O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA não está "disponível" ainda em todos os Estados, como já falamos aqui. Nesse momento, Estados como São Paulo e Rio de Janeiro já contam com regulamentação por parte de suas Corregedorias locais de modo que nesses Estados já será possível - desde que preenchidos os requisitos legais - regularizar imóveis por essa via mais célere e vantajosa em relação ao tradicional processo judicial - como ocorre já há mais tempo com os casos de Usucapião e Inventário.
A análise prévia pelo Advogado Especialista é crucial também nos casos de Adjudicação Compulsória onde OUSO dizer que nem sempre será vantajoso optar pela via extrajudicial - especialmente em se tratando de um procedimento novo onde ainda temos muitos prepostos despreparados para lidar com o assunto. Sim, você não leu errado: a realidade (aqui trazida com base na nossa experiência de pouco mais de duas décadas trabalhando em Cartórios Extrajudiciais no Rio de Janeiro) não nos deixa mentir: não são todas as Serventias onde o Tabelião e o Registrador estão presentes para atender aos usuários e/ou seus Advogados e tem sido muito comum a diversos colegas a busca de informações sobre o procedimento e a triste constatação do total desconhecimento por parte dos atendentes... felizmente alguns cursos estão sendo oferecidos pelas Associações e a esperança de que em breve o novo serviço se torne difundido e praticado amplamente ainda é presente.
Por ora é preciso destacar que a avaliação quando à opção pela via extrajudicial deve também considerar, por importante, os custos envolvidos no procedimento.
Na via extrajudicial - é sempre bom frisar - além da novidade da Lei 14.382/2022 que admite pagamento de CUSTAS AO FINAL - art. 206-A, inciso II - há a possibilidade de concessão da ISENÇÃO DE CUSTAS (o que na via judicial poderiamos chamar de "GRATUIDADE DE JUSTIÇA"). No Rio de Janeiro especificamente temos o ATO NORMATIVO CONJUNTO 27/2013 editado por ordem expressa do CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA, que desde 2013 lamentavelmente vem sendo descumprido por muitas Serventias ao arrepio das determinações do CNJ - eu inclusive já presenciei isso diversas vezes... O Novo Código de Normas da CGJ/RJ (Provimento 87/2022) apresenta normas (art. 206 e parágrafos) que sutilmente procuram alterar as determinações oriundas do CNJ em 2013, todavia, ao que se espera, em breve serão readequadas... por ora é importante deixar claro (principalmente para quem não tem o costume de militar na seara extrajudicial) que a isenção de custas é presente também nesse âmbito e tem base legal, assim como o PARCELAMENTO DE CUSTAS como inaugurado pela Lei 14.382/2022 por inclusão do inciso XV ao art. 30 da Lei 8.395/94 (Lei de Notários e Registradores).
No procedimento de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL deverá haver recolhimento de emolumentos e repasses obrigatórios pela lavratura da ATA NOTARIAL (inciso III do art. 216-B da LRP) - etapa que não existe na via judicial.
Essa lavratura deverá considerar o valor do imóvel em questão (base de cálculo). Via de regra não será necessário aqui diligência ao local do imóvel já que no procedimento de Adjudicação Compulsória - diferentemente da Usucapião - a constatação da posse com a visita ao local, por exemplo, não é requisito. A obrigatoriedade da Ata Notarial com diligência ao local do imóvel, na prática pode significar um aumento nos custos na formalização do ato, pelo menos no caso do Rio de Janeiro (vide observações na Tabela de Custas editada pela CGJ/RJ). Os custos podem ser vistos na tabela que disponibilizamos (e atualizamos todos os anos) em nosso site no link https://www.juliomartins.net/pt-br/node/689
No mesmo link acima citado podem ser apuradas (importante ressaltar desde já que SOMENTE O CARTÓRIO analisando a documentação do caso poderá aferir o VALOR EXATO a ser cobrado por todas as etapas do procedimento) as custas estimadas pelo processamento do procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial no REGISTRO DE IMÓVEIS.
Da mesma forma como ocorre na Usucapião, algumas providências poderão ser adotadas em outra Serventia Extrajudicial: as NOTIFICAÇÕES que, como destacado pelo §1º do art. 1.263 do NCN/2023 poderão ser feitas pelo Oficial do CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. Importante alertar aqui aos interessados que a realização desta notificação pode ser feita inteiramente pela via digital através da plataforma da CENTRAL RTDPJ BRASIL (no link https://www.rtdbrasil.org.br/)
Inclusive, não custa recordar que até a lavratura da ATA NOTARIAL pode ser requerida pelos meios eletrônicos e, na forma do PROVIMENTO CNJ 100/2020 pode ser resolvida eletronicamente. O Registro e processamento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL por sua vez também pode ser feito inteiramente pela via eletrônica através do E-PROTOCOLO disponibilizado pela Central do Site Registradores (https://registradores.onr.org.br/) e todas as certidões necessárias para o procedimento também podem ser obtidas eletronicamente (os links também estão em nosso site, do qual convidamos desde já os interessados - www.juliomartins.net).
Em suma, como se viu, na via extrajudicial os custos serão relativos a:
1. Honorários Advocatícios (não sendo o caso quando a parte for assistida pela DEFENSORIA PÚBLICA, importante lembrar);
2. Custos relativos à lavratura da ATA NOTARIAL;
3. Custos relativos às CERTIDÕES necessárias (quando for o caso, já que muitas são de expedição gratuita e eletrônica);
4. Imposto relativo à operação - ITBI (caso ainda não tenha sido recolhido);
5. Custos relativos às NOTIFICAÇÕES (junto ao Cartório do RI ou ao RTD, se for o caso ou mesmo EDITAL, se preciso for, como destaca o art. 1.264 do NCN);
IMPORTANTE, por fim é destacar que a depender das peculiaridades de cada caso outros custos poderão estar envolvidos no procedimento (como por exemplo, em virtude de "Suscitação de Dúvidas", certidões específicas ou outras diligências que se façam necessárias, de acordo com o caso concreto). Não por outro motivo nossa recomendação costumeira da realização de um ESTUDO PRÉVIO para analisar os procedimentos e apontar se de fato a via extrajudicial poderá ser mais vantajosa para a busca da regularização.