A aquisição de uma fração de terreno inserida em uma área maior e desprovida de individualização registral é uma realidade fundiária extremamente frequente no cenário imobiliário brasileiro – um problema conhecido. Diante da impossibilidade de obter a escritura definitiva e o respectivo registro pelos meios ordinários de transmissão de propriedade, a USUCAPIÃO surge como uma via jurídica de alta eficácia para a regularização imobiliária. Contudo, a aplicação deste instituto em loteamentos clandestinos ou áreas não desmembradas exige uma análise técnica aprofundada dos pressupostos legais e do comportamento dos tribunais.
A POSSE “PRO DIVISO” E A NECESSIDADE DE DELIMITAÇÃO DA ÁREA
Para que seja viável usucapir uma fração de terra encravada em uma gleba de proporções maiores, a posse exercida pelo interessado não pode recair sobre uma parte incerta ou ideal partilhada de forma confusa com outros ocupantes. É requisito inafastável que a ocupação ocorra sobre uma área certa, individualizada e perfeitamente localizada no espaço, configurando o que a doutrina classifica como posse pro diviso.
Tal exigência fundamenta-se na impossibilidade lógica e jurídica de se constituir o ânimo de dono (animus domini) sobre uma porção não delimitada da coisa. (BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO. Tratado de Usucapião, 2025). Dessa maneira, a área usucapienda precisa estar materialmente destacada do restante do imóvel original, geralmente por meio de cercas, muros ou outros marcos visíveis que a consolidem como uma fração independente e com divisas indiscutíveis. Satisfeita essa localização exata, a posse exclusiva e qualificada sobre a referida porção franqueia o caminho para o reconhecimento judicial ou extrajudicial do domínio.
USUCAPIÃO DE LOTEAMENTOS IRREGULARES E A EVOLUÇÃO JURISPRUDENCIAL
A usucapião de lotes inseridos em loteamentos de fato, irregulares ou clandestinos, sempre provocou debates acalorados. Historicamente, havia expressiva resistência dos CARTÓRIOS e do JUDICIÁRIO em admitir a declaração de domínio nesses casos, sob a premissa de que a ação de usucapião não poderia chancelar uma manobra para burlar as diretrizes da Lei nº 6.766/1979, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
Com o passar dos anos, o crescimento desordenado das cidades gerou situações de fato irreversíveis, nas quais bairros inteiros se solidificaram sem a prévia regularização urbanística. Quando o próprio poder público passa a reconhecer o local, implantando infraestrutura básica como iluminação, esgoto, asfalto e promovendo o lançamento fiscal do IPTU, atesta-se a consolidação irreversível daquele núcleo urbano. Diante desses cenários fáticos, a jurisprudência passou a acolher a usucapião de lotes irregulares, desde que reste evidenciado que o pleito busca resguardar o humilde ocupante de boa-fé e o seu direito social à moradia, não servindo como instrumento de fraude promovido pelo loteador clandestino.
A INDEPENDÊNCIA DO REGISTRO PRÉVIO E A AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA
Um dos maiores temores de quem ocupa uma área irregular é a falta de documentos do empreendimento como um todo. Contudo, é fundamental compreender que a USUCAPIÃO é um modo originário de aquisição da propriedade. Isso significa que a titulação que nasce com o reconhecimento da usucapião não guarda relação de dependência com a cadeia dominial pretérita, inaugurando uma nova história jurídica para o bem e expurgando eventuais vícios da matrícula matriz.
Sendo uma aquisição originária, a inexistência do registro prévio da incorporação imobiliária, da instituição do condomínio ou mesmo da averbação da construção na matrícula-mãe não pode afastar o direito material à usucapião. Os tribunais pátrios têm rechaçado exigências registrais excessivas que tentam condicionar a usucapião à prévia regularização do condomínio.
Ademais, mesmo que a área ocupada de forma irregular seja inferior ao módulo urbano mínimo instituído pela legislação municipal, o reconhecimento do domínio deve prosperar. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que legislações infraconstitucionais (leis municipais de zoneamento) não podem obstaculizar o direito à usucapião especial urbana, prevista expressamente no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil. Essa consagração da supremacia da norma constitucional restou evidente no seguinte aresto: (STJ. REsp 1360017/RJ, J. em: 05/05/2016).
A VIA EXTRAJUDICIAL E OS SEUS LIMITES PRÁTICOS
Com o escopo de desburocratizar e acelerar a regularização de imóveis, a legislação brasileira regulamentou a usucapião extrajudicial por meio da inclusão do artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Esse rito célere, conduzido diretamente no Cartório de REGISTRO DE IMÓVEIS, baseia-se na lavratura de uma ATA NOTARIAL, apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, além da ausência de litígio.
Contudo, a utilização da via administrativa em áreas não regularizadas pode esbarrar no rigor formal de alguns registradores. Parte da doutrina adverte que as sentenças ou atas de usucapião referentes a parcelamentos irregulares não podem ter acesso automático ao fólio real se configurarem uma evidente burla à ordem urbanística, exigindo-se, por vezes, cautela extra do oficial de registro para não legitimar ilícitos imobiliários. (LUIZ GUILHERME LOUREIRO. Registros Públicos - Teoria e Prática, 2021).
