A cessão de uso de imóveis urbanos e rurais mediante contratos de locação ou comodato constitui uma prática muito frequente no mercado imobiliário brasileiro. Todavia, o prolongamento indefinido de situações de inadimplência, a ausência de cobrança ostensiva e a falta de fiscalização por parte do titular do imóvel costumam gerar incertezas sobre a segurança do domínio. Diante de cenários em que o ocupante postula em juízo a declaração de propriedade, surge uma questão jurídica fundamental: é possível que um locatário ou comodatário adquira o imóvel alugado por meio de usucapião?
Embora a legislação pátria estabeleça, como regra geral, a impossibilidade de usucapir bens mantidos sob posse precária, o ordenamento jurídico admite a ocorrência da interversão da posse, que representa a exceção à regra. O conhecimento detalhado desse instituto é indispensável para proprietários, investidores e gestores imobiliários que buscam mitigar riscos patrimoniais e resguardar o direito de propriedade.
NATUREZA DA POSSE NA LOCAÇÃO E NO COMODATO
A usucapião — seja na modalidade extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil de 2002, seja na modalidade especial urbana disposta no art. 1.240 do mesmo diploma — exige a convergência de REQUISITOS LEGAIS estritos: lapso temporal contínuo, ausência de oposição e, obrigatoriamente, o "animus domini", compreendido como a intenção inequívoca e ostensiva de possuir a coisa como proprietário exclusivo.
Nas relações derivadas de locação ou comodato, o ocupante exerce estritamente a posse direta ou derivada. Como a ocupação origina-se de um vínculo contratual ou de uma permissão, o locatário detém o bem em nome de outrem (alieno nomine), reconhecendo expressamente a supremacia do direito do titular registral, que conserva a posse indireta.
O art. 1.203 do Código Civil de 2002 disciplina o princípio da continuidade do caráter possessório ao determinar que "salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida". Em complemento, o art. 1.208 do Código Civil de 2002 assinala expressamente que "não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância". Por essa razão, a simples fluência do tempo ou o não pagamento das prestações locatícias não possuem o condão de converter automaticamente a posse direta em posse usucapível (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2012).
O FENÔMENO JURÍDICO DA INTERVERSÃO DA POSSE
Apesar da presunção legal de manutenção do caráter originário da posse, a precariedade não é tida no direito civil como um vício perpétuo e insuperável. Admite-se a ocorrência da interversão da posse (interversio possessionis), caracterizada pela alteração qualitativa do título da ocupação (causa possessionis).
A interversão configura-se quando o possuidor direto rompe formal e materialmente o vínculo de subordinação contratual, passando a adotar comportamento incompatível com a condição de inquilino ou comodatário. A matéria encontra-se consolidada no Enunciado nº 237 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF/STJ), segundo o qual
"é cabível a modificação do título da posse — interversio possessionis — na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini".
Para que a transmutação possessória resulte no início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva, a doutrina e a jurisprudência exigem a demonstração concomitante de três elementos:
1. Prática de atos exteriores e inequívocos de oposição: Conduta pública e ostensiva que repudie a condição de locatário ou comodatário, excedendo o mero inadimplemento financeiro.
2. Alteração fática substancial na relação jurídica: Surgimento de um novo quadro fático que evidencie a autonomia da posse (como o custeio de intervenções estruturais de grande porte ou a aquisição de frações do imóvel).
3. Ciência inequívoca e inércia do proprietário: Conhecimento inequívoco, pelo titular registral, da alteração de postura do ocupante, seguido de sua omissão prolongada durante o lapso temporal previsto na legislação.
RISCOS PATRIMONIAIS DECORRENTES DA INÉRCIA DO PROPRIETÁRIO
O risco de perda da propriedade por usucapião promovida por ex-locatários decorre, predominantemente, da DESÍDIA e da INÉRCIA administrativa do proprietário. Situações em que o locador deixa de cobrar os aluguéis devidos por longos anos, não formaliza notificações para desocupação, ignora o término da relação contratual ou abandona os deveres de conservação do imóvel criam um ambiente propício para a consolidação da interversão possessória.
Quando o ocupante assume a quitação de tributos em nome próprio, executa reformas indispensáveis de alta complexidade para a preservação da função social do imóvel e não sofre oposição jurisdicional ou extrajudicial por período superior aos prazos estipulados nos artigos 1.238 e 1.240 do Código Civil de 2002, a posse precária transmuda-se em posse ad usucapionem. Diante da ausência de medidas profiláticas que interrompam a prescrição aquisitiva, o RISCO DE PERDA do domínio torna-se concreto.
