Com o avanço da tecnologia e a consolidação de plataformas de economia compartilhada, a exploração de imóveis por meio de locações de curta temporada tornou-se uma prática amplamente difundida no mercado brasileiro. Paralelamente a esse cenário econômico, surge uma relevante questão jurídica: é possível utilizar a exploração econômica de um imóvel por meio de hospedagens temporárias, como as viabilizadas pela plataforma Airbnb, como prova de posse para fundamentar a declaração de usucapião e com isso regularizar um imóvel?
O debate possui relevância prática e teórica imediata para o Direito Imobiliário. Afinal, a regularização de propriedades informais muitas vezes esbarra na dificuldade de comprovação de atos possessórios contínuos e visíveis. A análise das dinâmicas contemporâneas demonstra que o Poder Judiciário tem atualizado a interpretação dos institutos tradicionais do Direito das Coisas para abarcar as novas realidades tecnológicas e sociais. Este breve artigo analisa como a locação por temporada se enquadra nos requisitos legais da usucapião extraordinária, amparando-se na doutrina civilista e em recente decisão paradigmática do Tribunal de Justiça de São Paulo.
A NATUREZA JURÍDICA DA POSSE NA LOCAÇÃO POR TEMPORADA
Para a correta compreensão da matéria, mostra-se fundamental examinar o conceito de posse adotado pelo ordenamento jurídico nacional. O artigo 1.196 do Código Civil estabelece que se considera possuidor todo aquele que tem, de fato, o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade — quais sejam, os atributos de usar, gozar, dispor e reaver a coisa.
Ao disponibilizar um imóvel para locação por temporada ou hospedagem em plataformas digitais, o possuidor está exercendo ativamente o atributo do GOZO ou FRUIÇÃO (jus fruendi). Trata-se da EXTRAÇÃO DE FRUTOS CIVIS (os aluguéis ou diárias) derivados do bem. Como ensina a doutrina especializada, a caracterização da posse não exige o contato físico direto, pessoal e ininterrupto com a coisa, bastando a conduta de dar destinação econômica e social ao patrimônio (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021). Desse modo, o fato de o imóvel ser ocupado temporariamente por hóspedes rotativos não descaracteriza a posse do locador; pelo contrário, confirma-a de modo expresso e público.
O REQUISITO DO “ANIMUS DOMINI” NA EXPLORAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS
Um dos pressupostos indispensáveis para o reconhecimento de qualquer modalidade de usucapião é a presença da posse qualificada “AD USUCAPIONEM”, caracterizada pela mansidão, pacificidade, continuidade e, primordialmente, pelo “ANIMUS DOMINI” — que consiste na intenção e comportamento de agir como o legítimo dono do bem.
Neste ponto, faz-se necessária uma distinção conceitual de extrema importância:
- O locatário ou hóspede detém apenas a posse direta e precária, exercida temporariamente sob a vigência de um contrato de hospedagem ou locação. Esse indivíduo não possui intenção de dono, sendo-lhe juridicamente inviável requerer usucapião do imóvel.
- O locador (possuidor) exerce a posse indireta sobre o bem, comportando-se ostensivamente como proprietário perante a comunidade local e terceiros.
O ato de anunciar publicamente o imóvel em plataformas digitais de alcance global, gerenciar tarifas, estabelecer regras de convivência, arcar com o pagamento de tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e realizar reformas estruturais constitui a mais clara manifestação de comportamento de proprietário que se pode exigir na prática jurídica (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025). Essa conduta afasta a tese de mera detenção precária ou tolerância, consolidando o lastro possessório necessário para a usucapião.
A POSSE-TRABALHO E A REDUÇÃO DO PRAZO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
A usucapião extraordinária padrão, prevista no caput do artigo 1.238 do Código Civil, exige o decurso do prazo de 15 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, independentemente de justo título ou boa-fé. Todavia, o parágrafo único do mesmo dispositivo legal autoriza a redução desse prazo para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado OBRAS OU SERVIÇOS DE CARÁTER PRODUTIVOS.
Esta hipótese de redução temporal consagra o conceito doutrinário de "posse-trabalho" ou "posse qualificada socialmente", valorizando o aproveitamento social e econômico do bem em detrimento da mera inércia do proprietário registral (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil: Volume Único, 2024).
A exploração de serviços de hospedagem ou locação por temporada por meio de aplicativos digitais enquadra-se precisamente no conceito de serviço de caráter produtivo. Essa atividade envolve a gestão ativa da propriedade, a manutenção constante da infraestrutura, a geração de renda e a circulação de riquezas no município. Consequentemente, o uso sistemático da PLATAFORMA AIRBNB não apenas comprova o exercício da posse, como a qualifica como produtiva, legitimando o reconhecimento da usucapião no prazo reduzido de 10 anos.
O PRECEDENTE JURÍDICO: ANÁLISE DE CASO REAL NO TJSP
A viabilidade jurídica desta tese foi ratificada pelo Poder Judiciário de São Paulo em decisão proferida pela Vara Única de São Bento do Sapucaí (TJSP. 1000298-37.2020.8.26.0563, J. em: 30/06/2026).
No caso em apreço, os herdeiros do possuidor originário ajuizaram AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA pleiteando a soma de posses (accessio possessionis), conforme autorizado pelo artigo 1.243 do Código Civil, totalizando 11 anos de exercício possessório contínuo. Como principal meio de prova do “animus domini” e da produtividade da posse, os autores apresentaram o histórico de locações por temporada realizadas por meio da plataforma Airbnb, além de comprovantes de reformas e quitação de tributos municipais.
O magistrado aplicou o julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por considerar que a robusta prova documental contida nos autos dispensava a realização de audiência de instrução. A sentença declarou PROCEDENTE O PEDIDO DE USUCAPIÃO, destacando que a exploração econômica do imóvel por temporada, aliada às condutas de manutenção e conservação do bem, serviu como evidência incontestável de posse mansa, pacífica e qualificada pelo comportamento ostensivo de dono.
A VIA EXTRAJUDICIAL DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Além do processo judicial, o ordenamento jurídico oferece atualmente o procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, processado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o rito estabelecido pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
Neste procedimento administrativo, a ATA NOTARIAL lavrada por Tabelião de Notas (inciso I do art. 216-A da LRP) atesta os fatos presenciados na localidade. O histórico de anúncios, as avaliações de hóspedes e o fluxo de reservas nas plataformas digitais servem como valiosos documentos complementares para demonstrar a continuidade, o caráter ostensivo e o tempo da posse. A via extrajudicial apresenta-se como uma alternativa célere e eficiente para a consolidação da propriedade imobiliária, garantindo a segurança jurídica sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário, salvo em casos de impugnação fundamentada.
CONCLUSÃO
Conclui-se que a locação de imóveis por temporada e a exploração econômica via plataformas digitais como o Airbnb configuram formas legítimas de exercício possessório. Longe de caracterizarem óbice ou descontinuidade da posse, essas atividades qualificam-na social e economicamente, atendendo à função social da propriedade e preenchendo os requisitos legais para a declaração de usucapião extraordinária reduzida.
Para os possuidores que buscam a regularização por este meio, mostra-se indispensável a adequada organização do acervo probatório, reunindo relatórios de reservas, avaliações da plataforma, notas fiscais de reformas e comprovantes de quitação de impostos. A análise técnica e fundamentada desses elementos, seja por via judicial ou extrajudicial, viabiliza a obtenção da segurança jurídica por meio do registro da propriedade imobiliária.