A regularização de imóveis da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) via usucapião é um dos temas mais complexos e debatidos nos tribunais paulistas. Durante muito tempo, prevaleceu o entendimento rígido de que esses imóveis, por integrarem programas habitacionais, seriam bens públicos inatingíveis.
Contudo, uma virada jurisprudencial importante no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) consolidou o entendimento de que é plenamente possível usucapir imóveis de Sociedades de Economia Mista, desde que observados requisitos específicos, como a desafetação do bem e a inércia da companhia.
A seguir, apresenta-se a tese jurídica que tem fundamentado decisões favoráveis à declaração de propriedade e à transformação da situação fática (posse) em regularização contemplando inclusive o Registro (RGI).
A Natureza Jurídica da CDHU e o Regime de Direito Privado
O ponto central para o êxito em uma demanda contra a CDHU reside na análise da natureza jurídica da proprietária, e não somente nos requisitos para a Usucapião (que inclusive são indispensáveis). Diferente da Administração Direta (Municípios ou Estados), a CDHU constitui-se como uma Sociedade de Economia Mista.
A Constituição Federal, em seu artigo 173, §1º, determina que as estatais exploradoras de atividade econômica sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas. Isso significa que, em regra, os bens pertencentes a essas sociedades inserem-se na ordem privada e são suscetíveis de prescrição aquisitiva (usucapião), afastando a aplicação automática da proibição que recai sobre os bens públicos estritais, prevista na Súmula 340 do STF. Nesse sentido, decisão recente do STJ:
"STJ - AgInt no AREsp: 2390214/SP. J. em: 16/09/2024. DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL DE DOMÍNIO DA CESP (SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA). CONDIÇÃO DE BEM PÚBLICO AFASTADA. (...) 1. Segundo a jurisprudência desta Corte de Justiça, os imóveis pertencentes às sociedades de economia mista PODEM ser adquiridos por USUCAPIÃO, pela qualidade do direito de propriedade privada envolvido, EXCETO quando afetados à prestação de serviço público. 2. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou expressamente que o imóvel em litígio não era utilizado na atividade econômica principal da CESP (sociedade de economia mista), de modo que não possuía natureza de direito público. (...) 5 . Agravo interno desprovido".
A Tese da "Desafetação" e a Inércia Administrativa
Em processos judiciais, é comum a defesa alegar que o imóvel encontra-se "afetado" a um serviço público de moradia social, o que o tornaria imprescritível. No entanto, os tribunais têm superado esse argumento aplicando o princípio do distinguishing (distinção do caso concreto) quando verificada a PERDA DA FINALIDADE PÚBLICA.
A lógica aplicada pela jurisprudência baseia-se nos seguintes pilares:
- Perda da Finalidade Pública: Se o imóvel foi ocupado por terceiros há décadas sem que a estatal tomasse medidas efetivas para a retomada ou para destiná-lo a beneficiários cadastrados, entende-se que o bem PERDEU sua função social original.
- Inércia Administrativa: A proteção ao patrimônio público não serve de escudo para o abandono. A inércia da estatal por longos períodos (como 15 ou 20 anos), sem cobrança de dívidas ou fiscalização, caracteriza o fenômeno da desafetação. O bem deixa de operar como instrumento de política pública e passa a ser gerido como patrimônio disponível.
- Função Social da Posse: Quando uma família ocupa o bem, realiza benfeitorias e estabelece moradia habitual, a função social da posse exercida pelo particular prepondera sobre a propriedade formal da estatal que se manteve inerte.
Requisitos Essenciais para o Reconhecimento do Direito
Para que o Judiciário reconheça a usucapião sobre bens da CDHU, exige-se a comprovação rigorosa da consolidação da posse no tempo. Os requisitos fundamentais incluem:
- Posse Mansa e Pacífica: É necessário comprovar que a posse foi exercida sem oposição. A ausência de contestações judiciais efetivas por parte da CDHU durante o período aquisitivo é determinante.
- Animus Domini (Intenção de Dono): O possuidor deve demonstrar que age como se proprietário fosse. O pagamento de despesas propter rem (como taxas de condomínio), IPTU e contas de consumo em nome do ocupante constituem provas robustas dessa intenção.
- Lapso Temporal: O exercício da posse deve ser ininterrupto pelo prazo exigido em lei, que pode variar entre 10 e 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião pleiteada.
- Justo Título ("Contrato de Gaveta"): O Tribunal tem admitido os instrumentos particulares de cessão de direitos (conhecidos como "contratos de gaveta") como Justo Título. Tal documento permite o enquadramento na Usucapião Ordinária, reduzindo o prazo exigido para 10 anos e evidenciando a boa-fé do adquirente.
Limites e Impedimentos à Usucapião
É imprescindível destacar que a tese da usucapião encontra barreiras intransponíveis em cenários específicos:
- Quando o imóvel pertence diretamente a entes da Administração Direta, como Municípios ou a União, tratando-se de bens públicos puros e imprescritíveis.
- Na existência de disputa judicial ativa ou recente em que a CDHU tenha tentado retomar o imóvel, o que descaracteriza a posse mansa e pacífica.
- Se o imóvel estiver vinculado a um programa habitacional ativo, onde não houve tempo hábil para configurar o abandono ou a inércia administrativa.
A jurisprudência paulista recente do TJSP, por exemplo na Usucapião aforada sob o nº. 1084032-19.2017.8.26.0100, reformou a decisão de piso que julgava improcedente os pedidos, julgando a ação procedente ao reconhecer que a CDHU, na qualidade de sociedade de economia mista, ostenta natureza jurídica de direito privado, o que torna seus bens passíveis de prescrição aquisitiva, especialmente quando não demonstrada a efetiva afetação do imóvel a uma finalidade pública específica ou a execução de programa habitacional no local, restando caracterizada a inércia administrativa da companhia diante da posse mansa, pacífica e ininterrupta exercida pela parte autora com "animus domini". A referida decisão foi assim ementada:
"TJSP. 1084032-19.2017.8.26.0100. J. em: 12/03/2024. USUCAPIÃO – Presença dos requisitos necessários para a caracterização – Contestação da CDHU com alegação de imóvel público – Não afetação – Bem pertencente à sociedade de economia mista, cuja natureza jurídica é de direito privado – Prescrição aquisitiva – Possibilidade – Precedentes deste E. Tribunal – Sentença reformada – Recurso provido".
Conclusão: Da Informalidade à Propriedade
A regularização de imóveis de Sociedades de Economia Mista via usucapião consolidou-se como uma realidade jurisprudencial, condicionada à correta fundamentação probatória. Quando há comprovação de posse qualificada, pagamento de encargos do imóvel e inércia da estatal por longo período, o entendimento atual é de que o bem ingressou na esfera do direito privado, tornando-se usucapível. Todo caso concreto precisa ser analisado à luz das suas particularidades, especialmente em demandas de alta complexidade como aquelas onde a Usucapião pode ser a solução.
A manutenção do patrimônio na informalidade representa um risco jurídico. A inércia da Sociedade de Economia Mista pode favorecer o direito do possuidor, mas a segurança jurídica plena somente é alcançada mediante sentença declaratória de domínio, permitindo o registro da propriedade em nome do titular de fato.