NA HORA DA COMPRA DE UM IMÓVEL a adoção de determinadas cautelas pode evitar muita dor de cabeça no futuro, sobretudo economia de tempo e dinheiro. As cautelas poderão variar de acordo com o tipo do imóvel (imóveis rurais, imóveis urbanos, apartamentos, lojas, imóveis de empresas, imóveis em inventário, imóveis sem registro, imóveis titularizados por vários donos e por aí vai), de modo que a assessoria de um Advogado especializado em Direito Imobiliário, Direito Notarial e Registral também pode fazer toda a diferença.
Em se tratando de imóveis que estejam sob regime de condomínio edilício, reza o Código Reale (art. 1.334, inc. I) que a CONVENÇÃO CONDOMINIAL, documento que regrará a vida em propriedade condominial, disporá sobre "a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio".
É importante assentar que as TAXAS DE CONDOMÍNIO exemplificam as obrigações de nítido caráter PROPTER REM, ou seja, se aderem à coisa, de modo que são de responsabilidade do proprietário, ou seja, quem consta no Registro; por ocasião do momento da venda é cautela emergencial do COMPRADOR exigir do VENDEDOR declaração de quitação das taxas, já que assim não fazendo assume o risco pelos débitos pretéritos. O CÓDIGO DE NORMAS EXTRAJUDICIAIS DO RIO DE JANEIRO a exemplo de diversos outros Códigos estabelece que a necessidade da declaração sobre as referidas taxas mas admite igualmente que no corpo do ato seja consignada declaração do alienante ou seu procurador a esse respeito:
"Art. 242. (...)
§ 3º. Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei n.º 4.591/64, modificada pela Lei n.º 7.182/84, considerar-se-á prova de quitação das obrigações condominiais a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, a ser consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos".
A DICA, PORTANTO, é não dispensar quaisquer cautelas na hora da aquisição do seu imóvel, especialmente a declaração expressa de quitação de todas as taxas, débitos e encargos do imóvel. Não deixar de exigir as CERTIDÕES DE PRAXE também é providência mínima que demonstra cautela saudável do Adquirente, ainda que a Lei já autorize a dispensa (Lei 13.097/2015).
POR FIM, impede destacar que, depois de julgado o REsp 1345331/RS (j. em 08/04/2015) parece não mais haver dúvidas sobre a responsabilidade pelo pagamento das referidas taxas de condomínio, que pode recair tanto sobre o COMPRADOR quando sobre o VENDEDOR, a depender de circunstâncias do caso concreto:
"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente VENDEDOR quanto sobre o promissário COMPRADOR, dependendo das circunstâncias de cada CASO CONCRETO. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido".