O mercado imobiliário brasileiro atrai constantemente investidores internacionais devido ao seu grande potencial de rentabilidade e à diversidade de oportunidades. Contudo, para adquirir imóvel no Brasil de forma segura, o investidor internacional precisa observar regras específicas do ordenamento jurídico pátrio. Este breve ensaio detalha as principais precauções legais, fiscais e documentais necessárias para mitigar riscos, garantindo uma transação sólida, rentável e em estrita conformidade com as leis vigentes.
A IDENTIFICAÇÃO E A REGULARIDADE FISCAL DO ESTRANGEIRO
A primeira providência estrutural para o estrangeiro que deseja comprar imóvel no Brasil é a regularização de sua identificação fiscal. Independentemente de possuir visto permanente ou residência no país, é obrigatória a inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), caso seja pessoa natural, ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), se for empresa.
O documento de identidade primordialmente aceito para os estrangeiros não residentes costuma ser o passaporte válido. Com o CPF e o passaporte em mãos, o indivíduo está habilitado a iniciar as tratativas. Todavia, é indispensável atentar para a formalização desses e de outros documentos emitidos no exterior. É exigido que os documentos de procedência estrangeira sejam apostilados, caso o país de origem seja signatário da Convenção de Haia, ou legalizados no consulado brasileiro, além de necessariamente traduzidos por tradutor público juramentado no Brasil. Para surtirem efeitos legais perante terceiros, os documentos de origem estrangeira acompanhados de sua tradução devem ser registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conforme o que preceitua o artigo 129, § 6º, da Lei nº 6.015/1973.
Como importante temperamento a essa regra geral de registro em Títulos e Documentos, o Provimento CNJ nº 141/2023 (incorporado ao Código Nacional de Normas) estabeleceu uma importante dispensa: é desnecessário o prévio registro em RTD para fins de união estável celebrada no exterior no qual ao menos um dos companheiros seja brasileiro, bastando que o título estrangeiro seja legalizado ou apostilado e acompanhado de tradução juramentada para viabilizar o traslado no Livro E do Registro Civil de Pessoas Naturais.
O ESTADO CIVIL E O REGIME DE BENS NO EXTERIOR
O estado civil configura-se como um dos pontos mais sensíveis e com maior potencial de risco nas transações imobiliárias. Se o adquirente for casado, as regras do regime de bens adotado no exterior terão impacto direto e imediato na compra do imóvel. Segundo a diretriz do artigo 7º, § 4º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657/1942), o regime de bens obedece primariamente à lei do país em que os nubentes tiverem estabelecido o seu primeiro domicílio conjugal.
Torna-se fundamental comprovar o estado civil e o respectivo regime de bens porque a lei civil brasileira exige a anuência do cônjuge (outorga uxória ou marital) para a alienação de imóveis, salvo no regime da separação absoluta. A ausência de consentimento do consorte, quando exigido, tem o condão de tornar o negócio jurídico passível de anulação, consoante o artigo 1.647, inciso I, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Os tribunais brasileiros avaliam a validade dessas alienações verificando criteriosamente a boa-fé e a publicidade dada ao estado civil no momento do negócio (STJ. AgInt no REsp 1.659.314-PR, J. em: 07/04/2021). Ademais, comprovar o estado civil e o regime de bens na matrícula imobiliária é fundamental para atender aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva. O oficial do Registro de Imóveis necessita dessas informações qualificadas para exercer o controle de legalidade e disponibilidade do bem, garantindo a segurança jurídica de terceiros adquirentes ao verificar se era necessária ou não a outorga do consorte no momento da transmissão.
Nesse sentido, para afastar qualquer dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, normas administrativas estaduais — a exemplo das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (item 61.4, Cap. XX) — determinam que o regime de bens estrangeiro deve ser desde logo comprovado para constar do registro. Convém destacar, ainda, que embora a aquisição imobiliária seja livre, eventual alienação ou oneração posterior do imóvel pelo adquirente casado submeter-se-á rigidamente à lei brasileira (princípio da lex rei sitae), exigindo-se a outorga conjugal nos moldes do art. 1.647 do Código Civil, ainda que a lei do país de origem do casal a dispense.
