A regularização imobiliária no Brasil passou por uma transformação profunda com o advento do Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015), que introduziu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). O dispositivo instituiu o procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, permitindo que a aquisição originária da propriedade seja reconhecida diretamente perante os cartórios de registro de imóveis, sem a necessidade de acionar o Poder Judiciário.
Entretanto, uma das maiores dúvidas de cidadãos e profissionais do Direito diz respeito à possibilidade de realizar a usucapião extrajudicial sob o pálio da gratuidade de justiça. Por se tratar de um procedimento conduzido perante serventias extrajudiciais privatizadas, indagava-se se a falta de recursos financeiros impediria o cidadão hipossuficiente de usufruir da celeridade cartorária.
A resposta é afirmativa: é plenamente possível realizar a usucapião extrajudicial com o benefício da gratuidade de justiça. Essa possibilidade decorre da garantia constitucional de assistência jurídica integral e gratuita aos necessitados, estampada no art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal de 1988. A desjudicialização não pode funcionar como um filtro econômico que exclua a população de baixa renda da regularização fundiária - muitas vezes os que mais precisam.
O FUNDAMENTO LEGAL NACIONAL E A REGULAMENTAÇÃO DO CNJ
No âmbito infraconstitucional, a gratuidade dos atos notariais e registrais encontra arrimo expresso no art. 98, § 1º, inciso IX, do Código de Processo Civil. Esse dispositivo estabelece que a gratuidade da justiça abrange os emolumentos devidos a notários ou registradores em decorrência da prática de registro, averbação ou qualquer outro ato notarial necessário ao exercício de direitos.
Em nível administrativo nacional, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) unificou as diretrizes no Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial). O art. 398 e o art. 399 do referido provimento confirmam que a usucapião extrajudicial pode ser requerida por interessado representado por advogado ou por DEFENSOR PÚBLICO.
A plenitude da gratuidade para os serviços extrajudiciais já havia sido consolidada pelo plenário do CNJ ao examinar a vigência dos artigos 6º e 7º da Resolução CNJ nº 35/2007 (CNJ. Consulta 0006042-02.2017.2.00.0000, J. em: 24/04/2018). Ficou decidido que a gratuidade de justiça deve abranger TODOS OS ATOS CARTORÁRIOS indispensáveis à concretização dos direitos fundamentais do cidadão, especialmente o direito à moradia e à propriedade. A gratuidade abrange tanto a ata notarial quanto os atos de registro e notificação no Cartório de Registro de Imóveis (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
AS REGRAS ESPECÍFICAS NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO (CN CGJRJ E ATO NORMATIVO CONJUNTO TJ/CGJ Nº 27/2013)
No Estado do Rio de Janeiro, a gratuidade de justiça nos atos extrajudiciais possui regulamentação detalhada e protetiva promovida pela Corregedoria Geral da Justiça (CGJRJ) e pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ).
O Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro — Parte Extrajudicial (CN CGJRJ) estabelece regras claras sobre a isenção de emolumentos para hipossuficientes. Destacam-se os seguintes dispositivos do CN CGJRJ:
1. Art. 208 do CN CGJRJ: Determina que a gratuidade de justiça deferida em sede judicial se estende à prática de atos extrajudiciais necessários à efetivação do direito, independentemente de nova autorização judicial expressa.
2. Art. 656-A, incisos IV e IX, do CN CGJRJ: Assegura a isenção de emolumentos a cidadãos encaminhados pela Defensoria Pública ou que se declararem juridicamente necessitados para a prática de atos notariais e registrais.
3. Art. 411 do CN CGJRJ: Disciplina a lavratura da ata notarial para fins de usucapião de bem imóvel, remetendo aos ditames do Provimento CNJ nº 149/2023 e garantindo a gratuidade ao requerente hipossuficiente.