É por essa razão que o procedimento extrajudicial costuma ser balizado pelo critério da subsidiariedade, devendo ficar demonstrado que a usucapião é a única via viável para a aquisição da propriedade. Ocorrendo impugnação justificada ou qualquer outro impedimento no cartório, a via judicial permanece integralmente acessível ao cidadão, posto que a rejeição do requerimento administrativo não obsta o imediato ajuizamento da ação (artigo 216-A, § 9º, da Lei nº 6.015/1973).
De toda forma, é preciso saber que o STJ já enfrentou a questão e consolidou o entendimento de que é plenamente cabível a aquisição de imóveis particulares por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística ou situados em loteamentos irregulares.
Ao julgar o Recurso Especial nº 1.818.564/DF em 09/06/2021, a Corte Superior alicerçou sua decisão em fundamentos sólidos que prestigiam o direito material do possuidor. O Tribunal destacou que a prescrição aquisitiva é uma forma originária de aquisição da propriedade, o que significa que a sentença judicial que a reconhece tem natureza eminentemente declaratória e com carga constitutiva. Portanto, a eventual impossibilidade de averbação imediata no Cartório de Registro de Imóveis — por ausência de desmembramento prévio ou de matrícula individualizada do lote — não anula o interesse processual do autor nem impede a declaração do direito, o qual decorre substancialmente da posse ad usucapionem e do transcurso do tempo.
Um dos pilares mais importantes desta decisão é a nítida separação das esferas do direito. O STJ esclareceu que não se deve confundir a dimensão jurídica (o direito de propriedade declarado na sentença) com a dimensão registrária (a certificação e publicidade do registro) ou com a dimensão urbanística (a regularidade formal da ocupação do solo frente às posturas municipais).
Ademais, a decisão refutou o argumento recorrente de que o deferimento da usucapião chancelaria violações ao ordenamento da cidade ou ao interesse público. PELO CONTRÁRIO – os Ministros ressaltaram que o acertamento da propriedade por meio da usucapião configura, em muitas situações de ocupação irregular, o primeiro passo indispensável para o restabelecimento da ordem urbanística e para a pacificação social. Eventuais desrespeitos às normas urbanísticas ou ambientais não deixarão de existir com o indeferimento da ação; cabe ao Poder Público coibi-los ativamente por meio do exercício do seu poder de polícia (remédios próprios), não sendo a negativa do direito material do ocupante o meio adequado para solucionar a ausência de infraestrutura.
Por fim, a Corte reforçou entendimentos qualificados anteriores (como o Tema 985 dos recursos repetitivos do STJ e o RE nº 422.349 do STF) de que normas infraconstitucionais, a exemplo de legislações municipais que estipulem módulos urbanos mínimos, NÃO PODEM SERVIR DE OBSTÁCULO AO RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO nem criar requisitos adicionais àqueles previstos no texto constitucional e civil. Dessa forma, garante-se a máxima eficácia da função social da propriedade e o direito à moradia, protegendo os ocupantes que conferem utilidade à terra, a despeito das falhas do loteador originário ou da inércia de regularização pelo Estado.
A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) COMO OPÇÃO ESTRATÉGICA
Ao lado da usucapião, o legislador instituiu poderosos mecanismos contemporâneos de legalização territorial, consubstanciados na Regularização Fundiária Urbana (REURB), disciplinada pela Lei nº 13.465/2017. A REURB constitui um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais destinadas a englobar núcleos urbanos informais ao tecido legal das cidades e garantir a titulação de seus ocupantes.
Dentro deste sistema, tem proeminência a legitimação fundiária, instituto inovador que também atua como forma originária de aquisição da propriedade, conferida por ato discricionário do poder público aos posseiros de núcleos consolidados existentes até a data limite de 22 de dezembro de 2016. (FLÁVIO TARTUCE. Manual de Direito Civil, 2024). A adoção das ferramentas da REURB vem facilitando exponencialmente o destravamento de registros paralisados por irregularidades matrizes.
CONCLUSÃO
O acúmulo de loteamentos informais gerou um severo problema registral no Brasil. A usucapião e os institutos de regularização fundiária figuram como a terapia jurídica definitiva para sanar essa patologia dominial, permitindo que a posse de fato se transforme no sagrado direito de propriedade, prestigiando a promessa constitucional do Direito à MORADIA.
Para que a regularização tenha sucesso, é inegociável que o requerente demonstre o exercício da posse sobre uma área perfeitamente individualizada no solo, de modo ininterrupto e incontestado, com evidente ânimo de dono. Com o acompanhamento técnico especializado e a utilização da via mais apropriada ao caso concreto - seja o rito judicial, a facilitação extrajudicial ou os processos da REURB -, regularizar o imóvel é uma meta jurídica viável que traz dignidade, segurança e acréscimo de valor comercial ao patrimônio das famílias brasileiras.