A REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA é um complexo e rico nicho do DIREITO IMOBILIÁRIO que tem íntima ligação com o DIREITO REGISTRAL: no ordenamento jurídico brasileiro é possível afirmar com segurança que a propriedade registral restará aperfeiçoada, segura e oponível a terceiros - e porque não dizer, à toda sociedade - somente depois de regularizado o fólio registral em nome do interessado. Enquanto, por exemplo, transacionada a aquisição do bem (por exemplo, por Instrumento Particular ou ainda por Escritura Pública sem registro) mas sem o amalgama jurídico que só o Registro Público Imobiliário confere, como manda a Lei (título e modo - art. 1.245 do Código Reale), temos uma propriedade eivada por irregularidade:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
No que diz respeito à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, como já falamos aqui, trata-se de uma importante ferramenta que buscará a regularização imobiliária daqueles que ainda não conseguiram o TÍTULO DEFINITIVO por razões alheias à sua vontade, desde que preenchidos os requisitos legais. Sem prejuízo da tradicional VIA JUDICIAL temos por grande e recente novidade a possibilidade da administração do referido remédio jurídico através da vantajosa VIA EXTRAJUDICIAL na forma do art. 216-B da vetusta porém vigente Lei dos Registros Públicos - Lei 6.015/73, senão vejamos:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por ADVOGADO (...)".
É importante observar que tanto na via judicial quanto na via extrajudicial o exame apurado da documentação e do caso concreto se faz essencial, na medida em que caros PRINCÍPIOS REGISTRAIS não poderão ser ofendidos - como por exemplo o vital princípio da CONTINUIDADE REGISTRAL.
A clássica e respeitada doutrina de MARIA HELENA DINIZ (Sistemas de Registros de Imóveis. 2010) é inafastável:
"Nenhum assento registral poderá ser, portanto, efetuado sem a prévia menção ao título anterior, devendo formar-se um ENCADEAMENTO ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões. (...) Formar-se-á uma sequência sucessiva e contínua de registros imobiliários, de modo que o atual deverá fundar-se no anterior (...); logo nenhum registro de imóvel poderá ser feito sem que antes esteja lançado o anterior, a que o título se refere".
Desse modo, concluímos que a Escritura de "CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS" não pode mesmo servir como base para a pretensão de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA nem judicial, nem extrajudicial por evidente INADEQUAÇÃO da via eleita para a regularização da propriedade imobiliária - como demonstra com exatidão a jurisprudência fluminense:
"TJRJ. 00076321720078190038. J. em: 27/01/2021. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITOS REAIS. ACÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1) Trata-se de ação de adjudicação compulsória que foi julgada improcedente, em razão dos cedentes serem titulares apenas dos direitos hereditários relativamente ao bem objeto da presente lide, não exercendo direito de propriedade sobre o mesmo. 2) A lei civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. 3) Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a PROPRIEDADE DO BEM, mas apenas os seus DIREITOS HEREDITÁRIOS, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando os proprietários falecidos. 4) Desse modo, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a INADEQUAÇÃO DA VIA da ação de adjudicação pretendida pelos apelantes, sendo o caso, outrossim, de INVENTÁRIO E PARTILHA. 5) Diante do exposto, não merece prosperar o presente recurso. 6) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO".