TJSP. VRP/SP: RGI. A arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade

VRP/SP: Registro de Imóveis. A arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade

Espécie: PROCESSO
Número: 1022573-45.2019.8.26.0100

Processo 1022573-45.2019.8.26.0100 – Dúvida

Notas – Maria Cristina Dell’amore – Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Cristina Dell’Amore, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação extraída dos autos da ação de procedimento sumário – despesas condominiais (processo nº 0062413-12.2001.8.26.0100), que tramitou perante o MMº Juízo da 24ª Vara Cível da Capital, pelo qual a suscitada arrematou os direitos que o executado possuía sobre os imóveis matriculados sob nºs 123.776 e 134.063, oriundos do compromisso de venda e compra.

O óbice registrário refere-se à violação ao principio da continuidade, tendo em vista que a ação foi movida em face de Augusto Araujo Giacometti, que não consta como titular de qualquer direito registrado nas matrículas mencionadas, sendo que os imóveis são de propriedade da Construtora Cappellano. Logo, é necessário o prévio registro do título aquisitivo dos direitos de compromissário comprador, para formar o encadeamento dos atos registrários.

Juntou documentos às fls.04/63. Insurge-se a suscitada do óbice imposto, sob o argumento de que a arrematação é modo de aquisição originário da propriedade, corroborado pela decisão proferida pelo MMº Juízo Cível, assim, desfaz-se a cadeia de proprietários anteriores (fls.64/71).

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.75/77). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real, como já está pacificado pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura. Nesse sentido a decisão do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível 464-6/9, São José do Rio Preto):

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Feitas estas considerações, passo a análise do mérito.

Importante destacar o entendimento de Francisco Eduardo Loureiro, em Código Civil Comentado:

O princípio da continuidade, também chamado trato sucessivo e trato contínuo, está previsto nos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.105/73. Expressa a regra que ninguém pode dispor de direitos que não tem, ou de direitos de qualidade e quantidade diversa dos quais é titular. Diz que, em relação a cada imóvel, deve haver uma cadeia de titulares, à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Não se encontram sujeitos a tal princípio os títulos que expressam modos originários de aquisição da propriedade, como a usucapião e a desapropriação”.

Sobre o tema merece ser citado Narciso Orlandi, para quem:

No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56).

Portanto, o título que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula, caso contrário traria insegurança jurídica ao Registro de Imóveis. É certo que os títulos originários não estão sujeitos ao princípio da continuidade por sua natureza constitutiva, pois nesta forma de aquisição da propriedade não há a transmissão de um sujeito para outro. Todavia, a matéria restou pacificada pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, que reconheceu a arrematação como forma derivada de aquisição da propriedade:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação - Título judicial que não escapa à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que não comporta exame na via administrativa – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido” (APELAÇÃO CÍVEL:1061979-44.2017.8.26.0100, DATA DE JULGAMENTO:23/04/2018 DATA DJ:23/05/2018, Rel: Des. RELATOR:Geraldo Francisco Pinheiro Franco).

REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO - FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO” (TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator: Des. Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017)

Como destaca o MMº Juiz de Direito Drº Josué Modesto Passos,

diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111-112).

E ainda, de acordo com a observação feita pelo mencionado magistrado,

a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118).

Logo, na presente hipótese, não se tratando de aquisição originária, houve o rompimento do encadeamento sucessivo de titularidade, ferindo consequentemente o princípio da segurança jurídica que dos atos registrários se espera. Assim, tendo em vista que o objeto da arrematação são os direitos de compromissário comprador de titularidade do executado Augusto Araujo Giacometti, é necessário que o titulo aquisitivo em seu nome esteja registrado nas matrículas dos imóveis e para que posteriormente Maria Cristina Dell’Amore passe a integrar a cadeia de titularidade registrária do bem. Por fim, apesar do MMº Juízo da 24ª Vara Cível da Capital ter reconhecido na decisão proferida que a arrematação é modo de aquisição originário, há uma ressalva que em caso de recusa no registro, caberá à interessada suscitar dúvida ao Juiz Corregedor do Cartório, o que por si só não implica no registro automático, como faz crer a suscitada. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Cristina Dell’Amore e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorre custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: VIVIAN DO VALLE SOUZA LEÃO MIKUI (OAB 102195/SP)

Fonte: DJe/SP de 01/04/2019