-se de um contrato hígido, torna-se PRECÁRIA e REVESTIDA DE MÁ-FÉ. O devedor fiduciante, ao suspender o pagamento das parcelas de seu financiamento, encerra o seu próprio justo título e destitui-se da posse de boa-fé. Sem a caracterização da boa-fé, afasta-se integralmente a possibilidade legal de o ex-proprietário invocar o comando do art. 1.219 do Código Civil para tentar reter o imóvel frente ao arrematante.
Além da perda automática do direito de retenção, a jurisprudência consagra uma tese técnica formidável que confere total tranquilidade ao comprador: o adquirente do imóvel em leilão (terceiro de boa-fé) é parte ilegítima para figurar como réu e responder por pedidos de indenização por benfeitorias. O devedor que processa o arrematante está, juridicamente, cobrando a pessoa errada. Essa intelecção já foi pacificada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que em acórdão emblemático sentenciou que a suspensão do pagamento das parcelas encerra a boa-fé e que eventuais benfeitorias não devem ser pleiteadas dos arrematantes, terceiros adquirentes de boa-fé, mas sim da própria instituição credora responsável pela alienação (TJRJ. Agravo de Instrumento 0066580-41.2022.8.19.0000, J. em: 29/09/2022). A referida decisão foi assim ementada:
“TJRJ - AI: 00665804120228190000. J. em: 29/09/2022. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO JUNTO A AGENTE FIDUCIÁRIO (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) QUE SE ENCONTRA OCUPADO POR EX-MUTUÁRIO. (...) 1. Réus/agravantes que se insurgem, tão somente, quanto ao direito de retenção das benfeitorias, nos termos do art. 1219 do CC, não havendo, em cognição incipiente, impugnação da alienação do imóvel em si. (...) 6. O exercício da posse dos recorrentes se dá na qualidade de devedores fiduciantes, motivo pelo qual a suspensão do pagamento das parcelas encerra o justo título e a boa-fé, restando INAPLICÁVEL A RETENÇÃO prevista no art. 1.219 do CC, consoante art. 1 .220 do referido diploma. Precedente. 7. Benfeitorias que não devem ser pleiteadas dos agravados, terceiros de boa-fé adquirentes do imóvel, mas sim da Caixa Econômica Federal, responsável pela análise do bem e determinação do preço de venda, sendo certo que, em cognição sumária, deixaram de produzir prova apta a demonstrar a sua efetiva existência, não sendo capaz de impedir a imissão na posse do imóvel. (...)”
A MECÂNICA DE ACERTO DE CONTAS DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
As alienações regidas pela Lei nº 9.514/1997 contêm um sistema próprio e autossuficiente de acerto de contas que sobrepõe-se à regra genérica, blindando o arrematante. O legislador estruturou o ressarcimento dentro da própria equação financeira do leilão.
Em termos claros, o art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 preceitua que, nos cinco dias subsequentes à venda exitosa do bem no leilão, caberá ao credor fiduciário entregar ao devedor a importância que sobejar (saldo remanescente), descontados os valores da dívida e despesas. O dispositivo é peremptório ao estabelecer que neste saldo já se considera perfeitamente compreendido o valor da indenização de benfeitorias. O diploma cria uma dinâmica que embute o pagamento das benfeitorias e acessões no próprio resultado da hasta pública, de forma que o adquirente jamais se tornará devedor suplementar do ex-mutuário, garantindo a quitação plena do encargo através do repasse desse excedente (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
Em contrapartida, se no segundo leilão extrajudicial o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor estipulado para a dívida e demais encargos legais, a obrigação considerar-se-á extinta (art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997). Sem leilão frutífero e com a consequente extinção da dívida e desoneração do credor, não subsiste qualquer margem legal para indenizar o devedor fiduciante. Este entendimento vem sendo ratificado de forma massiva pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que assevera de modo categórico que a indenização pelas benfeitorias, sempre desprovida do direito de retenção, somente seria cabível na hipótese de haver saldo a ser devolvido à parte compradora após um leilão positivo (TJSP. Apelação Cível 1000833-55.2022.8.26.0058, J. em: 31/07/2023).
TÁTICAS PROTELATÓRIAS E A IMPOSIÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO
É prática comum no mercado que antigos proprietários suscitem, sem as devidas comprovações, a existência de benfeitorias no imóvel arrematado, servindo-se do argumento puramente como tática protelatória para tentar postergar sua desocupação física. O Judiciário afasta essas manobras genéricas exigindo provas robustas, garantindo eficácia ao art. 30 da Lei nº 9.514/1997, o qual assegura ao adquirente do imóvel, por força do público leilão, a reintegração na posse de forma liminar e com ordem de desocupação em sessenta dias.
Ademais, como forma de desestimular o enriquecimento sem causa por parte do devedor e penalizar o esbulho, a legislação impõe uma resposta contundente à manutenção indevida da posse. O art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 estabelece o dever de pagamento da TAXA DE OCUPAÇÃO do imóvel pelo ex-devedor. O valor exigível mensalmente corresponde a 1% (um por cento) do valor base de cálculo do imóvel estipulado em contrato, montante que deve ser computado desde a data específica em que houve a consolidação da propriedade até a data efetiva da entrega das chaves ao novo titular, sendo o ocupante também devedor de todas as taxas condominiais e de impostos desse período. A doutrina majoritária leciona que o direito de retenção não pode significar uma apropriação abusiva, e que a posse ilícita após a resolução do contrato motiva invariavelmente a indenização compulsória pela fruição da propriedade alheia (CRISTIANO CHAVES DE FARIAS; NELSON ROSENVALD. Curso de Direito Civil, 2017).
Na prática dos leilões judiciais e extrajudiciais, mesmo na remota hipótese de o ocupante fazer jus à indenização por alguma obra urgente de conservação, esse ínfimo crédito será fatalmente objeto de compensação judicial com os altos valores a ele imputados mensalmente pela taxa de ocupação, muitas vezes anulando a pretensão financeira e frustrando a má-fé do esbulhador.
ATUAÇÃO PREVENTIVA E A CONCLUSÃO
Investir em propriedades oriundas de procedimentos expropriatórios e alienação fiduciária constitui um negócio balizado por alta rentabilidade e formidável proteção legal. O conjunto interpretativo consolidado nas regras do Código Civil acerca da má-fé possessória, amparado pelos comandos céleres de reintegração e devolução financeira da Lei nº 9.514/1997, escuda o arrematante de forma resolutiva.
Ainda assim, a praxe jurídica aconselha ao arrematante adotar posturas preventivas e negociais sólidas. A formulação de acordos extrajudiciais que contemplem a entrega amistosa das chaves, formalizando a renúncia expressa a possíveis retenções e benfeitorias, afasta desgastes com litigâncias improdutivas.
Fica patente, por conseguinte, que o inadimplente despido de boa-fé não dispõe de qualquer direito de exigir do adquirente o ressarcimento por obras feitas no imóvel. O investidor está processualmente imune, adquirindo no leilão imobiliário não apenas o imóvel, mas a certeza conferida pelo ordenamento de um trâmite resoluto para sua plena imissão na posse.