A doação de imóveis com cláusula de reversão é uma estratégia de planejamento patrimonial amplamente utilizada no Direito Imobiliário e de Família. Por meio dessa estipulação, o doador determina que, caso venha a sobreviver ao donatário, o bem doado retornará automaticamente ao seu patrimônio.
Entretanto, quando o evento morte do donatário se concretiza e o doador busca a regularização do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis (RGI), é comum encontrar barreiras burocráticas. Em diversos casos, os registradores emitem notas de devolução exigindo a apresentação de guia comprovando o pagamento de um novo Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD/ITD), ou a juntada de certidão declaratória de não incidência expedida pela Fazenda Estadual - um verdadeiro equívoco.
Diante desse entrave, surge o questionamento central: a exigência de recolhimento tributário ou de certidão fiscal pelo Oficial do RGI para averbar a reversão de doação possui amparo legal? A análise pormenorizada do Direito Civil, Registral e Tributário demonstra que a resposta é negativa.
A NATUREZA JURÍDICA DA DOAÇÃO COM CLÁUSULA DE REVERSÃO
A cláusula de reversão encontra respaldo expresso no art. 547 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), o qual autoriza o doador a estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio se sobreviver ao donatário. Trata-se de uma condição resolutiva expressa e personalíssima, válida exclusivamente em favor do próprio doador, sendo nula qualquer disposição de reversão em benefício de terceiros, conforme dita o parágrafo único do mesmo dispositivo.
Ao receber o imóvel gravado com essa cláusula, o donatário adquire o que o ordenamento denomina de propriedade resolúvel. Nos termos do art. 1.359 do Código Civil, resolvida a propriedade pelo implemento da condição resolutiva, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, operando-se o desfazimento do domínio com efeitos ex tunc (retroativos).
A doutrina especializada reforça a especificidade desse instituto ao destacar que o falecimento do beneficiário antes do doador extingue o direito do primeiro e restaura a titularidade do doador originário (FLÁVIO TARTUCE. Manual de direito civil, 2024).
Dessa forma, ocorrido o óbito do donatário, o imóvel não chega a integrar o seu acervo hereditário. O bem não passa pelos herdeiros do falecido e nem deve ser submetido a inventário ou partilha, pois a condição resolutiva já operou o retorno do domínio ao patrimônio do doador.
A TÉCNICA REGISTRAL: REGISTRO VERSUS AVERBAÇÃO
Para compreender a inadequação da exigência fiscal, é fundamental distinguir os atos praticados na matrícula do imóvel, regidos pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A legislação registral faz uma clara separação entre os atos de REGISTRO em sentido estrito e os atos de AVERBAÇÃO. Enquanto o registro (previsto no art. 167, I, da LRP) destina-se à constituição, transmissão ou modificação titular de direitos reais, a averbação (art. 167, II, e art. 246 da LRP) destina-se a assentar ocorrências, alterações, mutações subjetivas secundárias e extinções de direitos existentes.
No caso da reversão, não se está diante de um novo título translativo de propriedade. A técnica jurídica adequada para formalizar o retorno do bem é a simples averbação do óbito do donatário na matrícula imobiliária, acompanhada do requerimento do doador e da demonstração de sua sobrevivência.
Como leciona a doutrina registral, o desfazimento do negócio por causa inerente ao próprio título originário não exige um novo registro de transferência, bastando a averbação do implemento da condição para restabelecer o registro anterior (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
O FATO GERADOR DO ITCMD E A AUSÊNCIA DE NOVA TRANSMISSÃO
Do ponto de vista do Direito Tributário, a cobrança do ITCMD pressupõe a ocorrência de uma das hipóteses de incidência previstas no art. 155, I, da Constituição Federal de 1988 e no art. 35 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966): a transmissão causa mortis de bens ou a doação a título gratuito (inter vivos).
A doação originária do imóvel constituiu o fato gerador do tributo, oportunidade em que o ITCMD foi devidamente calculado e recolhido aos cofres estaduais. Quando a cláusula de reversão se concretiza com a morte do donatário, ocorre apenas o cumprimento da CONDIÇÃO RESOLUTIVA previamente pactuada no contrato de doação.
A restauração da situação jurídica originária NÃO CONFIGURA nova doação, tampouco transmissão hereditária. Inexiste acréscimo patrimonial novo ou circulação jurídica de riqueza que configure fato gerador tributário.