Por essa razão, o estrangeiro casado deve providenciar a declaração cristalina do regime adotado, evitando recusas de registro nos cartórios imobiliários. O rigor na qualificação do estado civil confere segurança jurídica inestimável ao negócio (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS VERSUS RURAIS
No Brasil, o tratamento jurídico difere substancialmente dependendo da localização e da natureza do imóvel. Para os imóveis urbanos, a aquisição por estrangeiros é considerada livre e não possui restrições de área, excetuando-se imóveis situados na Faixa de Fronteira ou terrenos de marinha, que demandam autorizações específicas da União.
Por outro lado, a aquisição de imóveis rurais é rigorosamente controlada por força da Lei nº 5.709/1971 e do Decreto nº 74.965/1974. Pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil só podem adquirir imóveis rurais limitados a 50 Módulos de Exploração Indefinida (MEI). Se a área não superar 3 MEIs, a aquisição é isenta de autorização prévia, embora ainda exija a escrituração em um livro próprio mantido pelo registrador. Para áreas maiores, exige-se a autorização formal do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
Pessoas jurídicas estrangeiras, ou até mesmo empresas brasileiras que possuam capital majoritariamente estrangeiro, enfrentam restrições ainda maiores. Estas só podem adquirir terras rurais para a implantação de projetos agrícolas, industriais ou de colonização que estejam estritamente atrelados aos seus objetivos estatutários, mediante aprovação do Ministério competente. A infração a tais normas acarreta a nulidade de pleno direito da aquisição. Esse entendimento tem sido aplicado rigidamente pela jurisprudência, barrando registros que desrespeitam a legislação agrária (TJSP. 1003402-08.2019.8.26.0196, J. em: 31/03/2020).
No entanto, uma profunda revolução legislativa promovida pela Lei do Agro (Lei nº 13.986/2020) abriu as portas do mercado financeiro e imobiliário ao capital estrangeiro. Ao alterar a Lei nº 5.709/1971 e a Lei nº 6.634/1979 (esta última aplicável à Faixa de Fronteira), a nova legislação determinou que as restrições e vedações de aquisição rural por estrangeiros NÃO se aplicam às hipóteses de constituição de garantia real (inclusive a transmissão de propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica nacional ou estrangeira), bem como aos casos de recebimento do imóvel em liquidação de transação por meio de consolidação da garantia, dação em pagamento ou adjudicação. Essa inovação trouxe uma liquidez sem precedentes ao setor, blindando os credores internacionais de questionamentos sobre a legalidade da expropriação de terras rurais brasileiras em caso de inadimplemento.
A IMPORTÂNCIA DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA (DILIGÊNCIA PRÉVIA)
Investir com segurança impõe a realização de uma diligência prévia abrangente. Trata-se de uma verdadeira auditoria documental sobre a situação do imóvel e a idoneidade financeira e moral do vendedor (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
A principal certidão a ser analisada é a matrícula ATUALIZADA do imóvel, extraída no Cartório de Registro de Imóveis competente. Ela atesta quem é o real proprietário e revela a existência de eventuais ônus reais (como hipotecas ou alienações fiduciárias) ou gravames judiciais (como penhoras e arrestos). Somente o registro confere a propriedade efetiva perante terceiros, na forma do artigo 1.245 do Código Civil. A tradição, no caso de bens imóveis, exige a formalidade registral para que ocorra a transmissão do domínio de forma incontestável (CARLOS ROBERTO GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro, 2010).
De forma complementar, deve-se obter as Certidões Negativas de Débitos (CNDs) nos âmbitos federal, estadual e municipal, atestando que não há passivo fiscal atrelado ao vendedor ou ao imóvel. Exige-se também as certidões de distribuição de feitos ajuizados nas esferas cível, criminal e trabalhista.
Graças à Lei nº 13.097/2015, vigora no ordenamento brasileiro o princípio da concentração dos atos na matrícula. Isso significa que negócios jurídicos não poderão ser invalidados por restrições, dívidas ou ações judiciais que não estivessem previamente averbadas na matrícula do imóvel, ressalvadas raras exceções (artigo 54 da Lei nº 13.097/2015). Isso blinda o adquirente diligente contra alegações de fraude à execução, pois a presunção de boa-fé milita a seu favor caso a matrícula se apresente livre de apontamentos (TJSP. 1036565-36.2016.8.26.0114, J. em: 26/07/2017). Ainda assim, mesmo sendo possível dispensar a apresentação de muitas certidões, nossa recomendação é sempre para que o adquirente exija todas elas para se cercar ainda mais de segurança – sendo certo que os custos por tal apresentação são dos vendedores.
