Você já comprou um imóvel, pagou tudo o que foi combinado, mas ainda não tem a escritura e o registro em seu nome? Esse é um problema mais comum do que se imagina no Brasil. Felizmente, existe uma solução jurídica chamada "Ação de Adjudicação Compulsória", que pode ajudar pessoas nessa situação a regularizar seus imóveis de forma definitiva. Esse instrumento legal é especialmente útil para quem já cumpriu sua parte no contrato, mas enfrenta dificuldades com o vendedor ou construtora para concluir o processo de transferência da propriedade. Reza o artigo 1.418 do Código Civil:
"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel".
A Ação de Adjudicação Compulsória é uma ferramenta prevista na legislação brasileira que permite ao comprador de um imóvel exigir judicialmente a transferência da propriedade para seu nome, mesmo sem o consentimento do vendedor. Isso é possível porque o comprador já cumpriu suas obrigações contratuais, como o pagamento integral do preço acordado. Em outras palavras, essa ação força o reconhecimento oficial da propriedade do imóvel pelo comprador, garantindo segurança jurídica e evitando problemas futuros. É importante recordar que Adjudicação Compulsória, desde 2022, também pode ser obtida através da via extrajudicial, sem a necessidade de processo judicial, desde que com assistência obrigatória de Advogado. É o que autoriza o art. 216-B da Lei de Registros Públicos:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado (...)"
Para postular a Adjudicação Compulsória, seja na via judicial, seja na via extrajudicial, existem alguns requisitos básicos que devem ser cumpridos. O primeiro deles é que o comprador precisa ter quitado integralmente o valor negociado pelo imóvel, seja à vista ou por meio de financiamento. Além disso, é necessário comprovar que o contrato de compra e venda foi celebrado de forma válida, seja por escritura pública ou por contrato particular, contendo os requistos legais e principalmente a ausência de cláusula de direito de arrepedimento. Outro ponto importante é que deve ser comprovada a recusa/resistência do vendedor em transferir o imóvel.
Os documentos necessários para propor essa ação incluem cópias do contrato preliminar de compra e venda (que pode ter muitos nomes, dentre eles "Promessa de Compra e Venda", "Compromisso de Compra e Venda", "Promessa de Cessão", "Cessão de Promessa" etc), comprovantes de pagamento integral do preço do imóvel (como recibos ou extratos bancários), certidão atualizada do Registro de Imóveis onde o bem está localizado e documentos pessoais do comprador e do vendedor. Também é recomendável juntar qualquer outro documento que possa fortalecer o caso, como correspondências entre as partes ou provas de tentativas anteriores de resolver o problema de forma amigável. Exclusivamente na via Extrajudicial um outro documento é indispensável (e também bem oneroso já que considera o valor do imóvel) que é a ATA NOTARIAL.
O tempo médio para resolver um caso de Adjudicação Compulsória pode variar dependendo da complexidade da situação e da agilidade do Judiciário na região onde o processo tramita. Em hipótese alguma o Advogado deve tentar advinhar o tempo de duração de uma Ação Judicial, muito menos uma ação de cunho imobiliário e nem mesmo o resultado dessa ação (se será caso de procedência ou improcedência dos pedidos) todavia, em média, se observa que o prazo costuma girar entre 12 e 24 meses, desde a distribuição da ação até a decisão final. No entanto, muitos fatores podem influenciar diretamente na duração de uma ação judicial. Na via extrajudicial a promessa é de que a solução seja ainda mais rápida, porém, como sempre explicamos aqui, nem sempre a via extrajudicial será a melhor solução já que esta mesmo muito vantajosa em muitos casos, não possui a mesma envergadura da via judicial para resolver os casos mais sofisticados e complexos.
Um dos grandes benefícios da Adjudicação Compulsória é que ela busca a segurança jurídica ao comprador. Sem a escritura e o registro em seu nome, o imóvel permanece formalmente vinculado ao vendedor, o que pode gerar riscos, como disputas de propriedade ou dificuldades para vender ou financiar o bem no futuro. Com a Adjudicação Compulsória, o comprador garante que o imóvel seja registrado em seu nome, eliminando esses problemas e proporcionando tranquilidade.
Além disso, essa ação também é uma ferramenta valiosa para a regularização fundiária, especialmente em casos envolvendo imóveis adquiridos há muitos anos. Muitas pessoas compraram casas ou terrenos décadas atrás, mas nunca deram continuidade ao processo de registro por falta de conhecimento ou por negligência do vendedor. A Adjudicação Compulsória permite que essas pessoas corrijam essa situação e obtenham o título definitivo de propriedade.
Vale destacar que, embora a Adjudicação Compulsória seja um direito garantido por lei, contar com o apoio de um Advogado Especializado é fundamental para aumentar as chances de sucesso. O profissional analisará o caso concreto e proporá, dentro do contexto, a melhor solução que poderá ser ou não a Adjudicação Compulsória e, sendo esta, o melhor caminho (se judicial ou extrajudicial) visando a solução mais eficiente para o cliente e seu problema. Além disso, a visão do Advogado Experiente poderá atuar para evitar surpresas desagradáveis, como a descoberta de dívidas ou irregularidades relacionadas ao imóvel.
Por fim, a Ação de Adjudicação Compulsória é muito mais do que um recurso jurídico; é uma oportunidade para que milhares de brasileiros possam finalmente ter seus imóveis regularizados e garantir o sonho da casa própria com segurança. Se você está nessa situação, não hesite em buscar orientação jurídica adequada e dar o primeiro passo rumo à regularização. Afinal, ter a escritura e o registro em seu nome não é apenas um direito, mas também uma forma de proteger seu patrimônio e garantir um futuro mais tranquilo para você e sua família.