A assessoria jurídica de Advogado Especialista pode reduzir riscos e despesas na Compra e Venda de Imóveis?

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A COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS envolve riscos e despesas que muitas vezes as partes envolvidas - que, como acontece muito, estarão a lidar com um tipo de negociação que não estão habituadas na vida - podem desconhecer. Muitos são os pontos envolvidos e a questão jurídica e documental é apenas uma delas - muito importante inclusive. A contratação de um ADVOGADO ESPECIALISTA pode fazer toda a diferença para reduzir - quando não for o caso inclusive de evitar - grandes dissabores, surpresas desagradáveis, riscos e despesas desnecessários e o pior - a PERDA DO BEM depois da sua já onerosa aquisição...⁣

Como sempre destacamos aqui, a aquisição de imóveis no Brasil deve obedecer, por óbvio, ao que a LEGISLAÇÃO de regência determina; estar atualizado ao que ela exige é importantíssimo e essa tarefa é obrigatória a todos os atores que participam desse complexo momento: corretores, agentes, tabeliães, registradores, advogados e também aqueles que mais podem ser afetados por ela: COMPRADORES e VENDEDORES.⁣

O Advogado Especialista em questões imobiliárias é de rigor quem vai atuar pelo cumprimento e observação das normas aplicáveis e principalmente pela DEFESA DOS INTERESSES do seu cliente/constituinte. Em sede de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA essa será sua função, buscando pelo menos cientificar o seu cliente sobre as peculiaridades da aquisição pretendida, dos riscos e vantagens do negócio. Cabe ao cliente decidir, com base nisso, se realiza ou não o negócio. Não se olvide que o TABELIÃO e o REGISTRADOR IMOBILIÁRIO também deverão primar pela observação dos requisitos legais aplicáveis às transmutações imobiliárias que entabularem ou chancelarem, porém, antes disso ainda não devemos desconhecer que o Delegatário deve ser IMPARCIAL. Eu diria que ele deve, sobretudo, SE PRECAVER de futuras e possíveis responsabilizações na realização do seu ofício. Se de fato as partes desejarem maior proteção e redução de riscos nesse momento tão importante, então devem lançar mão da contratação de Advogado (a) Especialista, haja vista ser IMPOSSÍVEL ELIMINAR TODOS OS RISCOS EXISTENTES na aquisição de um imóvel...⁣

Primeiro ponto que as partes precisam ter em mente é que a aquisição se faz, ordinariamente, observado o binômio TÍTULO e MODO. Quem esclarece com inegável propriedade esse sistema adotado no Brasil é a doutrina magistral do renomado jurista AFRÂNIO DE CARVALHO (Registro de Imóveis. 1998):⁣

 

"A publicidade dos direitos imobiliários pode ser organizada de mais de uma maneira, conforme a eficácia que a legislação lhe pretende atribuir. Essa eficácia é varia em ESCALA de poucos graus, entre os quais, porém, a diferença é MUITO SENSÍVEL para as relações jurídicas. De maneira geral, admite-se a configuração de TRÊS SISTEMAS PRINCIPAIS de publicidade, que se revezam, com variantes, nos países da comunidade mundial. (...) O terceiro, ECLÉTICO, combinando o TÍTULO com o MODO de adquirir, de acordo com a doutrina romana, substitui a tradição pela PUBLICIDADE REGISTRAL, à qual concede o duplo efeito de constituir o direito real e de anunciá-lo a terceiros. Antes da publicidade, o ato cria OBRIGAÇÕES entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a MUTAÇÃO JURÍDICO-REAL, investindo a propriedade ou direito real na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o DIREITO OPONÍVEL A TERCEIROS. Essa dupla eficácia é a do Direito Brasileiro desde a Lei Imperial de 1864".⁣

Não se pode conceber qualquer traço de LUCIDEZ na aquisição de imóveis que é feita distanciada do exame das CERTIDÕES do imóvel e dos alienantes. Em que pese - com muito louvor - a legislação de um modo geral passe a prestigiar o PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA - vide art. 16 da Lei 14.382/2022 - temos que não deve jamais o consciente comprador investir seus recursos (que nunca são poucos e descartáveis) na aquisição de um bem imóvel sem adotar as cautelas de praxe - especialmente quando, por expressão legal (art. 490 do CCB) a obrigação de demonstrar a higidez da realização do negócio, salvo estipulação em contrário, recairá no vendedor que deverá fornecer as Certidões.⁣

Importante pontuar aqui que na atualidade a obtenção de certidões que servirão para REDUZIR SENSIVELMENTE os riscos da aquisição imobiliária são plenamente acessíveis a todos mediante acesso aos sites das Centrais dos Cartórios. Em pouco tempo elas podem ser obtidas, em HORAS, com PLENA VALIDADE, como esclarecem dispositivos inseridos no art. 19 da quase cinquentenária Lei 6.015/73 pela novel lei 14.382/2022:⁣

"Art. 19. A CERTIDÃO será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.⁣

(...)⁣

§ 1º A certidão de inteiro teor será extraída por meio reprográfico ou eletrônico.⁣

(...)⁣

§ 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão, observado o disposto no § 1º deste artigo, ser fornecidas ELETRONICAMENTE, com uso de tecnologia que permita a sua IMPRESSÃO PELO USUÁRIO e a identificação segura de sua autenticidade, conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, DISPENSADA A MATERIALIZAÇÃO das certidões pelo oficial de registro.⁣

(...)⁣

§ 7º A certidão impressa nos termos do § 5º e a certidão eletrônica lavrada nos termos do § 6º deste artigo terão validade e fé pública.⁣

(...)⁣

§ 9º A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.⁣

§ 10. As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º deste artigo, serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados a partir do pagamento dos emolumentos:⁣

I - 4 (quatro) horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;⁣

II - 1 (um) dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e⁣

III - 5 (cinco) dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos.⁣

§ 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial".⁣

Mesmo com as drásticas modificações legais não deixamos de recomendar que na transação imobiliária as CERTIDÕES assim como as demais cautelas sejam observadas - mormente quando alguma delas, por mais que dispensada por muitos "entendidos" possa estar ligada às perigosas DÍVIDAS DE NATUREZA PROPTER REM, que elegantemente seguem a coisa e podem comprometer seriamente o atual comprador, por mais que os débitos cobrados tenham se originado quando esse nem mesmo sonhava em ser o adquirente - como acontece - pasme - não só no caso de dívidas de condomínio mas também nas CONDENAÇÕES a que responder o Condomínio onde estará agora integrado o novo adquirente/condômino. Sim - não restam dúvidas (art. 1.345 do CCB) que inclusive as condenações a que vier a ter que pagar o CONDOMÍNIO deverão ser rateadas inclusive por quem não estava na ocasião do fato como titular da unidade. A jurisprudência do STJ é clara e alerta para essa cautela nem sempre observada - que pode redundar inclusive na PERDA DO BEM por parte do comprador:⁣

 

"STJ. REsp: 1473484/RS. J. em: 21/06/2018. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. (...). 1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2. As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de DECISÕES JUDICIAIS, são obrigações PROPTER REM e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, AINDA QUE A DÍVIDA SEJA ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. 3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV). 6. Recurso especial não provido".⁣

Como sempre alertamos - mesmo com todo o contexto apresentado e considerado, a decisão final da realização do negócio - CIENTE DOS RISCOS - será sempre das partes.