A PROMESSA DE COMPRA E VENDA e o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA representam dois importantes contratos do tipo "preliminar", tal como descrito no artigo 462 do Código Civil. Os contratos preliminares são tradicionais especialmente em negociações imobiliárias e muitas pessoas nem se dão conta disso. São muito utilizados quando vendedor e comprador, por exemplo, por qualquer razão não podem ou não querem realizar o contrato definitivo naquele momento, seja por eventual embaraço que ainda pese sobre o imóvel objeto da negociação, seja porque o comprador, por exemplo, não tem condições de pagar o preço total naquele momento - então prometem, por exemplo, ao final do pagamento de X parcelas a realização do contrato definitivo. Acerca dessa vetusta porém plenamente válida e tradicional sistemática esclarece o douto jurista CÁIO MARIO (Instituições de Direito Civil. 2024):
"(...) Não é, porém, fora dos quadros habituais que ambas [comprador e vendedor] acordem sobre o objeto, fixem condições, e ajustem a celebração de um contrato que é, no entanto, transferido para um MOMENTO FUTURO, seja em razão de impossibilidade momentânea para a sua conclusão, seja porque surjam dificuldades no preenchimento de requisitos formais, seja pela demora na obtenção de financiamento, seja simplesmente por motivos particulares de conveniência. Em tais casos, firmam um CONTRATO, tendo em vista a celebração do outro contrato: realizam um negócio, ajustando contrato que não é o principal, porém, meramente PREPARATÓRIO: não é a compra e venda ou o mútuo, mas a realização futura de um outro contrato, o principal, que, este sim, será a compra e venda, ou o mútuo, ou outra espécie contratual. Daí poder-se conceituar o CONTATO PRELIMINAR com aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será CONTRATO PRINCIPAL".
Deixamos a discussão acadêmica sobre a diferenciação da Promessa de Compra e Venda e Compromisso de Compra e Venda para outro momento, importando nesse momento observar que dada sua importância nas negociações imobiliárias há muito tempo o STJ firmou entendimento já sumulado inclusive de que há direito de adjudicação compulsória no COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA mesmo sem registro em Cartório:
"Súmula 239, STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
A bem da verdade, é de grande importância a Súmula lapidada pelo STJ, todavia, em nossa prática imobiliária, notarial e principalmente REGISTRAL no âmbito EXTRAJUDICIAL sempre recomendamos que o Compromisso de Compra e Venda (ou a Promessa de Compra e Venda, como queira) seja registrado na matrícula imobiliária com fulcro no art. 167 da Lei de Registros Públicos. Só o registro na matrícula vai garantir a OPONIBILIDADE e a PUBLICIDADE ao interessado e isso com toda certeza vai lhe poupar muita dor de cabeça. Sem prejuízo - inclusive relativamente ao conteúdo dos artigos 1.417 e 1.418 do CCB - ninguém pode ignorar que, para fins de adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial), como se viu acima, o registro é DESNECESSÁRIO.
Um ponto que precisa ser esclarecido também da prática imobiliária envolvendo o registro das Promessas de Compra e Venda é que não pode o Cartório exigir do interessado que o instrumento seja feito por ESCRITURA PÚBLICA. A clara redação do artigo 462 por vezes pode não ser corretamente compreendida pelo Registrador ou seus prepostos. Ela diz:
"Art. 462. O contrato preliminar, EXCETO QUANTO À FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
Ora, não resta dúvida que a FORMA - pública ou particular - do contrato preliminar é LIVRE (como inclusive confirma a doutrina citada acima), de modo que as partes podem realizar a Promessa de Compra e Venda (ou o Compromisso, como queiram) por instrumento particular que, observadas as exigências aplicáveis no caso concreto, de acordo com a Lei e com o CÓDIGO DE NORMAS LOCAL poderá ser registrado tranquilamente - sendo sempre importante lembrar que nenhuma dessas normas locais poderá ofender o artigo 462 do Código Civil, como inclusive ratifica com acerto recente decisão do Egrégio Conselho da Magistratura do TJRJ, ainda que se trate de negociação envolvendo imóvel com valor SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS - artigo 108 do Código Civil - senão vejamos:
"TJRJ. 0000019-36.2021.8.19.0011. CAUTELAR INOMINADA. J. em: 22/02/2024. REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO DE JUSTIÇA DA COMARCA DE CABO FRIO. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFICIAL QUE DEIXOU DE ATENDER AO REQUERIDO PORQUE O VALOR DO NEGÓCIO JURÍDICO EM QUESTÃO EXCEDE O LIMITE PARA REGISTRO DE INSTRUMENTOS PARTICULAR, CONFORME PREVISTO NO ARTIGO 108, DO CÓDIGO CIVIL. NEGATIVA DE REGISTRO FUNDAMENTADA NA AFIRMAÇÃO DE QUE O REGISTRO PRETENDIDO SEJA FEITO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. AUTOS ENCAMINHADOS A ESTE E. COLEGIADO POR FORÇA DO DISPOSTO NO ARTIGO 48, § 2º DA LODJ. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA-GERAL DE JUSTIÇA PELA CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. DESNECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA FORMALIZAR O TÍTULO AQUISITIVO, VISTO QUE A PROMESSA DE COMPRA E VENDA É CONTRATO PRELIMINAR E DISPENSA A FORMA PÚBLICA. ENTENDIMENTO PACIFICADO NESSE CONSELHO DA MAGISTRATURA, COM EDIÇÃO DO ENUNCIADO Nº 1, EM MATÉRIA DE REGISTROS PÚBLICOS. SENTENÇA QUE SE CONFIRMA".