É muito comum no mercado imobiliário brasileiro a negociação de imóveis por meio de instrumentos informais, como os chamados "contratos de gaveta" ou recibos de compra e venda. Muitos adquirentes compram seus imóveis de forma precária, por meio de uma Cessão de Posse, acreditando que o simples pagamento do preço e a entrega das chaves são suficientes para torná-los plenos proprietários. O problema, no entanto, surge no momento em que decidem vender o bem e o potencial comprador necessita de um financiamento bancário. A resposta da instituição financeira costuma ser imediata: o crédito é negado.
Para compreender por que isso acontece e, sobretudo, como solucionar esse entrave que pode paralisar a circulação do patrimônio, é fundamental entender a diferença jurídica entre a posse e a propriedade, bem como as exigências do sistema financeiro e registral brasileiro.
A diferença jurídica entre posse e propriedade
A posse e a propriedade são institutos distintos no ordenamento jurídico, gerando efeitos e garantias completamente diferentes. Nos termos do artigo 1.196 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. A posse é uma situação de fato, uma exteriorização do domínio, em que a pessoa age como se dona fosse, utilizando e fruindo do bem.
A propriedade, por outro lado, é um direito real estruturado. Segundo a doutrina especializada, a posse é o poder de FATO, enquanto a propriedade é o poder de DIREITO, sendo que a posse desprovida de titularidade dominial é protegida pelo ordenamento, mas não se confunde com o domínio formal (LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR. Direito Imobiliário, 2020).
No Brasil, a transferência da propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas NÃO OCORRE pela simples assinatura de um contrato ou pela entrega das chaves (tradição), mas sim de forma solene. O artigo 1.227 e o caput do artigo 1.245 do Código Civil determinam que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O § 1º do artigo 1.245 é ainda mais categórico ao dispor que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, a máxima popular "QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO" é inquestionavelmente válida e encontra pleno amparo legal. Quem adquire um imóvel apenas por Cessão de Posse é um possuidor, mas não o proprietário tabular. A omissão do registro gera uma punição severa ao adquirente, pois este não se torna titular do bem e não pode opor seu direito perante terceiros com eficácia absoluta (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
Por que o banco não financia imóveis apenas com cessão de posse?
Quando uma instituição financeira concede crédito imobiliário para a aquisição da casa própria, ela exige uma garantia robusta de que o empréstimo será pago. A principal modalidade de garantia utilizada atualmente é a ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA de bem imóvel, regulada pela Lei nº 9.514/1997.
Nessa modalidade, o comprador (devedor fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao banco (credor fiduciário) como garantia da dívida, mantendo para si apenas a posse direta do bem. Ocorre que, para alienar fiduciariamente um imóvel, o devedor precisa receber a propriedade plena do vendedor. Se o vendedor possui apenas uma "cessão de posse" e não consta como proprietário na matrícula do Registro de Imóveis, ele não tem o poder de dispor (transferir) a propriedade. Pelo princípio da continuidade registral, previsto nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a cadeia de titularidade não pode ser quebrada: para que o novo comprador registre o imóvel e o banco registre a garantia fiduciária, o vendedor atual deve figurar obrigatoriamente na matrícula como o dono legítimo.
Como regularizar o imóvel para viabilizar a venda?
Para destravar a venda e permitir o financiamento bancário, o cedente da posse precisa transformar sua situação de fato em direito de propriedade. Existem caminhos jurídicos altamente eficazes para essa regularização, que devem ser analisados caso a caso.
1. Usucapião (Judicial ou Extrajudicial)
A usucapião é a via mais comum para quem possui a posse prolongada de um imóvel sem o título de propriedade registrado. Trata-se de um modo originário de aquisição, que sana os vícios da cadeia dominial anterior. O fato objetivo da posse, unido ao tempo e aos demais requisitos legais, opera a transformação do fato em direito (CRISTIANO CHAVES DE FARIAS E NELSON ROSENVALD. Curso de Direito Civil, 2017).
Dependendo do tempo de ocupação e da destinação dada ao bem, o possuidor pode se valer de diferentes modalidades, como a Usucapião Extraordinária (15 ou 10 anos, arts. 1.238, CC), a Usucapião Ordinária (10 ou 5 anos com justo título e boa-fé, art. 1.242, CC) ou a Usucapião Especial Urbana (5 anos para imóveis de até 250m², art. 1.240, CC).
A grande inovação para o mercado imobiliário foi a criação da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015. Esse procedimento permite que o reconhecimento da propriedade seja feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, de forma muito mais célere que a via judicial, exigindo, entre outros documentos, o patrocínio de um advogado, a elaboração de uma ata notarial pelo tabelião de notas, planta e memorial descritivo.
2. Adjudicação Compulsória (Judicial ou Extrajudicial)
Se a posse decorre de um compromisso de compra e venda (ou cadeia de cessões) no qual o preço foi integralmente quitado, mas o proprietário original que consta na matrícula se recusa a outorgar a escritura definitiva, faleceu ou encontra-se em local incerto, a solução pode ser a adjudicação compulsória. Prevista no artigo 1.418 do Código Civil, essa medida supre a vontade do vendedor ausente, determinando a transferência da propriedade. Recentemente, a Lei nº 14.382/2022 incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo que a adjudicação compulsória também seja feita de forma extrajudicial, diretamente no cartório.
3. Regularização Fundiária Urbana (REURB)
Se o imóvel estiver inserido em um núcleo urbano informal consolidado, o possuidor pode se beneficiar da Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB. Através do Poder Público Municipal, é possível obter a "Legitimação Fundiária" (art. 23), que atua como forma originária de aquisição do direito real de propriedade, ou a "Legitimação de Posse" (art. 25), que reconhece o título de posse e que, após 5 anos de registro, pode ser convertida automaticamente em propriedade plena, preenchidos os requisitos legais.
Conclusão
Possuir um imóvel apenas por cessão de direitos restringe drasticamente a liquidez do patrimônio, afastando compradores que dependem do crédito imobiliário (sem contar a agressiva desvalorização do bem, justamente por conta do seu estado de irregularidade registral e cadastral). Para vender o imóvel financiado, a transformação da posse em propriedade devidamente registrada na matrícula é um passo obrigatório. A escolha do instrumento correto — seja a usucapião extrajudicial, a adjudicação compulsória ou a REURB — garantirá a inserção definitiva do imóvel no mercado formal, garantindo segurança jurídica para o vendedor, para o comprador e para o banco financiador. Recomenda-se sempre a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário para traçar a melhor estratégia de regularização.