A compra de um imóvel representa uma das maiores conquistas financeiras na vida a dois, mas também constitui um dos principais focos de litígios familiares quando ocorre a dissolução da convivência. Questões sobre financiamentos imobiliários em andamento, aportes de valores guardados antes da união ou contratos formalizados em nome de apenas um dos companheiros frequentemente geram incertezas patrimoniais.
Compreender a linha jurídica que divide o patrimônio particular do acervo comum é essencial para garantir segurança jurídica e prevenir DISPUTAS patrimoniais desnecessárias.
O REGIME LEGAL DA UNIÃO ESTÁVEL E A PRESUNÇÃO DO ESFORÇO COMUM
A regra geral aplicável à união estável (documentada ou não) decorre expressamente do art. 1.725 do Código Civil. O ponto de atenção importante diz respeito a quando o casal faz um contrato ou escritura declaratória e escolhe um regime de bens diferente: salvo a existência de contrato escrito estipulando regime diverso (como o de SEPARAÇÃO convencional de bens), incide supletivamente o regime da comunhão parcial de bens sobre as relações patrimoniais dos conviventes.
Nesse sistema normativo, todos os bens adquiridos a título oneroso durante a constância da convivência passam a integrar o patrimônio comum do casal, como consagra o art. 1.658 do Código Civil. Vigora no ordenamento uma PRESUNÇÃO LEGAL de mútua colaboração na formação do acervo patrimonial. Isso significa que a comunicabilidade independe de prova direta de contribuição financeira de cada parceiro, reconhecendo-se expressamente o valor do suporte moral, afetivo e dos encargos domésticos assumidos na gestão familiar.
Como ensina a doutrina especializada (MARIA BERENICE DIAS. Manual de Direito das Famílias, 2022), a união instaura verdadeiro estado de mancomunhão patrimonial. Assim, cada convivente passa a deter o direito à meação — correspondente a 50% dos aquestos amealhados na constância da convivência. A eficácia temporal do regime legal foi reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça ao vedar a estipulação retroativa de incomunicabilidade (STJ. REsp 1.845.416/MS, J. em: 17/08/2021).
IMÓVEL REGISTRADO APENAS EM NOME DE UM COMPANHEIRO: DE QUEM É A PROPRIEDADE?
Uma das dúvidas mais corriqueiras no Direito das Famílias surge quando a escritura pública ou o registro imobiliário aponta apenas um dos parceiros como proprietário ou adquirente. À luz do art. 1.660, inciso I, do Código Civil, comunicam-se os bens sobrevindos na vigência da união a título oneroso, "ainda que só em nome de um dos cônjuges" — preceito plenamente extensível à união estável. Dessa forma, o fato de o título constar sob a titularidade exclusiva de um dos conviventes não afasta o condomínio natural e a meação do outro parceiro sobre o imóvel.
O patrimônio adquirido pertence a ambos em frações ideais iguais, estabelecendo-se condomínio ex vi legis. Se o imóvel foi comprado no curso da união estável mediante contraprestação econômica, ele é considerado patrimônio comum, competindo àquele que alega a exclusividade afastar a presunção legal por meio de prova cabal.
A jurisprudência é clara:
"STJ - REsp: 1136345/MA. J. em: 23/02/2010. DIREITO DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DE IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. ESFORÇO MATERIAL NÃO COMPROVADO. PRESUNÇÃO DE COLABORAÇÃO IMATERIAL PARA AQUISIÇÃO DOIMÓVEL. DIREITO À PARTILHA. I - Ficando comprovada a união estável, presume-se a mútua colaboração dos conviventes para aquisição do imóvel residencial. Precedentes. II - A ausência de provas acerca da contribuição material à formação do patrimônio não permite, por si, a exclusão do direito à meação do imóvel. III - A contribuição imaterial para formação do núcleo familiar enseja o direito à partilha do imóvel. Recurso Especial provido para determinar a meação do imóvel residencial reclamado".
A EXCEÇÃO DA SUB-ROGAÇÃO: UTILIZAÇÃO DE RECURSOS OU BENS ANTERIORES
A comunicabilidade não é absoluta. O art. 1.659 do Código Civil estabelece ressalvas expressas, determinando que ficam excluídos da comunhão:
- Os bens que cada parceiro já possuía ao iniciar a convivência, bem como os adquiridos por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar (art. 1.659, I);
- Os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos parceiros em sub-rogação dos bens particulares (art. 1.659, II).
