O PRAZO (de posse) necessário para Usucapião é um dos três requisitos basilares, exigíveis em quaisquer modalidades de Usucapião admitidas pelo direito brasileiro. Juntamente com a POSSE efetivamente (já que não é qualquer posse que presta para essa finalidade) e a COISA hábil (uma vez que também não são todas as coisas que são suscetíveis de serem usucapidas) o PRAZO deve ser objeto de análise pelo Advogado nessa importante medida judicial (também possível pela via extrajudicial) que visará a regularização de imóveis.
Como sempre falamos aqui, Usucapião se destina a regularizar tanto a titularidade de bens móveis e imóveis. A "posse" exercida sobre o bem não pode ser qualquer uma, como por exemplo a posse exercida pelo comodatário e também a posse exercida pelo locatário (embora não possamos ignorar a possibilidade inclusive para esses casos com base no sofisticado instituto da "interversão da posse" - art. 1.203 do Código Civil). Ainda assim não deverá ser exitosa a ação judicial ou o procedimento extrajudicial que visem o reconhecimento da Usucapião se não for cabalmente demonstrado pelo interessado a posse exercida sobre coisa hábil durante o PRAZO necessário exigido por Lei. Podemos destacar, em resumo, que os prazos exigidos pelo Código Civil atual variarão entre 15 e 2 anos, valendo, por exemplo a seguinte ilustração com algumas das espécies:
1. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1.238) - 15 anos;
2. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA de prazo reduzido (art. 1.238, par. único) - 10 anos;
3. USUCAPIÃO ORDINÁRIA (art. 1.242) - 10 anos;
4. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA (art. 1.240) - 5 anos;
5. USUCAPIÃO FAMILIAR (art. 1.240-A) - 2 anos.
Muita gente pode estar planejando, no futuro, a aquisição (e consequentemente regularização) do seu imóvel mediante USUCAPIÃO mas pode hoje não ter completado ainda o prazo necessário. É importante saber que algumas medidas que na verdade são valiosos conselhos poderão ser adotadas enquanto não se completa o prazo, como por exemplo: a solicitação desde já de uma Certidão atualizada de Inteiro Teor da Matrícula do seu imóvel junto ao RGI competente (e isso pode ser feito com muita facilidade hoje em dia pela via eletrônica, através do site do REGISTRO DE IMÓVEIS DIGITAL (https://registradores.onr.org.br/), o pagamento do IPTU (ou ITR) sobre o imóvel (ainda que constante em nome de terceiros, que é muito comum) - inclusive o pagamento de dívidas em atraso do IPTU que recaiam sobre o imóvel (com acordos e parcelamento, por exemplo), a produção de fotografias que demonstrem por exemplo as melhorias sendo implementadas sobre o imóvel (assim como naturalmente as notas de materiais de construção), o lançamento do mesmo ainda que como posse na Declaração anual de Imposto de Renda dentre tantas outras. Não resta dúvida que a melhor orientação para quem planeja adquirir e regularizar seu imóvel via USUCAPIÃO é consultar um ADVOGADO ESPECIALISTA que por certo, além de sugerir a adoção das medidas acima poderá ainda considerar peculiaridades do caso concreto já que nos casos de Usucapião, mais do que nunca, é preciso ficar atento aos detalhes.
Outro aspecto importante no que diz respeito a PRAZO é sem dúvida a possibilidade de SOMAR os prazos, o que pode acontecer tanto pela negociação "intervivos" (como por exemplo a Cessão de direitos possessórios, a ser concretizada por Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios ou mesmo Instrumento Particular de Cessão de Direitos Possessórios) ou ainda, via transmissão "causa mortis" (quando acontece, por exemplo, quando o herdeiro soma o seu prazo de posse com o prazo de posse recebido do seu antecessor falecido). A base legal é aquela estampada nos art. 1.243 e 1.207 do Código Civil que determinam:
"Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé".
"Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais".
Como também já destacamos em outras passagens, enquanto o pretendente à aquisição via usucapião não alcança o prazo necessário deve protegê-la e, para isso, a Lei confere institutos que visam a PROTEÇÃO DA POSSE como também ensina a clássica doutrina de CAIO MÁRIO (Instituições de Direito Civil. 2022):
"Ao possuidor ameaçado, molestado ou esbulhado assegura a lei meios defensivos com que repelir a agressão. São as ações possessórias, que variam na conformidade da moléstia. Ontologicamente análogas, todavia, embora diversificadas em função do objeto, não prejudicam a invocação de uma por outra, não induz nulidade o ajuizamento de uma em vez de outra, desde que satisfeitos os requisitos de uma delas (art. 554, CPC/2015; art. 920, CPC/1973). A existência dessas ações, com caráter próprio e rito especial, que, de modo geral, todos os sistemas adotam, inspira-se no objetivo de resolver rapidamente a questão originada do rompimento antijurídico da relação estabelecida pelo poder sobre a coisa, sem necessidade de debater a fundo a relação jurídica dominial".
Importa por fim destacar que, ainda que não tenha desde já completado o prazo necessário para a Usucapião pode ser possível ao interessado completá-la durante o processo (e isso não pode ser um impedimento para a propositura da Ação Judicial nem do Procedimento Extrajudicial), como reconhece a jurisprudência dos tribunais seguindo orientação já solidificada no STJ, muita importante para muitos casos, como por exemplo quando o interessado não consegue somar o seu prazo ao do seu antecessor mas, durante a duração do processo (que costuma ser longa) acaba completando o prazo necessário para a higidez do seu pedido, inclusive com espeque no art. 493 do Código de Processo Civil, como ilustra recente decisão do TJRJ:
"TJRJ. 00000028719938190073. J. em: 06/12/2022. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. ALEGAÇÃO AUTORAL DE EXERCÍCIO DA POSSE HÁ MAIS DE 20 ANOS, INCLUINDO-SE A POSSE DO ANTECESSOR, PREENCHENDO OS REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REFORMA. IMPOSSIBILIDADE, NA HIPÓTESE, DE REUNIÃO DE POSSES, POR POSSUIREM NATUREZA DISTINTAS. PROVA TESTEMUNHAL DANDO CONTA DE QUE A POSSE DO ANTECESSOR DERIVOU DE RELAÇÃO DE TRABALHO, NÃO ALCANÇADO O PRAZO NECESSÁRIO PARA A PRETENSÃO AQUISITIVA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1243 DO CC. CONTUDO, HÁ A POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO, NA CONTAGEM DO PRAZO, DO TEMPO DE DURAÇÃO DO PROCESSO. PRECEDENTE DO STJ. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 493 DO CPC. RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO PARA, REFORMANDO A SENTENÇA, JULGAR PROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL".