Receber uma certidão negativa do Cartório de Registro de Imóveis (RGI) informando que a sua casa ou terreno "não possui matrícula cadastrada" costuma gerar apreensão e dúvidas, especialmente quando a pessoa não está nem um pouco familiarizada com Cartórios e com a complexidade da Regularização de Imóveis. Mães e pais de família que investiram anos de trabalho construindo sua moradia frequentemente se perguntam se a falta desse documento cartorário inviabiliza o sonho de ter seu patrimônio seguro e regularizado. A resposta jurídica para essa dúvida é direta e tranquilizadora: a ausência de matrícula prévia NÃO IMPEDE o reconhecimento da usucapião e nem a regularização do imóvel.
Abaixo, explicaremos em detalhes o funcionamento do processo, os dispositivos legais aplicáveis e como o Poder Judiciário atua para transformar a posse em propriedade registrada.
IMÓVEL SEM MATRÍCULA NO CARTÓRIO: ENTENDA O QUE ISSO SIGNIFICA
No sistema imobiliário brasileiro, a matrícula funciona como se fosse a "certidão de nascimento" de um imóvel. É nela que constam o histórico de proprietários, a metragem exata, os confrontantes e eventuais ônus, como penhoras ou hipotecas.
Contudo, devido ao crescimento informal das cidades e à falta de loteamentos regulares em décadas passadas, milhões de possuidores no Brasil ocupam terrenos que jamais foram inscritos individualmente nos livros do Registro de Imóveis local. Quando o cidadão solicita uma certidão de ônus reais sobre o seu endereço e o registrador emite uma certidão negativa de registro ("NADA CONSTA"), isso significa apenas que aquele pedaço de terra ainda não possui uma folha individualizada no acervo do cartório. Essa situação não anula o valor da posse e nem impede o exercício dos direitos constitucionais de moradia.
É POSSÍVEL FAZER USUCAPIÃO DE IMÓVEL QUE NÃO TEM REGISTRO?
Sim, é plenamente viável. A razão jurídica para essa permissão reside na natureza do instituto da USUCAPIÃO: trata-se de uma modalidade de aquisição originária da propriedade. Isso significa que o direito do novo proprietário não nasce de uma compra e venda ou de uma transferência negociada com o antigo dono, mas sim do cumprimento dos requisitos legais de posse prolongada no tempo. Como a aquisição é originária, qualquer vício registral anterior é completamente apagado (ORLANDO GOMES. Direitos Reais, 2012).
A jurisprudência dos Tribunais de Justiça estaduais e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica no sentido de que a inexistência de registro prévio não constitui obstáculo para a propositura nem para o julgamento da ação de usucapião.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro firmou posicionamento no sentido de que a irregularidade cartorária ou a falta de matrícula não impedem a declaração de domínio quando preenchidos os requisitos constitucionais da moradia (TJRJ. 0003980-24.2017.8.19.0205, J. em: 29/06/2022).
COMO A SENTENÇA DE USUCAPIÃO REGULARIZA O IMÓVEL SEM MATRÍCULA
Quando a Ação de Usucapião é julgada procedente, o Juiz profere uma sentença declaratória de propriedade. Essa decisão judicial funciona como um título hábil para ser levado diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca.
Ao receber o mandado judicial, o Oficial do RGI não precisará vincular o bem a um registro antigo inexistente. Ele realizará a ABERTURA DE UMA NOVA MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA, nos termos do artigo 176 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), registrando o possuidor como o primeiro e legítimo proprietário tabular do imóvel (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos: Teoria e Prática, 2021).
O Superior Tribunal de Justiça reforçou essa garantia ao decidir que a pendência de regularização urbanística ou a falta de matrícula individualizada não afasta o direito do possuidor de ver declarada a usucapião em juízo (STJ. AIRESP 2045604/RJ, J. em: 08/04/2024).
QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA PEDIR A USUCAPIÃO
Para que o possuidor obtenha a declaração de propriedade do imóvel sem matrícula, a legislação civil exige o preenchimento de requisitos específicos, que variam conforme a modalidade aplicável:
- Usucapião Extraordinária Habitacional: Prevista no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), exige a posse contínua, sem oposição e com intenção de dono (animus domini) pelo prazo de 10 anos, desde que o possuidor tenha estabelecido no local a sua moradia habitual.
