usucapiao

A Promessa de Compra e Venda constitui uma das [clássicas] espécies de contrato preliminar e destina-se a formação do contrato principal, conforme regras dos artigos 462 e seguintes do Código Reale. Importa rapidamente recordar que observadas as formalidades legais (art. 1.418, CCB/2002), a recusa na outorga pode ser remediada com a competente Ação de Adjudicação Compulsória, todavia, poderia ser considerada a Promessa de Compra e Venda como justo título a embasar a aquisição por USUCAPIÃO - mormente a Usucapião EXTRAJUDICIAL?

A Usucapião não nasce pra quem quer, mas pra quem reúne cabalmente os requisitos - e eles podem ser vários, a depender da modalidade pretendida. Sabemos que há modalidades que exigem 2, 5, 10 e 15 anos de tempo de exercício da posse qualificada. A posse que leva até a usucapião não é qualquer posse: ela tem que refletir o ânimo de dono, sendo certo que há casos onde a posse muda de caráter, quando então pode, dependendo das peculiaridades de cada caso, iniciar a partir daí a contagem do prazo para a prescrição aquisitiva.

A Usucapião não acontece apenas com a POSSE prolongada no tempo: três são os REQUISITOS bases que devem estar presentes: POSSE qualificada, TEMPO exigido em Lei para a espécie pretendida e COISA hábil. Além dos três requisitos base, outros requisitos podem ser exigidos como JUSTO TÍTULO e BOA-FÉ a depender da modalidade de usucapião mirada.

A Usucapião é uma forma ORIGINÁRIA da aquisição da propriedade. Não se adquire DE ALGUÉM mas sim CONTRA ALGUÉM. Alguém "perde" (a titularidade e propriedade) do imóvel e outro o "ganha" a partir do preenchimento dos requisitos legais exigidos para a modalidade de prescrição aquisitiva em questão. É importante partir dessa concepção pois, ainda que veiculada no meio EXTRAJUDICIAL na forma do art.

A regra do Código Civil - art. 198, inc. I - aponta que não correrá contra o absolutamente incapaz a prescrição (inclusive a prescrição aquisitiva, ou "Usucapião", como queira).

O Instrumento Particular de Compra e Venda pode ser utilizado dentro de um processo de Usucapião para demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários. A grande questão é manter esse (e outras provas, essencialíssimas para o sucesso do procedimento) até que se complete o TEMPO NECESSÁRIO para a propositura da Ação (que pode ser de 5, 10, 15 anos, por exemplo).

A regularização de imóveis através da USUCAPIÃO pode ser a solução para problemas imobiliários - mas não todos. Não se desconhece que trata-se de um processo complexo, ainda que realizado pela via EXTRAJUDICIAL, porém de grande importância na medida em que ao final, demonstrados os requisitos, o interessado terá o REGISTRO DO IMÓVEL EM SEU NOME, sem a necessidade de Escritura Pública e mesmo o pagamento de ITBI, como ocorre nas transmissões intervivos onerosas, como na Compra e Venda.

A aquisição por Usucapião é originária. Não se adquire de alguém, mas se adquire CONTRA alguém.

Duas perguntas sempre recorrentes nos casos de USUCAPIÃO: quanto custa e quanto tempo demorar... inicialmente é preciso destacar que a VIA EXTRAJUDICIAL para a regularização de imóveis através da Usucapião se mostra uma excelente ferramenta, inaugurada pelo CPC/2015.

Como vimos aqui (https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2019/07/28/interna-brasil,774183/imoveis-irregulares-no-brasil.shtml) estima-se que aproximadamente 30 milhões (TRINTA MILHÕES) de domicílios urbanos no Brasil não possuem Escritura nem Registro Público.

As Escrituras de POSSE são instrumentos que são lavrados nos Tabelionatos de Notas. É bem verdade que um ou outro Tabelião podem torcer o nariz para o referido instrumento - porém como já falamos aqui - embasados especialmente em julgado do TJSP (0055909-62.2016.8.26.0100, J.