A sub-rogação real é a operação jurídica em que um bem particular é alienado e o montante obtido é diretamente empregado na compra de uma nova propriedade. Nesses casos, o novo imóvel mantém a incomunicabilidade do bem que lhe deu origem.
Entretanto, a sub-rogação não se presume e exige comprovação documental do encadeamento financeiro entre a venda do patrimônio anterior e o pagamento do novo bem. Nesse sentido, os tribunais são rigorosos quanto à prova cabal do nexo causal (TJDF. Apelação Cível 0009476-73.2017.8.07.0009, J. em: 13/03/2019).
Quando os recursos particulares cobrem apenas fração do valor total do novo imóvel, configura-se a sub-rogação parcial. Nessa hipótese, apura-se a porcentagem quitada com os fundos privativos, que permanecerá particular, partilhando-se igualmente entre os companheiros apenas o excedente pago com recursos do casal durante o relacionamento. A mesma regra de incomunicabilidade incide quando parte da aquisição é quitada por doação individual recebida por um convivente (STJ. REsp 1.318.599/SP, J. em: 23/04/2013).
IMÓVEL FINANCIADO: COMO OPERA A PARTILHA DAS PARCELAS?
Cenário amplamente debatido na jurisprudência envolve os imóveis comprados por meio de financiamento bancário habitacional ou alienação fiduciária.
Nestas modalidades contratuais, a propriedade fiduciária pertence à instituição financeira credora até a liquidação integral da dívida. Por isso, havendo a dissolução da união estável, não se partilha a integralidade do domínio do bem imóvel, mas sim a expressão econômica dos direitos contratuais aquisitivos acumulados na vigência da união.
A jurisprudência consolidada estabelece as seguintes diretrizes:
1. Contrato de financiamento firmado antes da união: A entrada e as parcelas quitadas pelo titular com recursos próprios antes do início da união integram seu patrimônio particular. Contudo, todas as prestações amortizadas durante a convivência presumem-se pagas pelo esforço conjunto do casal e devem ter sua respectiva fração partilhada à razão de 50% para cada companheiro.
2. Contrato de financiamento firmado na vigência da união: Tanto os direitos sobre as quotas amortizadas durante o convívio quanto o saldo devedor remanescente integram a meação. Caso apenas um permaneça com a posse do bem após a separação fática, deverá assumir o passivo futuro e indenizar o ex-parceiro pela fração dos valores já pagos na constância da convivência.
A proporção a ser rateada deve corresponder à percentagem efetivamente adimplida do financiamento ao longo da convivência, e não ao montante nominal histórico das parcelas, preservando o equilíbrio econômico do patrimônio.
TERCEIROS DE BOA-FÉ E A IMPORTÂNCIA DO CONTRATO DE CONVIVÊNCIA
A informalidade característica da união estável acarreta repercussões relevantes perante terceiros. Nos termos do art. 1.647, inciso I, do Código Civil, e do art. 73, § 3º, do Código de Processo Civil, a alienação imobiliária demanda autorização do cônjuge ou companheiro.
Não obstante, quando a união estável não é averbada na matrícula do bem junto ao Ofício de Registro de Imóveis, e o convivente titular aliena o patrimônio sem a anuência do outro, a jurisprudência protege o adquirente de boa-fé que desconhecia a relação fática (STJ. REsp 1.299.866/DF, J. em: 25/02/2014). Ao convivente prejudicado restará pleitear perdas e danos e a compensação de sua meação diretamente em face do ex-parceiro.
CONSIDERAÇÕES FINAIS E DIRETRIZES PRÁTICAS
A definição sobre a natureza comum ou particular de um imóvel adquirido na união estável passa invariavelmente por três filtros analíticos:
- A cronologia da aquisição: bens onerosos supervenientes à união são presumidamente comuns (art. 1.725 e art. 1.658 do Código Civil);
- A rastreabilidade dos recursos: aportes de patrimônio pretérito devem ser documentados minuciosamente para sustentar a tese de sub-rogação (art. 1.659, II, do Código Civil);
- O saldo de amortização no financiamento: apura-se a cota-parte das parcelas quitadas ao longo do período de convivência.
Para prevenir desgastes emocionais e disputas patrimoniais morosas, a formalização da união por escritura pública ou contrato de convivência, aliada à inclusão expressa de cláusulas de sub-rogação no título imobiliário aquisitivo, constitui a medida mais eficaz para proteger o patrimônio de ambos os conviventes.