A doutrina contratualista corrobora este entendimento ao assinalar que a reversão representa o mero retorno do bem ao estado anterior (status quo ante), não se confundindo com uma nova alienação ou modalidade de transmissão de bens (ARNALDO RIZZARDO. Contratos, 2023).
OS LIMITES DA FISCALIZAÇÃO DO REGISTRADOR E A POSIÇÃO DOS TRIBUNAIS
É fato que o art. 289 da Lei de Registros Públicos e o art. 30, XI, da Lei de Notários e Registradores (Lei nº 8.935/1994) impõem ao Oficial do Registro o dever de fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os atos praticados em razão do seu ofício. O descumprimento desse dever pode acarretar a responsabilidade solidária do registrador, nos termos do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional.
Contudo, o dever de fiscalização do Oficial limita-se estritamente às hipóteses em que a lei estabelece a incidência do imposto. O registrador NÃO PODE criar hipóteses de incidência não previstas em lei nem condicionar a prática de um ato de mera averbação ao recolhimento de tributo inexistente.
Diante do impasse criado por qualificações registrais negativas e notas de devolução indevidas, o cidadão pode se valer do procedimento administrativo de Suscitação de Dúvida Registral, previsto no art. 198 da Lei de Registros Públicos.
A jurisprudência dos Tribunais de Justiça tem reafirmado de forma contundente a ilegalidade dessa exigência fiscal. O Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro fixou o entendimento de que a reversão de doação com cláusula resolutiva não constitui nova transmissão de propriedade, sendo ilegal exigir comprovante de pagamento de ITCMD ou certidão de não incidência para a efetivação do ato na matrícula do imóvel. A decisão é cristalina:
"TJRJ. 0851414-93.2023.8.19.0001. J. em: 19/10/2026 - CONSELHO DA MAGISTRATURA. REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. DÚVIDA REGISTRAL. REVERSÃO DE DOAÇÃO DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA. EXIGÊNCIA DE COMPROVANTE DE PAGAMENTO DO ITCMD. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, RECONHECENDO A DESNECESSIDADE DE NOVO RECOLHIMENTO DO ITCMD PARA AVERBAÇÃO DA REVERSÃO DE DOAÇÃO DE IMÓVEL, EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO DONATÁRIO E DESCUMPRIMENTO DE CONDIÇÃO PACTUADA. A REVERSÃO DE DOAÇÃO COM CLÁUSULA RESOLUTIVA, EM DECORRÊNCIA DO FALECIMENTO DO DONATÁRIO, NÃO CONFIGURA NOVA TRANSMISSÃO DE BENS, MAS APENAS O CUMPRIMENTO DE CONDIÇÃO PREVIAMENTE PACTUADA. NÃO HÁ FATO GERADOR PARA NOVA INCIDÊNCIA DO ITD, POIS A OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA JÁ FOI SATISFEITA NO MOMENTO DA DOAÇÃO. A EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE COMPROVANTE DE PAGAMENTO DO IMPOSTO OU CERTIFICADO DE NÃO INCIDÊNCIA PARA A AVERBAÇÃO DA REVERSÃO É INDEVIDA. A AVERBAÇÃO DA REVERSÃO DEVE SER EFETIVADA SEM A EXIGÊNCIA DE NOVO RECOLHIMENTO DO ITCMD. SENTENÇA MANTIDA."
CONCLUSÃO
Diante do arcabouço normativo, doutrinário e jurisprudencial analisado, conclui-se de forma inequívoca que o Cartório do Registro de Imóveis não pode exigir o pagamento do ITCMD nem a apresentação de certidão de não incidência para registrar a reversão de doação de imóvel.
A reversão decorrente do pré-falecimento do donatário é o simples cumprimento de uma condição resolutiva contratual (ex tunc), operando o retorno da propriedade resolúvel ao doador originário sem que haja nova transmissão tributável.
Para os profissionais do Direito e proprietários que enfrentem a emissão de Nota de Devolução fundada nessa exigência, a recomendação prática é requerer formalmente a suscitação de dúvida registral ao Juízo de Registros Públicos da Comarca competente, invocando a ausência de fato gerador e a pacífica orientação das Egrégias Cortes de Justiça sobre a matéria.
