A transmissão de patrimônio imobiliário no âmbito familiar é um dos temas que mais suscita dúvidas no Direito Civil e no Direito Imobiliário contemporâneo. É recorrente a situação de genitores que possuem vários herdeiros — como uma família com cinco ou mais filhos, por exemplo —, mas têm como patrimônio acumulado ao longo da vida somente um único bem imóvel.
Diante do avanço da idade ou do surgimento de enfermidades, a motivação central para destinar esse bem com exclusividade costuma estar atrelada à gratidão e ao senso de justiça: beneficiar o filho mais próximo, que reside no imóvel, presta auxílio financeiro contínuo e assume os cuidados diários com a saúde do idoso. Contudo, a vontade pessoal do proprietário esbarra em rígidas limitações protetivas instituídas pelo legislador, as quais visam à preservação da harmonia sucessória e à igualdade entre os herdeiros necessários.
A seguir, examinam-se as regras legais, os requisitos de validade e as consequências jurídicas da venda e da doação do único imóvel a apenas um dos filhos.
A VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE: REQUISITOS DO ARTIGO 496 DO CÓDIGO CIVIL
A alienação onerosa (venda) de um bem de ascendente (pai ou mãe) para descendente (filho) é expressamente permitida pela legislação, mas submete-se a uma formalidade indeclinável. Conforme preceitua o art. 496, caput, do Código Civil, é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. No parágrafo único do referido artigo, a lei esclarece que a vênia conjugal é dispensada apenas quando o casamento for regido pelo regime da separação obrigatória de bens (art. 1.641 do Código Civil).
A finalidade dessa exigência é evitar simulações fraudulentas que mascarem doações sob a roupagem de compra e venda, com o intuito deliberado de burlar a legítima dos demais herdeiros e escapar da futura colação. Se a transação for levada a efeito sem a concordância expressa dos outros filhos, o negócio jurídico não nasce nulo de pleno direito, mas padece do vício da anulabilidade.
O prazo para que os herdeiros preteridos postulem a invalidação do negócio é decadencial de dois anos, contado da conclusão do ato, com base no art. 179 do Código Civil e na consolidada orientação da jurisprudência que superou a vetusta Súmula nº 494 do STF.
Ademais, os tribunais superiores pacificaram que a anulação da venda não prescinde da comprovação do efetivo prejuízo e da ocorrência de simulação ou preço vil. Caso o filho adquirente pague o valor real de mercado pelo imóvel, com transferência financeira idônea e comprovação de capacidade econômica, afasta-se o prejuízo aos demais sucessores. Nessa linha de intelecção julgou o Superior Tribunal de Justiça: STJ. REsp 1.679.501/GO, J. em: 10/03/2020.
A DOAÇÃO DO ÚNICO IMÓVEL E O LIMITE DA LEGÍTIMA DOS HERDEIROS NECESSÁRIOS
Se na venda é exigido o consentimento expresso dos irmãos, na doação a lógica jurídica é diversa, mas encontra limites ainda mais severos. Pela regra geral prevista no art. 544 do Código Civil, a doação de ascendentes a descendentes importa em adiantamento do que lhes cabe por herança (antecipação de legítima). Isso significa que a transferência gratuita não exige a anuência prévia dos demais irmãos para ser realizada no cartório de notas. Todavia, quando o doador possui herdeiros necessários — classe que abrange os descendentes, ascendentes e o cônjuge (art. 1.845 do Código Civil) —, sua autonomia de disposição gratuita é restrita.
O ordenamento assegura a esses herdeiros o direito à metade indisponível de todos os bens da herança, denominada quota legítima (art. 1.789 e art. 1.846 do Código Civil). O proprietário somente pode dispor livremente de sua metade disponível (50% do patrimônio líquido), calculada rigorosamente no momento da liberalidade.
Quando um genitor possui um único imóvel residencial e cinco filhos, por exemplo, ele não pode doar a integralidade do bem a um só filho. Se o fizer, incorre no instituto da doação inoficiosa, tipificada no art. 549 do Código Civil, que comina de NULIDADE absoluta a parte da doação que ultrapassar o que o doador poderia dispor em testamento na época do ato.
A DIVISÃO MATEMÁTICA: QUAL FRAÇÃO DO IMÓVEL PODE SER DESTINADA AO "FILHO PREFERIDO"?