A OBRIGATORIEDADE DA ESCRITURA PÚBLICA E O PAGAMENTO DE TRIBUTOS
Além das verificações e cautelas de praxe, a formalização do negócio exige o cumprimento de solenidades inflexíveis. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, a ESCRITURA PÚBLICA é elemento essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Para fins de enquadramento nesse limite legal, a jurisprudência pacífica e unificada do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.099.480/MG) estabelece que o parâmetro a ser considerado é o valor venal atribuído pelo Fisco Municipal (base de cálculo do imposto) ou o valor do negócio, prevalecendo aquele que for maior. Isso porque a redação do artigo 108 do Código Civil refere-se expressamente ao "valor do imóvel", e não ao preço declarado pelas partes, evitando-se assim que o uso de valores simulados ou subfaturados mascare a real obrigatoriedade da solenidade notarial.
Com a consolidação do sistema e-Notariado e das regras do Código Nacional de Normas (Provimento CNJ nº 149/2023), essa solenidade foi modernizada e não exige mais o deslocamento físico do adquirente ao Brasil. O consentimento pode ser captado de forma 100% digital (por videoconferência e assinatura eletrônica notarizada) ou híbrida (com uma das partes assinando fisicamente e a outra, a distância). Sob a sistemática eletrônica, o adquirente estrangeiro não residente no país goza da prerrogativa de livre escolha de qualquer Tabelionato de Notas do território nacional para lavrar o ato.
Caso prefira ser representado por procurador munido de poderes específicos, e a procuração seja outorgada no exterior, o rito aplicável dependerá da autoridade que formalizar o mandato. Se lavrada perante Consulado Brasileiro, ela possui a eficácia de um instrumento público nacional, dispensando formalidades de apostilamento, tradução juramentada ou registro prévio. Por outro lado, se outorgada perante notário estrangeiro, o documento precisará obrigatoriamente ser apostilado (nos termos da Convenção de Haia) ou legalizado, traduzido por tradutor público juramentado no Brasil e registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (RTD) para que possa produzir efeitos legais no país.
Ademais, a concretização da transferência imobiliária e a outorga da escritura dependem do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo de competência municipal. Embora a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça estabeleça que o fato gerador do ITBI ocorra apenas no momento do registro da transmissão, diversas legislações municipais – em gritante descompasso com as referidas decisões – impõem o seu pagamento prévio como condição para a própria lavratura da escritura notarial.
Este descompasso prático subsiste e é aplicado pelos cartórios extrajudiciais devido à rigorosa responsabilidade solidária e subsidiária atribuída aos tabeliães e registradores pela legislação federal (artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional e artigo 289 da Lei de Registros Públicos). Temendo sanções administrativas correcionais de suas Corregedorias locais e eventuais execuções fiscais pessoais para o pagamento de tributos não recolhidos nos atos praticados perante eles, as serventias extrajudiciais acabam aplicando as leis locais que impõem o recolhimento prévio do ITBI como condição de elegibilidade do título, restando ao investidor estrangeiro a via judicial (mandado de segurança) caso queira postergar legitimamente o recolhimento para o exato momento do registro.
Por fim, após a lavratura do título e o recolhimento do imposto, o documento deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição de situação do bem para que haja, com o devido registro, a efetiva transferência da propriedade – sendo certo que hoje em dia o Registro da Escritura também pode ser feito de forma 100% online.
CONCLUSÃO
A aquisição de propriedades urbanas ou rurais no Brasil por parte de investidores estrangeiros é um procedimento plenamente seguro e viável, desde que alicerçado sobre pilares de formalidades rigorosas. A transação envolve desde a obtenção obrigatória do CPF e a tradução juramentada de documentos civis, passando pela criteriosa análise da matrícula imobiliária e pelas severas limitações em áreas rurais. Ao observar tais cautelas e estar acompanhado de uma assessoria jurídica especializada, o estrangeiro blinda o seu investimento, assegurando a rentabilidade de seu patrimônio em solo brasileiro e garantindo a eficácia inabalável do negócio perante toda a sociedade.