Determinados débitos dizem respeito a obrigações pessoais (as chamadas obrigações "propter personam") enquanto outras são as obrigações reais ("propter rem"), decorrendo da pura e simples existência da coisa, com ela seguindo e sendo exigíveis de quem o bem em mãos possuir, digamos assim. Esses pontos são de importante consideração, por exemplo, numa compra e venda de imóvel e especialmente na questão da exigência de CERTIDÕES pois estas têm a função também de MINIMIZAR RISCOS na aquisição - e há muito já foram reconhecidos pelo STJ (AgRg no AREsp 79.746/MG, J. em 10/06/2014).
Sabemos que por ocasião da Lei 13.097/2015 - chamada "Lei da Concentração dos Atos na Matrícula" houve por bem ao Legislador determinar modificações na vetusta - porém vigente - Lei 7.433/85 que dispõe, dentre outras coisas, sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas. Assim, a partir da citada Lei já não é obrigatória a apresentação de CERTIDÕES DE FEITOS AJUIZADOS em face dos vendedores (que podem inclusive estar tratando de discussão sobre débitos de natureza propter rem ou propter personam - embora muito recomendadas. Aqui no Rio de Janeiro por exemplo, sendo dispensada pelas partes a apresentação das Certidões o Notário consignará tal fato, nos moldes do PROVIMENTO CGJ/RJ 20/2018 (D.O. de 09/07/2018).
No caso entelado, os débitos relacionados a ÁGUA, ESGOTO e ENERGIA ELÉTRICA serão do comprador assim como os débitos relacionados a IPTU e CONDOMÍNIO, se for o caso?
A resposta é NEGATIVA. Os primeiros (água, esgoto e energia elétrica) são de natureza "propter personam" e devem ser cobrados de quem efetivamente os contratou, independendo hoje quem seja o titular registral e/ou ocupante. Já os débitos, por exemplo, relacionados a IPTU e Taxa de Condomínio aderem à coisa, sendo portanto, a quitação da responsabilidade de quem os adquire (e aqui a grande importância de obter as certidões negativas).
O TJRJ, alinhado com orientação da Corte Superior, entende que de fato tais débitos não podem ser cobrados do adquirente do imóvel:
"TJRJ. 00444575520188190205. J. em: 09/09/2020. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZATÓRIA. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. INTERRUPÇÃO DO SERVIÇO POR FALTA DE PAGAMENTO. DÉBITO PRETÉRITO DE OUTRA TITULARIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO DO PROPRIETÁRIO POR DÍVIDAS CONTRAÍDAS POR OUTREM. DÍVIDA DE NATUREZA PESSOAL. DÉBITO QUE NÃO OSTENTA NATUREZA PROPTER REM. (...). DANO MORAL CONFIGURADO. (...). 1." Incabível a interrupção de serviço público essencial em razão de débito pretérito, ainda que o usuário seja previamente notificado. "(Enunciado sumular nº 194, TJRJ); (...). 4. Como é cediço, a dívida objeto da lide não possui natureza PROPTER REM, não podendo ser transferida ao novo usuário de serviço essencial, consoante a inteligência da Súmula nº 196, do TJRJ; 5. Patenteada a falha na prestação do serviço, fazendo exsurgir o dever de indenizar com base na responsabilidade objetiva atrelada à teoria do risco do empreendimento; 6. Quantum indenizatório adequadamente fixado que corresponde ao total de R$ 6.000,00 (seis mil reais), que se revela condizente com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, estando, também, em sintonia com as peculiaridades inerentes ao caso concreto (...)".