- Usucapião Urbana ou Constitucional: Prevista no artigo 1.240 do Código Civil e no artigo 183 da Constituição Federal de 1988, exige posse ininterrupta por 5 anos sobre área de até 250 m², utilizada para moradia própria ou de sua família, desde que o requerente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
DIFICULDADE EM CONSEGUIR PROVAS EM CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS
É comum que em imóveis sem matrícula os serviços de energia elétrica, água ou internet constem ou tenham tido ligação em nome de ex-companheiros, parentes ou antigos possuidores. Nessas situações, as concessionárias costumam recusar a emissão de declarações ou históricos diretamente ao morador atual.
Na via judicial, essa limitação é superada. O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), em seu artigo 438, inciso I, autoriza o Juiz a expedir ofícios judiciais a repartições públicas e concessionárias de serviço público para que forneçam o histórico completo de faturamento e ligação do serviço.
Além disso, contratos de prestação de serviços residenciais, planos familiares, correspondências bancárias, compras efetuadas para o endereço e o depoimento de testemunhas do bairro formam um conjunto probatório robusto e aceito pelos magistrados.
E SE O POSSEIRO NÃO TIVER RECURSOS PARA PAGAR A PLANTA E O MEMORIAL DESCRIPTIVO?
Muitas pessoas deixam de buscar a regularização por acreditarem que a contratação particular de um engenheiro para elaborar a planta e o memorial descritivo é um pré-requisito financeiro inafastável.
Contudo, quando o cidadão é hipossuficiente e não dispõe de recursos financeiros para arcar com os custos do processo sem prejuízo do próprio sustento, ele tem direito à Gratuidade de Justiça, fundamentada no artigo 98, § 1º, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Nesses casos, a ausência de planta e memorial descritivo no momento do ajuizamento da ação não gera o indeferimento da petição inicial. O Juiz nomeará um perito judicial engenheiro para realizar a medição da área e confeccionar a planta diretamente no processo, com os custos custeados pelo Estado ou pelo fundo de assistência jurídica.
A jurisprudência confirma que a ausência inicial de planta particular não impede o processamento da usucapião quando a parte é beneficiária da gratuidade processual, devendo a medição ser realizada por perícia judicial (TJRJ. 0001753-37.2012.8.19.0205, J. em: 04/10/2022).
A POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO PELA VIA EXTRAJUDICIAL EM CARTÓRIO
Cumpre destacar que a regularização de imóvel sem matrícula prévia não depende unicamente de um processo judicial. Por força do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e das diretrizes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), é plenamente viável obter o reconhecimento da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis por meio da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.
A certidão negativa do RGI atestando a inexistência de matrícula é expressamente aceita como documento hábil para instruir o procedimento cartorário, ocasião em que o Oficial do Registro também abrirá uma nova matrícula após o deferimento do pedido. Essa via exige a representação obrigatória por Advogado, a lavratura prévia de ATA NOTARIAL em Tabelionato de Notas, a apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e a inexistência de impugnação fundada por parte de confrontantes ou do Poder Público - tudo na forma prevista no Provimento CNJ 149/2023 e suas modificações.
Cumpridos tais pressupostos técnicos e procedimentais, a via extrajudicial desponta como uma alternativa célere e eficaz para transformar a posse fática em propriedade definitiva sem a necessidade de acionar o Poder Judiciário.
PASSOS PRÁTICOS PARA INICIAR A REGULARIZAÇÃO
Se o seu imóvel não possui matrícula registrada em cartório, o caminho para conquistar a regularização com o registro em seu nome (RGI) exige etapas bem definidas:
1. Reunir a Documentação Pessoal e Provas de Posse: Junte contas antigas de consumo, recibos de obras, contratos de serviços, fotos da família no imóvel e certidão negativa do RGI;
2. Listar os Confrontantes: Identifique os nomes e endereços dos vizinhos que moram às laterais e aos fundos do seu terreno;
3. Buscar Orientação Jurídica Especializada: Um advogado especialista em Direito Imobiliário avaliará a modalidade correta de usucapião, assim como a via mais recomendada (JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL) e requererá - se for o caso - os benefícios da Gratuidade de Justiça, com a adoção das medidas necessárias para demonstrar o seu direito.
A falta de matrícula no cartório é um obstáculo burocrático contornável. Com o ingresso da medida judicial ou extrajudicial adequada, o reconhecimento da usucapião trará a segurança jurídica plena para a sua família e a regularização definitiva do seu patrimônio.