Para dimensionar a possibilidade legal de doação de imóvel único entre cinco filhos, por exemplo, deve-se aplicar o cálculo preconizado pelo art. 2.007, § 3º, do Código Civil:
1. Parte disponível do titular (50% do imóvel): O genitor tem liberdade plena para destinar metade do seu imóvel para quem desejar. Havendo previsão expressa na escritura de que a doação sai de sua parte disponível com dispensa de colação (arts. 2.005 e 2.006 do Código Civil), essa fração pertencerá exclusivamente ao filho contemplado/escolhido.
2. Parte indisponível ou legítima (50% restante do imóvel): Essa metade pertence, de pleno direito, aos cinco filhos necessários em partes estritamente iguais (art. 1.846 do Código Civil). Logo, cada um dos cinco filhos tem direito indisponível a 10% do imóvel total (50% dividido por 5). Aqui falamos inclusive do filho preferido.
Portanto, o valor máximo que o genitor pode transferir em vida para o filho escolhido, si corresponde a 60% da propriedade do imóvel (os 50% da cota disponível acrescidos de sua cota própria de 10% da legítima). Os outros 40% (10% de cada um dos quatro irmãos preteridos) configuram legítima intocável. A doação dos 100% caracterizaria nulidade no excesso inoficioso, sujeita à ação de redução movida pelos demais herdeiros (art. 2.007 do Código Civil).
Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça bandeirante assevera a higidez dos limites da herança: TJSP. Apelação Cível 1004071-88.2016.8.26.0318, J. em: 10/08/2017:
"TJSP. 1004071-88.2016.8.26.0318. J. em: 10/08/2017. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DOAÇÃO INOFICIOSA. Alegação de que o valor do bem ultrapassa o patrimônio disponível da genitora comum, invadindo a legítima. Improcedência . Liberalidade praticada por ascendente em favor de herdeiros necessários com exclusão da apelante. Presunção legal de adiantamento da legítima (CC, art. 544). Validade . Ato que independe do consentimento dos demais herdeiros. Impossibilidade de aplicação analógica do art. 496 do CC. Ausência de prejuízo à legítima ante o dever do donatário de proceder à colação, sob pena de sonegados. Inoficiosidade que só se configura quando a doação recai sobre a integralidade do patrimônio do de cujus ou se, dispensada a colação, o valor exceder a parte disponível mais a legítima cabível aos herdeiros donatários. Hipótese que não implica invalidade do negócio, mas no direito à redução do excesso (CC, art. 2.007, § 3º). Requisitos que sequer foram alegados, muito menos provados. Aplicação do art. 373, I, do CPC. Sentença mantida, com alteração do fundamento. Recurso improvido".
DOAÇÃO UNIVERSAL E A PROTEÇÃO À SUBSISTÊNCIA DO DOADOR
Outro óbice intransponível para doar o único imóvel em sua totalidade reside no art. 548 do Código Civil, que veda a doação universal: é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Ainda que a doação verse sobre a fração legalmente permitida (a parte disponível), a prática notarial e a doutrina exigem a instituição de usufruto vitalício em prol do genitor (art. 1.390 e seguintes do Código Civil), garantindo-lhe a posse direta, o uso e o direito de habitar o imóvel até o final de sua vida.
CAMINHOS LEGAIS PARA BENEFICIAR O FILHO MAIS PRÓXIMO
Para quem deseja amparar legitimamente o descendente que, por exemplo, destaca-se dos demais por dedicar cuidados na terceira idade sem gerar litígios futuros no inventário, a legislação civil prevê mecanismos eficazes:
- Venda e compra com consentimento formal: Lavratura de escritura pública de compra e venda onde os outros quatro irmãos e o cônjuge participem assinando expressamente a anuência (art. 496 do Código Civil), com pagamento comprovado.
- Doação da quota disponível por escritura pública: Doação de até 50% do imóvel com cláusula expressa de saída da parte disponível e dispensa de colação (arts. 2.005 e 2.006 do Código Civil), cumulada com a reserva de usufruto vitalício (art. 1.390 do Código Civil).
- Testamento público da parte disponível: Elaboração de testamento destinando a metade disponível do patrimônio ao filho cuidador (art. 1.789 e art. 1.857 do Código Civil). No futuro inventário, esse herdeiro recolherá os seus 50% testamentários e ainda dividirá a outra metade igualitariamente com os demais irmãos.
A tentativa de contornar a lei por meio de contratos simulados ou doações integrais expõe o ato à invalidação judicial. A assessoria preventiva em planejamento sucessório e direito imobiliário é a garantia de que a intenção afetiva do genitor se converta em segurança jurídica definitiva para o filho beneficiado.