JURISPRUDÊNCIA APLICADA: O QUE DEFINIRAM OS TRIBUNAIS
A análise dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais de Justiça estaduais demonstra de forma clara os critérios adotados pelo Poder Judiciário para acolher ou rejeitar a pretensão usucapienda formulada por locatários.
A) CASOS EM QUE A USUCAPIÃO FOI RECONHECIDA (INTERVERSÃO COMPROVADA)
- STJ. REsp 1.909.276/RJ, J. em: 27/09/2022: A Terceira Turma do STJ definiu que a posse originariamente locatícia pode se transmudar em posse com animus domini diante de profunda alteração da situação de fato. No caso concreto, o ocupante permaneceu no imóvel por mais de três décadas sem contrato formal e sem pagar aluguéis, arrematou metade do bem em hasta pública, realizou benfeitorias substanciais e arcou com tributos e cotas condominiais extraordinárias, restando caracterizada a interversão possessória.
- TJSP. Apelação Cível 1010471-31.2017.8.26.0562, J. em: 10/06/2020: O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu o direito à usucapião especial urbana formulado por antigo locatário. A Corte paulista observou que, após a interdição do imóvel pelo Poder Público e o subsequente abandono do bem e da cobrança pelo locador, o morador assumiu de forma autônoma o custeio de obras de regularização estrutural, o que configurou oposição ostensiva acompanhada pela ciência e inércia do proprietário.
- TJSP. Apelação Cível 1011159-90.2017.8.26.0562, J. em: 04/08/2020: Julgando unidade no mesmo condomínio fático, o TJSP fundamentou-se na lição doutrinária (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2012) para definir que o cumprimento de obrigações estruturais indispensáveis à manutenção do domínio útil, associado ao abandono do proprietário, opera a inversão do título da posse.
B) CASOS EM QUE A USUCAPIÃO FOI REJEITADA (POSSE PRECÁRIA MANTIDA)
- STJ. REsp 1.552.548/MS, J. em: 06/12/2016: O STJ rejeitou a pretensão aquisitiva de ocupante que alegava sucessão na posse de seus antecessores. A Quarta Turma consignou que, permanecendo a ocupação respaldada em relação contratual de comodato/locação e não havendo prova de alteração fática substancial na subordinação jurídica, a posse preservou sua natureza precária.
- TJMG. Apelação Cível 1.0000.25.450604-1/001, J. em: 11/06/2026: O TJMG definiu que a alegação de promessa verbal de doação desacompanhada de prova documental é insuficiente para alterar a causa possessionis. O tribunal destacou que a apresentação de recibos de aluguel relativos a período posterior ao suposto marco de interversão afasta inequivocamente o animus domini.
C) ASPECTO PROCESSUAL E DILAÇÃO PROBATÓRIA
- STJ. AgInt no AREsp 3.080.213/RJ, J. em: 22/04/2026: O STJ anulou acórdão estadual por entender que caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado que nega pedido de usucapião por falta de prova da interversão sem propiciar a realização de dilação probatória (pericial e testemunhal) requerida pela parte.
A IMPORTÂNCIA DA ATUAÇÃO DE UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO
A cessão de uso de imóveis por meio de locação ou comodato, embora corriqueira, exige rigor e vigilância constante por parte de proprietários e gestores. A mera tolerância ou a falta prolongada de cobrança não apenas fragilizam a relação contratual, mas abrem margem para a configuração da INTERVERSÃO DA POSSE, fenômeno capaz de transformar a posse direta e precária — antes insuscetível de prescrição aquisitiva — em posse legítima para fins de usucapião. Quando o locatário ou comodatário rompe materialmente com os deveres contratuais, assume obrigações fiscais ou estruturais de grande porte e age de forma pública como se dono fosse, o patrimônio do locador passa a correr riscos iminentes de perda definitiva.
Nesse cenário de vulnerabilidade patrimonial, a atuação preventiva de um advogado especialista em Direito Imobiliário mostra-se indispensável. Somente uma assessoria técnica qualificada poderá implementar medidas de fiscalização tempestiva, emitir notificações extrajudiciais eficazes e adotar as ações judiciais adequadas para interromper prazos prescricionais, resguardando a integridade da propriedade contra surpresas jurídicas e garantindo a plena segurança do domínio.
