É seguro comprar imóveis por Promessa de Compra e Venda?

Ensina o Desembargador Aposentado, hoje Advogado, Dr. CARLOS ROBERTO GONÇALVES (Direito Civil Brasileiro, 2019) que "O contrato preliminar é, também, denominado PRÉ-CONTRATO. Quando tem por objeto a compra e venda de um imóvel, é denominado PROMESSA DE COMPRA E VENDA, ou compromisso de compra e venda, se irretratável e irrevogável. Embora possa ter por objeto a celebração de qualquer espécie de contrato definitivo, é mais comum a sua utilização como contrato preliminar de compra e venda ou promessa de compra e venda".

Ensina ainda o douto Mestre que

"Para que o compromissário comprador possa valer-se da ação de adjudicação compulsória é mister COMPROVAR O CUMPRIMENTO CABAL DO QUE LHE COMPETIA, conforme avençado no contrato, especialmente o PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. Se necessário, ante a recusa injustificada do promitente vendedor em receber o pagamento das últimas prestações para, de má-fé, prejudicar o ajuizamento da aludida ação, pode efetuar a consignação ou depositar as prestações faltantes junto à inicial da referida ação".

Importante ressaltar que o "DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR", relacionado no art. 1.417 do Código Civil de 2002 não encontra correspondente no Código Civil de 1916 e consta arrolado, lado a lado com outros direitos reais, no art. 1.225 do mesmo CCB/2002. Evidente, portanto, que se observados os requisitos legais, nasce para o Promitente Comprador mais que uma mera pretensão mas um DIREITO REAL, que permite inclusive, demonstrada a existência do contrato, a quitação do preço e a RECUSA INJUSTIFICADA do promitente vendedor a competente ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, como demonstra com acerto a jurisprudência do TJRJ:

"0000026-40.2015.8.19.0075 - APELAÇÃO. J. em: 27/08/2020. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, MOTIVADA NA INEXISTÊNCIA DE PROVA DO CONTRATO E DE AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO, QUE SE MANTÉM. ARTIGOS 1417 E 1418 DO CÓDIGO CIVIL. (...). A adjudicação compulsória decorre de um contrato de promessa de compra e venda quitado, sem cláusula de arrependimento, quando verificada a recusa injustificada do promissário vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto do contrato. In casu, o Autor NÃO INSTRUIU os autos com o contrato celebrado com o falecido Sr. Dorival Martins de Souza, muito menos prova da efetiva quitação do preço. Recurso desprovido".