Além do Código de Normas, vigora no Rio de Janeiro o Ato Normativo Conjunto TJ/CGJ nº 27/2013, que consolidou os procedimentos de isenção de emolumentos no estado. O art. 2º desse ato normativo prevê que, para a solicitação de gratuidade fundada em hipossuficiência econômica, é necessária e suficiente a apresentação de declaração de pobreza, formalizada por escrito e assinada pelo interessado. Essa norma é convergente com o art. 43, inciso IV, da Lei Estadual RJ nº 3.350/1999, que isenta dos emolumentos os atos praticados em benefício dos juridicamente necessitados assistidos pela Defensoria Pública.
PROCEDIMENTO PRÁTICO: DA ATA NOTARIAL AO REGISTRO DE IMÓVEIS
O procedimento extrajudicial de usucapião divide-se em duas fases fundamentais, ambas cobertas pelo benefício da gratuidade quando reconhecida a hipossuficiência:
- Fase Notarial (Tabelionato de Notas): O interessado requer ao Tabelião de Notas do município onde se localiza o imóvel a lavratura de uma Ata Notarial (art. 216-A, inciso I, da LRP). O tabelião atestará o tempo e a qualidade da posse ad usucapionem, podendo realizar diligências no local, ouvir confrontantes e examinar documentos.
- Fase Registral (Ofício de Registro de Imóveis): Munido da ata notarial, do memorial descritivo assinado por profissional habilitado (com ART/RTT) e das certidões negativas dos distribuidores cíveis, o requerente apresenta o pedido ao Registro de Imóveis (art. 216-A, incisos II a IV, da LRP). O oficial autuará o processo e promoverá as notificações dos titulares do domínio, confrontantes e entes públicos.
A gratuidade abrange todos os atos instrutórios da serventia: prenotação, autuação, notificações pessoais, publicações de edital e a averbação ou abertura de nova matrícula final (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025).
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA E REVISÃO DE GRATUIDADE PELO CARTÓRIO
Caso o tabelião ou o registrador imobiliário possua dúvida fundada quanto à real incapacidade financeira do requerente, ele não pode simplesmente recusar a prestação do serviço. O diploma processual e as normas estaduais fixam um procedimento específico para essa controvérsia.
Segundo o art. 98, § 8º, do CPC e o art. 207 do CN CGJRJ (combinado com o art. 38, § 1º, da Lei Estadual RJ nº 3.350/1999), o delegatário, após praticar o ato ou no prazo de 72 horas, pode suscitar procedimento de dúvida perante o juízo competente em matéria de registros públicos. Caso o magistrado entenda que o requerente possui condições financeiras parciais, poderá indeferir a isenção total e conceder o parcelamento dos emolumentos (art. 98, § 6º, do CPC e art. 207, parágrafo único, do CN CGJRJ).
Ressalte-se que a opção pela via extrajudicial é sempre facultativa. Caso o pedido seja rejeitado no cartório ou haja impugnação fundamentada de terceiros (art. 216-A, § 10, da LRP), o interessado manterá intacto o seu direito de ajuizar a ação de usucapião judicial pelo procedimento comum (STJ. REsp 1.796.394/RJ, J. em: 24/05/2022; TJRJ. Apelação Cível 0000315-52.2015.8.19.0081, J. em: 17/05/2018).
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A usucapião extrajudicial com gratuidade de justiça é uma ferramenta potente de inclusão social e regularização fundiária, sendo possível em todos os Estados, observada a regulamentação pela CGJ de cada um deles, respectivamente. no Estado do Rio de Janeiro a integração entre o Código de Processo Civil, o Provimento CNJ nº 149/2023, o CN CGJRJ e o Ato Normativo Conjunto TJ/CGJ nº 27/2013 garante que a declaração de hipossuficiência econômica assegure o acesso gratuito à ata notarial e ao registro imobiliário. Trata-se da efetivação plena do direito constitucional de moradia e do princípio da dignidade da pessoa humana.
